철도부지 상부 인공지반을 활용한 국내외 복합개발 주거지의 공간구성 특징에 관한 연구
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Abstract
Lately, The mixed use development on railroad site came up in government policy about securing development available land for public rental housing and social cohesion. The Purpose of this study is to analyze the spatial composition characteristic in housing development example of domestic and foreign through the mixed-use development of railway depot.
Site cases are as follows: Shimura Depot(Japan), Kowloon Bay Depot(Hongkong), Chai Wan Depot (Hongkong), Tsuen Wan Depot(Hongkong), Montparnasse Station(France), Euralille Depot(France), Sin Jeong Depot (Korea), Tai Wai Depot(Hongkong), Tseung Kwan O Depot(Hongkong) and Rive Gauche(France). Railway Depot caused various problems such as the lacking of the feeling of solidarity of local inhabitants and the sense of community. In the case of Hong Kong and a France development example to solve these problems, the architectural characteristics appears.
At first it is located facilities together such as commerce, duties, the culture. Further, the publicity of the house place is strengthened because an open space, a park are developed on the railroad site. And a variety of connection systems appear between the outside space with a house housing complex built on the artificial ground. Particularly, the development example has an approach and convenience. and it was confirmed that publicness was considerably high.
Keywords:
Railroad Site, Mixed Use Development, Artificial Ground, Housing Development키워드:
철도부지, 입체복합개발, 인공지반, 주거지개발1. 서론
1.1. 연구의 배경 및 목적
국내외에 있어서 급격한 인구의 도시집중은 도시인구를 수용하기 위한 토지 및 각종 도시기반시설의 부족과 교통 혼잡을 초래하였다. 이와 같은 문제점을 해결하기 위해 최근에는 한정된 토지 내에서의 가용부지 확보를 위해 도시기반시설을 활용한 입체복합개발이 높은 관심을 받고 있다. 특히 대표적인 도시기반시설인 철도 부지를 활용한 입체복합개발 사례는 국내외 경우 역세권을 중심으로 하여 다양하게 나타나고 있으나 사업성이나 경제적 파급효과가 큰 상업, 업무, 문화시설 등에 초점을 맞추어 개발되었다고 할 수 있다. 인구의 도시집중으로 인한 도심권에서의 주택 부족 및 수요를 감안하였을 때 철도부지의 입체복합개발을 활용한 주거지개발은 그 필요성이 중요하게 부각되고 있지만, 실질적으로 국내의 경우는 서울시의 신정차량기지위에 인공지반을 조성하여 세워진 양천아파트가 유일한 개발사례이다. 그러나 좁은 국토와 인구 도시집중에 따라 필연적으로 철도부지 등을 개발할 필요가 있었던 홍콩이나 프랑스 등의 국가에서는 철도부지 상부 활용에 대한 다양한 실험과 사업이 오랫동안 계속해서 이루어지고 있다.
이와 관련하여 본 연구에서는 최근 철도부지위에 인공지반을 조성하여 입체복합개발이 진행되고 있는 해외의 대표적 주거지 개발 사례를 선정하여 각각의 사례대상지의 공간구성 특징에 대한 분석을 통하여 향후 철도부지의 입체복합개발을 활용한 주거지 개발에 있어서의 국내에의 적용 및 활용 가능성에 접맥될 수 있는 특징들을 도출하는데 목적이 있다. 이는 향후 계속해서 철도부지는 물론, 도로, 유수지, 공원 등의 다양한 도시기반시설의 입체복합개발을 활용한 주거지개발 관련연구를 진행하는데 있어서 우선적으로 필요한 기초연구로서 의미를 두고자 한다.
