부분 참여형 공동주택 그린리모델링의 건축적 리스크 분류 및 대응체계 제안

그린리모델링은 ｢녹색건축물 조성 지원법｣ 제2조 및 제27조에 근거하여, 에너지 성능이 저하된 노후 건축물의 단열·창호·설비 등을 개선함으로써 에너지 효율을 향상시키고 온실가스 배출을 저감하는 건축 행위로 정의된다[9]. 단순한 유지보수와 달리, 건물 에너지 성능을 정량적으로 개선하는 것을 목표로 하며 고성능 단열 보강, 고기밀·고효율 창호 교체, 열회수형 환기장치(HRV), 고효율 냉난방 설비, 신재생에너지, LED 조명, 에너지 모니터링 시스템(BEMS) 등이 핵심이다[10].

선행연구는 그린리모델링 사업의 에너지 절감 효과, 온실가스 감축 잠재량[11], 공공건축물 대상 성능평가 방법론[12,13] 등에 관한 연구가 주를 이루고 있다. 국외에서는 부분 리노베이션의 에너지 성능 예측-실측 괴리[14~16], 열교 및 결로 리스크[17~19], 공동주택 소유 구조에 따른 법적 분쟁[20~22] 등에 관한 연구가 이루어지고 있다. 반면 공동주택의 부분 참여라는 현실적 시공 조건에서 발생하는 리스크와 대응 방안에 초점을 맞춘 연구는 현재까지 매우 미흡한 실정이다. 이러한 선행연구의 공백은 현장에서 실제로 진행되고 있는 부분 참여형 그린리모델링의 리스크가 충분히 인식되거나 제도적으로 반영되지 않고 있음을 시사한다. 특히 열교·결로와 같은 물리적 리스크는 시공 후 수년이 경과한 이후에야 가시화되는 경향이 있어, 사전적 유형화와 선제적 대응 기준 마련이 시급하다.

공동주택은 하나의 건축물 안에 복수의 독립된 구분소유 단위(세대)가 공존하는 주거 유형으로, 외벽·지붕·계단실·복도·기계실 등의 공용부분을 구분소유자 전원이 공유하는 구조적 특성을 지닌다[23]. 이러한 구조는 에너지 성능의 측면에서 단독주택과 본질적으로 다른 특성을 만들어낸다.

우선 공동주택은 세대 간 경계벽(inter-unit wall)과 층간 슬래브를 통해 열이 상호 전달되는 구조이므로, 인접 세대의 난방 상태가 해당 세대의 열손실에 직접적인 영향을 미친다. 현행 건축물 에너지절약설계기준[24]에서 공동주택 세대 간 경계벽의 열관류율 기준은 외벽보다 완화 적용되나, 이는 양측 세대 모두 난방 중임을 전제로 한 것이어서 일방적 단열 시공 시 설계 가정 자체가 무너진다. 또한 건물 외피의 단열·기밀 성능은 전체 외벽이 연속적으로 처리될 때 설계 성능에 근접할 수 있으며, 일부 구간만 시공할 경우 불연속 경계부에서 성능이 급격히 저하된다[14]. 아울러 공동주택의 환기 시스템은 공용 덕트 또는 공용 샤프트를 매개로 다수의 세대가 연결되어 있어, 일부 세대의 기밀 개선이 건물 전체의 기압 분포에 영향을 줄 수 있다.

또한 외벽은 공용부분으로 분류되므로 개별 세대의 독립적인 변경 행위가 원칙적으로 제한되며, 관리단의 동의 없이 이루어진 외피 변경은 법적 분쟁으로 이어질 수 있다. 이처럼 공동주택은 물리적·법적 측면 모두에서 그린리모델링의 부분 시공이 복합적인 문제를 야기할 수 있는 구조를 내재하고 있다.

공동주택에서 전체 세대의 동의 확보는 현실적으로 매우 어렵다. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제15조는 공용부분의 변경에 구분소유자 및 의결권 각 3분의 2 이상의 결의를 요구한다[7]. 따라서 이러한 조건에서 시행되는 그린리모델링은 참여 범위와 시공 위치에 따라 크게 세 가지 유형으로 분류할 수 있다. 본 분류는 ｢그린리모델링 지원사업 운영 등에 관한 고시｣[10]에서 규정하는 시공 범위 구분(전유부분 vs. 공용부분)과, 국내 그린리모델링 현장에서 실제로 나타나는 참여 패턴[8,25]을 종합하여 도출한 결과로 이를 Table 1.에 정리하였다.