1.2. 연구의 방법 및 범위
본 연구는 철도부지 상부 인공지반을 활용한 국내외 주거지의 공간구성 특징을 알아보기 위하여 과거 1970년대 개발된 국내외 사례부터 최근 계속해서 개발이 진행되고 있는 국외, 특히 홍콩과 프랑스의 개발사례에 이르기까지 기본적인 사례조사를 진행하였다. 연구대상을 검토한 결과, 철도부지 상부의 주거지 개발은 공통적으로 도심부의 고도성장과 도심부로의 인구집중 등으로 발생된 주택난의 해소를 위해 개발된 사례가 대부분이었으며 국내 신정차량기지의 양천아파트1)와 일본의 니시다이 주택단지를 비롯하여 최근 홍콩의 청콴오 차량기지의 로하스파크 및 프랑스의 리브고슈 개발사례 등, 다양한 사업과 연계한 주거지 개발이 진행되고 있음을 확인하였다.2)
연구는 국가별 해외 자료수집 및 국내외 문헌연구를 비롯하여 일본 및 홍콩 등의 현지조사 당시 관계자와의 협조를 통하여 얻은 연구 성과를 바탕으로 종합분석을 진행하였다.3) 우선 첫째, 주요 선행연구를 통하여 철도부지의 입체복합개발을 활용한 주거지 개발과 관련한 연구의 동향을 파악하였으며, 국내외 대표적 사례를 대상으로 건축현황을 조사하였다. 둘째, 사례대상지의 공간구성 특징을 알아보기 위하여 수집된 도면과 자료를 활용하여 분석 항목에 따라 도면, 도표, 다이어그램 등의 형태로 재구성하여 정리 분석하였다.
1.3. 선행연구 검토 및 사례대상지의 선정이유
입체복합개발의 활용을 위한 기초연구4)를 살펴보면, 국내의 경우 역세권을 중심으로 업무·상업 및 문화·위락시설이 활발히 개발되었으나 주상복합을 제외한 대부분의 경우는 상업위주로 치우친 경향이 강하게 나타나고 있음을 알 수 있다. 해외의 경우도 20세기 후반을 거치며 북미·서구 유럽 및 일본·홍콩 등 아시아의 일부 국가에서 철도 부지를 활용한 복합개발이 자주 등장하였으며 국내와 마찬가지로 주로 상업·업무·문화시설에 편중되고 있는 경우도 있지만, 철도 역사나 상부를 비롯하여 철도차량기지 상부 인공지반을 활용한 주거지 개발사례가 나타나고 있다. 특히 철도유한공사인 MTRCL(Mass Transit Railway Corporation Limited)이 도시기반시설인 철도부지위에 개발권을 얻어 입체복합개발을 통한 다양한 사업을 전개하고 있는 홍콩의 개발사례와 주거지를 포함한 대규모 입체복합개발을 국가적 차원에서 지원하는 프랑스 개발사례의 경우는 향후 우리나라 철도부지 상부나 주변의 입체복합 주거지 계획을 위해 필요한 제반 정보와 기술을 제공해 주기에 유익한 사례라 할 수 있다. 이는 철도 부지를 활용하여 개발하는데 있어서 일반적으로 지적되고 있는 지역커뮤니티의 단절과 소음·진동으로 인한 거주환경의 열악함을 비롯하여 지역주민의 내부 접근성 저하에 다른 공공성 결여 등의 문제점을 철도부지 상부 인공지반을 적극적으로 활용하여 용도구성측면에서의 복합화 시너지 효과를 거두기 위한 다양한 공간구성, 즉 업무, 상업, 호텔, 교육, 문화, 여가시설 이외에 주거시설 등이 외부시설인 광장, 공원등과 함께 다양한 용도를 함께 담아내고 있기 때문이다. 아울러 세부 용도구성을 살펴보면 공공성과 특수성이 강조되고 있는데 이러한 점은 국내 입체복합개발에 있어서 시사하는 점이 클 것으로 기대된다.
이에 따라 본 연구에서는 Table 1에서처럼 충분한 선행연구검토를 통하여 최근 연구가치가 높은 사례로서 판단되나 그 연구 성과가 미비한 사례를 선정하는데 중점을 두어 기초조사를 행하였다. 이처럼 본 연구에서 선정한 사례대상지는 Table 1에서의 선행연구에 대한 기초조사를 토대로 철도부지의 입체복합개발을 활용한 국내외 대표적 주거지를 대상으로 한 주요 선행연구의 고찰 및 검토를 통하여 최종 선정하였다.
사례대상지로는 최근 철도 부지를 활용한 입체복합개발 주거지 사례로서 국내 관련분야에 커다란 시사 및 함의가 예상되지만 연구 진행상황이 미비한 홍콩의 개발사례와 국내 정부와 산하연구기관에서도 관심 있게 바라보는 프랑스의 대표적 철도부지 입체복합개발사례를 선정하였다. 특히 홍콩의 경우 철도차량기지 상부 인공지반을 활용한 주거지 개발이 최근까지 성공적으로 진행되고 있는 점 등을 고려하여 대상지를 선정하였으며, 프랑스의 경우, 철도에 의해 단절된 주변 부지를 복개하여 가용 부지를 확보, 지역시설과 연계하여 사업지구 내 주택공급량 50%를 사회주택으로 할당한 사례 등, 주거지를 포함한 다양한 공간구성과 기능들이 결합된 사례를 선정하였다.
2. 이론적 고찰
2.1. 입체복합개발의 개념
입체복합개발은 건축, 도시공간의 입체화를 통해 토지이용의 효율성을 높이고 도시기반시설과 주거, 상업, 업무, 문화 등의 용도복합을 통하여 시너지 효과를 창출하는 개발을 의미한다. 여기서 ‘입체’는 입체도시계획에서 도로, 철도부지, 대중교통시설 등의 연계를 통한 수직적 토지이용의 고도화라는 의미를 담고 있으며, ‘복합’은 복합용도개발에서의 주거, 상업, 업무, 숙박 등의 다양한 용도를 한 건물 안에 복합화 하는 것을 의미한다.5)
최근 도시 내에서 발생되는 교통문제, 지역 간의 단절 등으로 인한 사회적인 문제들을 해결할 수 있는 가장 합리적인 방안으로 여겨짐에 따라 도시재개발이나 도시의 새로운 구심점을 마련하고자 할 때 이상적인 방안으로 제안되고 있다.
2.2. 국외(홍콩·프랑스)의 입체복합개발
과거 홍콩의 도시개발정책은 한정된 토지 안에서 주거용도를 수용하고 도시 확산을 방지하는데 있어 효율적으로 대처해왔다. 이에 따라 홍콩정부는 도심지역의 과밀개발에 대한 대응책으로 분산개발정책을 실시하고 있는데 이는 도심지역인근에 신도시나 위성도시들을 건설하여 대도심지역의 인구과밀화를 해소하고 도시지역의 생활의 질을 높이는데 그 목적이 있다. 성공적인 분산개발정책을 이룰 수 있었던 가장 중요한 요소로는 대중교통 중심개발(TOD)6) 이론을 이용한 신도시 및 위성도시 개발에 있다. 특히 철도를 활용한 개발이 두드러지게 나타나는데 MTR(Mass Transit Railway)이라고 불리는 홍콩 지하철의 각 역사를 중심으로 반경 500m 권역 내에 분산적 집중 개발되는 형태를 띠고 있다. 한편, 홍콩의 철도여객운송시스템은 철도유한공사(MTRCL; Mass Transit Railway Corporation Limited)에 의해 운영되고 있는데, 철도유한공사는 홍콩 전역의 지하철, 철도의 건설 및 유지 관리 등의 서비스를 제공하고 있다. 또한 국유민영화기업으로 지하철 및 철도노선의 개발과 건설, 운영관리 뿐 만 아니라 철도와 부동산 통합 개발이라는 사업모델을 제시함으로써 홍콩의 도시개발정책을 실현하는 수단으로 이용되고 있다.7)
홍콩 철도유한공사의 “철도+부동산” 사업모델의 개발방식은 다음과 같다.
첫째, 정부는 철도 관련 인접부지나 역사상부 등에 대한 개발권한을 독점적으로 MTRCL에 양도한다. 둘째, MTRCL은 철도역과 부동산개발 간의 시너지효과를 극대화하기 위하여 개발 전 철저한 계획 및 관리를 시행한다. 셋째, 개발에 적합한 부지를 선정하여 지하철역과 높은 품질의 부동산을 통합 개발하거나, 혹은 기존에 운영 중인 지하철, 철도역사 상부나 인접부지에 부동산을 개발한다. 넷째, 지하철+부동산 사업모델을 통한 삶의 질 향상을 목적으로 한다.8)
이처럼 MTRCL은 정책 관리국으로부터 독점적으로 토지사용승인을 부여받게 되면 그 개발을 실질적으로 실행하게 될 개발자 및 투자자들을 공개입찰을 통하여 선정하며, 이후 토지를 제공한다. 선정된 민간개발자는 개발에 따른 시공 및 개발 비용전체와 리스크를 부담하며, 개발이 완료된 후에는 다시 MTRCL에 양도되어 유지되는 방식으로 개발이 완료된다. 이러한 일련의 개발 프로젝트 과정을 통하여 MTRCL은 다양한 수익을 얻고 있는데, 이를 바탕으로 홍콩의 도시 제반문제의 해결을 위해 전역의 철도대중 교통 및 부동산 개발, 이른바 “철도+부동산”사업을 실시하고 있다. 대부분의 용도는 철도 상부나 인접 부지를 활용한 주거지가 대부분이며, 쇼핑센터, 백화점, 또는 종합개발지역의 복합개발 등으로 개발되고 있다.