Table 1.

Classification of green remodeling construction types in apartment houses

세대 내부 단독 시공형과 단지 내 일부 세대 참여형은 일부 세대만 참여하므로 참여 범위는 같으나 시공의 건물 외피 개입 여부가 상이한 유형이기에 분류하였다. 세대 내부 단독 시공형은 외피를 건드리지 않아 인접 세대 간 물리적 간섭이 존재하지 않는다. 그러나 단지 내 일부 세대 참여형에서 창호나 외단열을 시공하게 되면 참여 세대와 미참여 세대의 경계부에서 연속성이 단절되어 리스크가 발생하게 되므로 별도 유형으로 분류하였다.

세 유형은 상호 배타적이지 않으며, 실제 사업에서는 복수의 유형이 혼재된 채로 진행되는 경우도 있다. 예를 들어, 공용부 옥상 단열(혼합형)과 일부 세대의 창호 교체(일부 세대 참여형)가 동시에 시행되는 경우가 이에 해당한다.

세 유형 중 세대 내부 단독 시공형은 전유부에 한정되어 물리적 간섭이 적고, 공용부 연계 혼합형은 관리단 의결을 전제로 한다. 그러나 단지 내 일부 세대 참여형은 인접 세대 간 외피 연속성 단절로 가장 복합적이고 치명적인 리스크를 양산하기에 본 연구는 단지 내 일부 세대 참여형 공동주택 그린리모델링을 중심으로 리스크를 분류하고 대응 체계를 제시하는 것을 목적으로 한다.

앞서 분류한 세 유형에 공통적으로 내재된 구조적 문제는 건물의 연속성 단절에서 비롯된다. 건물 외피는 단열, 기밀, 환기, 구조가 상호 유기적으로 연결된 하나의 통합 시스템으로 설계되며, 이 연속성이 세대 단위로 단절될 때 설계 의도와 실제 성능 사이에 심각한 괴리가 발생한다. 구체적인 리스크는 Table 2.와 같다.

Table 2.

Risks of partial participation green remodeling

여기서 물리적 리스크들은 시공 후 수년이 경과한 이후에 가시화되는 경향이 있어 사전 예방적 접근이 특히 중요하다. 해당 문제들은 단독으로 발생하기보다 서로 연쇄적으로 발생하고 증폭되는 복합 리스크의 성격을 띠고 있어 체계적인 분류와 대응이 요구된다.

ISO 31000:2018은 Risk Assessment에 앞서 분석 대상의 범위와 맥락을 수립하도록 한다. 이를 통해 리스크를 효과적으로 평가하고, 적절한 리스크 처리가 가능하도록 관리 프로세스를 맞춤화하는 과정이다. 이에 본 연구는 부분 참여형 그린리모델링의 외부·내부 맥락 및 리스크 관리 맥락을 Table 3.과 같이 설정하였다.

Table 3.

Set analysis context of partial participation GR

본 연구는 식별된 리스크를 하나의 범주로 인정하기 위한 기준을 다음 세 가지로 설정하였다.

첫째, 각 범주는 둘 이상의 독립된 국내외 선행 문헌에서 실제 보고된 리스크 사례에 기반하여 도출하였다.

둘째, 각 범주는 부분 참여라는 시공 조건에 의해 비로소 발생하거나 본질적으로 심화되는 리스크에 한정되며, 일반 리모델링에서 공통적으로 발생하는 보편적 리스크(공사 중 소음·분진 등)는 제외하였다.

셋째, 각 범주는 ISO 31000의 리스크 식별 절차에서 요구하는 원인-메커니즘-결과의 명확한 인과 구조를 갖추고 있어 후속 대응 방안 도출의 근거로 기능할 수 있다.

Risk Identification은 Risk Assessment의 세 단계 중 하나로, 이는 조직이 목표를 달성하는 데 도움이 되거나 방해할 수 있는 리스크를 찾아 인식하고 기술하는 것이다. ISO 31000은 식별 요소로 유·무형의 리스크 원천, 원인 및 사건, 위협 및 기회, 취약성 및 역량, 결과 및 목표에 대한 영향, 조직이 통제할 수 없는 원천에서 비롯된 리스크 등을 고려하도록 요구한다[29].