프랑스에 있어서는 기본적으로 주변지역의 교통과 연계한 일체적 입체복합개발 양상을 띠고 있으며, 철도부지에 의해 단절된 지역과의 소통 및 편의증진, 커뮤니티 활성화 등을 위하여 인공지반을 조성하여 개발하고 있다. 특히 철도부지의 입체복합개발을 통한 입체적 시설은 수평·수직의 다양한 공간연결체계를 보여주고 있다. 이외 Fig 2에서처럼 인공지반을 활용한 개발방식에 있어서는 인공지반 상부의 소유권 및 이용권을 분리하여 사업의 다양성 및 사업성 향상을 이루고 있는데, 이는 대규모 개발이기 때문에 가능한 사항이기도 하다.
3. 사례대상지의 공간구성 특징
3.1. 사례대상지의 분석의 틀 설정 및 분석항목
사례대상지의 공간구성 특징 분석에 있어서는 Table 4에서처럼 사례대상지별 공간구성에 대한 배치 분석을 비롯하여 철도차량기지의 인공지반 활용현황과 철도부지 상부 인공지반을 활용한 사례대상지의 공간구성 특징에 대한 종합분석을 행하였다.
우선, 배치계획에 있어서는 인공지반 상부에서 주거시설을 비롯한 상업, 문화, 업무 기타 커뮤니티 시설이 어떻게 계획되어 나타나고 있는지 배치도면 및 현장사진을 통하여 분석하였다. 둘째, 본 연구에서의 사례대상지는 전부 인공지반을 조성하여 철도차량기지 및 철도 부지를 개발하는 형태를 띠고 있는데, 이와 관련하여 철도차량기지와 인공지반 활용배치현황에 대해서 알아보았다. 셋째, 사례지의 시설별 현황분석 및 용도별 공간계획 특징을 분석하였으며, 넷째, 광장·공원 등의 녹지공간 및 오픈 스페이스의 공간 활용에 대해서 종합 고찰하였다.
3.2. 사례대상지의 공간구성 특징분석
사례대상지의 배치계획에서 나타나는 특징에 있어서는 우선, 전체 인공지반을 조성하여 주거시설을 비롯한 상업, 문화, 교육, 체육시설, 그리고 광장·공원 등을 포함하는 복합용도개발의 형태를 띠고 있으며, 특히 국내 신정차량기지의 양천아파트 사례와 일본의 시무라 차량기지의 니시다이 주택단지 사례9)를 제외하고는 지하철 및 대중교통이 인공지반 상부 주거시설을 비롯한 여러 시설과 연계되어 주거지내 이용자들뿐만 아니라 지역주민들까지도 편리하게 접근 및 이용할 수 있도록 하고 있는 것이 두드러진 특징으로 나타나고 있다.(Table 5)
특히 최근까지도 개발이 계속되고 있는 청콴오 차량기지의 로하스 파크 개발사례의 경우는 MTRC의 “철도+부동산” 개발 방식을 가장 잘 나타내주고 있는 사례이다. 이전의 개발사례와 마찬가지로 인공지반을 활용하여 철도역과 연계하는 주거지 및 각종 편의시설의 접근성이 주변지역과 또다시 연계되면서 단지 내 주민과 지역주민이 편의성을 극대화하고 있는 것으로 나타났다.
사례대상지의 경우 본고에서 앞서 언급한바와 같이 철도차량기지가 개발부지로 되어 있으며 상부 인공지반을 조성하여 주거시설을 포함한 각종 복합용도의 시설이 계획되어 있다. 인공지반의 경우 프랑스의 유라릴 개발사례를 제외하고는 대부분 철도차량기지 및 역사의 대지형상을 따라 형성되어 있다. 철도부지위에 인공지반을 조성하여 주거지 건설을 목표로 하였던 국내의 행복주택사업이 중단되었거나, 혹은 사업내용을 변경하여 주거지는 철로부지 주변에 건설되고 인공지반은 단순히 철로 양쪽을 잇는 통로로만 사용되어지는 경우와 비교하자면, 본고에서의 사례대상지는 인공지반을 적극적으로 활용하고 있는 것을 알 수 있다. 특히 홍콩의 경우 타이와이 개발사례를 제외한 4곳의 사례지에서 철도차량기지 위에 인공지반을 조성하여 주거·상업·업무 등이 복합된 초고층 건물과 함께 주변 지역에 완벽한 보행접근이 가능하도록 한 대중교통중심의 고밀개발방식으로 단절된 지역을 복원, 도심 기능을 제고시키고 있다.
이외 프랑스의 경우는 몽파르나스 및 리브고슈 개발사례처럼 철도부지에 인공지반을 건설, 공원 및 공공시설을 공급하여 지역 공공성을 높이고 있으며, 주거·상업·업무·문화 용도 등을 복합화하여 고용인구 창출 등 지역 경제 활성화를 유도하고 있다. 특히 1969년부터 31년간 개발한 몽파르나스의 경우 선로 측면에 오피스와 아파트, 선로 위는 각종 커뮤니티 시설, 선로상부는 인공지반을 조성하여 옥상정원과 스포츠시설, 산책로, 놀이터, 전시장 등의 공공시설로 활용하고 있다.
철도차량기지를 활용한 기존의 주거지 개발사례에 있어서는 인공지반 상부의 아파트 단지가 부지 특성상 공간적으로 상호 분리되고 있으며 이러한 두 공간을 연결하는 매개공간은 존재하지 않고 있다. 한편, 램프나 계단, 풋 브리지 등을 이용하여 인공지반 위의 단지 내 공간과 외부공간과의 연결이 이루어지고 있으나 그 연결체계가 단순하다는 점과 외부공간과의 공공성이 강화된 공간계획의 부재는 기존의 철도차량기지가 지니고 있었던 지역과의 단절문제 혹은 커뮤니티 단절 등이 문제점으로 지적되고 있다. 이에 반해 본고에서 선정한 사례대상지의 경우 Table 8에서처럼 인공지반 상부 위에 주거, 상업, 업무, 숙박 등의 다양한 용도의 시설이 광장, 공원 등의 내 외부 공간과 램프나 계단, 풋 브리지 등을 통하여 외부공간과의 공공성을 강화하고 있는 것으로 나타났다. 한편 유라릴 역 개발의 경우 인공지반 상부 하중을 줄이기 위해 지상에서 건물이 들어서 있는데 이는 최근 정체하고 있는 국내 철도부지 상부 인공지반과 관련한 구조 및 비용문제와 관련하여 향후 시사가 예측되는 부분이기도 하다.
오픈 스페이스, 녹지, 공원, 광장 등의 공공성 짙은 시설에 있어서는 Table 8에서처럼 국내와 일본의 경우 시설이 미흡한 것으로 나타나고 있다. 한편 프랑스 개발사례의 경우 주거시설과의 직접적인 연계는 다소 떨어지지만 불특정 이용자가 이용할 수 있는 접근성과 편리성을 갖추고 있어 공공성을 향상시키고 있으며, 홍콩의 경우는 현지조사를 통해 주거시설과의 연계는 물론, 지역 이용자가 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 타이와이 개발사례를 제외하고 전체 사례지에서 공공성이 상당히 높은 것으로 조사되었다.
특히 청콴오 차량기지의 경우는 최근 홍콩 MTRC의 “철도+부동산” 개발방식을 잘 대변해 주고 있는 개발사례로써 부지의 40%정도를 단지 내를 비롯하여 인근지역까지 연계하는 다양한 녹지와 포디움 레벨의 오픈스페이스를 확보하면서 이용자의 접근성 및 편의성을 극대화하고 있다.
4. 결론
본 연구에서는 철도부지 상부 인공지반을 활용한 국내외 주거지의 공간구성 특징을 알아보기 위하여 국외, 특히 홍콩과 프랑스의 개발사례에 대한 사례조사를 진행하였다. 우선 첫째, 주요선행 연구를 통하여 철도부지의 입체복합개발을 활용한 주거지 개발과 관련한 연구의 동향을 파악하였으며, 국내외 대표적 사례를 대상으로 건축현황을 조사하였다. 둘째, 사례대상지의 공간구성 특징을 알아보기 위하여 수집된 도면과 자료를 활용하여 분석 항목에 따라 도면, 도표, 다이어그램 등의 형태로 재구성하여 종합 분석하였다. 이에 대해 정리하자면 다음과 같다.
우선, 첫째 연구대상을 검토한 결과, 철도부지 상부의 주거지 개발은 공통적으로 도심부의 고도성장과 도심부로의 인구집중 등으로 발생된 주택난의 해소를 위해 개발된 사례가 대부분이었으며 국내 신정차량기지의 양천아파트와 일본의 니시다이 주택단지를 비롯하여 최근 홍콩의 청콴오 차량기지의 로하스파크 및 프랑스의 리브고슈 개발사례 등, 다양한 사업과 연계한 주거지 개발이 진행되고 있음을 확인하였다.
둘째, 사례대상지의 공간구성 특징에 있어서는 Table 8에서처럼 항목에 따라 분석을 행하였다. 우선 (1)인공지반 상부를 활용한 주거지 개발에 경우 프랑스의 몽파르나스 철도역사와 유라릴역 개발의 경우를 제외하고는 전부 인공지반 상부 위에 주거지를 개발한 것으로 조사되었다. 특히 유라릴 역 개발의 경우 인공지반 상부 하중을 줄이기 위해 지상에서 건물이 들어서있는데 이는 최근 정체하고 있는 국내 철도부지 상부 인공지반과 관련한 구조 및 비용문제와 관련하여 향후 시사가 예측되는 부분이기도 하다. (2) 복합용도개발을 비롯한 접근성 및 편의성에 있어서는 국내 신정차량기지 사례와 일본의 시무라 차량기지 사례를 제외하고는 주거시설을 비롯한 상업, 문화, 교육, 오픈스페이스 등의 다양한 시설이 계획되어 나타나고 있으며, 인공지반과 공중 보행로, 각종 배리어 프리를 고려한 건축계획 등 접근성과 편의성을 극대화하고 있음이 현지조사를 통하여 검증되었다. 또한 (3)인공지반과 대중교통을 통한 지역연계에 있어서는 국내를 비롯하여 일본, 그리고 홍콩의 타이와이 차량기지 개발사례를 제외하면 전부 인공지반을 활용하여 인공지반 내의 각종 편의시설 및 대중교통을 지역 주민들이 이용할 수 있도록 연계하여 공공성과 지역 활성화에 상당히 기여하고 있는 것으로 나타났다. 이밖에 (4)오픈 스페이스, 녹지, 공원, 광장 등의 공공성 짙은 시설에 있어서는 국내와 일본의 경우 시설이 미흡한 것으로 나타나고 있다. 한편 프랑스 개발사례의 경우 주거시설과의 직접적인 연계는 다소 떨어지지만 불특정 이용자가 이용할 수 있는 접근성과 편리성을 갖추고 있어 공공성을 향상시키고 있으며, 홍콩의 경우는 주거시설과의 연계는 물론, 지역 이용자가 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 타이와이 개발사례를 제외하고 전체 사례지에서 공공성이 상당히 높은 것으로 나타났다.
이처럼 철도부지의 인공지반을 활용하여 다양하게 입체복합개발이 진행되어온 홍콩 및 프랑스 사례는 향후 국내에의 적용가능성을 판단했을 때 시사점이 크다고 할 수 있으며, 국내 철도부지가 가지고 있는 부정적 인식을 비롯한 다양한 문제점으로 인하여 개발이 진전되지 못하는 것과 관련하여 향후 시사점 도출 및 개발 모델중의 하나로써 제시될 수 있을 것이다.
Acknowledgments
This research was supported by Basic Science Research Program through the National Research Foundation of Korea(NRF) funded by Ministry of Education(2013R1A1A2011429)
Notes
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