본 연구에서는 위 식별 요소를 Table 3.의 분석 맥락에 종합적으로 적용하여 선행연구들에서 보고된 개별 리스크를 식별하고, 세 가지 범주 설정 기준을 통과한 리스크를 발생 원인과 인과 메커니즘이 동일한 것끼리 통합하였다. 그 결과, 부분 참여형 그린리모델링의 리스크는 다음 네 유형으로 수렴하였다. ① 세대 단위 시공으로 인한 물리적 단절 기반의 물리·기술적 리스크, ② 인증·지원 제도의 평가 단위와 실제 시공의 불일치에서 비롯되는 제도·평가적 리스크, ③ 공용부 시공 행위가 집합건물법과 충돌하면서 발생하는 법적 리스크, ④ 세대 간 비용·편익 불균형과 유지관리 부재로 인한 사회·운영적 리스크이다. 각 범주가 어떤 참고문헌에 근거하여 도출되었는지를 Table 4.에 나타내었다.

Table 4.

Derivation of risk categories from literature

다만 이 4개 범주는 독립적으로 존재하지 않고 연쇄 구조를 형성하므로, 다음 절에서 각 리스크의 원인·메커니즘·결과를 서술하면서 다음 리스크로의 연계 경로를 함께 제시한다.

이 범주는 단열 및 기밀, 환기층의 세대 단위 단절로 인한 물리적인 성능 저하를 포괄한다. S. Ilomets et al. (2016)은 에스토니아 공동주택 단지의 부분 단열 보강 사례 분석을 통해 열교가 존재하는 부위에서 표면 결로 발생 위험률 45~51%, 곰팡이 성장 확률 45~54%를 보고하였다. 또한 시각적으로 확인된 곰팡이 발생 비율도 건물 유형별로 18~46%에 달하는 것을 실증하였다[17]. Ilomets et al. (2017)은 부분적으로 리노베이션된 공동주택의 선형 열교가 전체 열관류율을 유의미하게 증가시킴을 확인하였다[18]. Y.Xue et al. (2022)은 외단열 이후 벽과 바닥의 접합부에서 습기 분포가 불균일하며, 곰팡이 발생 위험이 증가하는 것을 수치 해석으로 입증하였다[19]. 또한 동유럽 공동주택의 부분 시공 사례를 분석한 Stojanović et al. (2016)은 발코니 등의 부분 단열 시 미시공 부위에서 열손실이 증가하며, 곰팡이 성장 및 사용자 건강 위해 발생을 보고하였다[30]. 국내에서도 문보람 외(2023)가 민간 건축물 그린리모델링의 부분 시공 시 경계부 단열 불연속으로 인한 성능 저하 사례를 조사하여 제시하였다[25].

먼저 참여 세대에 외단열이 시공되더라도 미참여 세대와의 경계부(벽체 접합부, 층간 슬래브, 발코니 연결부)에서 단열재가 단절되면, 해당 부위를 통해 열류 밀도가 집중되는 열교가 불가피하게 형성된다[17,18]. 이렇게 형성된 열교는 곧바로 결로의 원인으로 작용한다. 고기밀·고단열 시공이 이루어진 참여 세대에서 열회수형 환기장치가 설치되지 않거나 미작동될 경우, 실내 절대 습도가 상승하고 낮은 표면 온도를 가진 열교 부위에서 이슬점 이하의 온도 조건이 형성되어 표면 결로가 발생한다. 또한 단열 강화로 인해 이슬점 위치가 구조체 내부로 이동하는 내부 결로 역시 발생할 수 있다[18,19].

동시에 기밀층의 비연속은 환기 불균형으로 이어진다. 일부 세대만 기밀 성능을 높일 경우 건물 전체의 기압 분포가 변화하며, 참여 세대의 양압 또는 음압이 공용 복도나 인접 세대와의 틈새를 통해 예기치 못한 공기 유동을 유발한다. Feist et al. (2005)은 고기밀 시공이 이루어진 세대가 인접 미시공 세대와 공용 샤프트로 연결될 경우 의도치 않은 기류 경로(air leakage path)가 형성되어 설계 환기량이 실현되지 않을 수 있음을 지적하였다[31]. 이는 미참여 세대의 냉난방 효율 저하와 실내공기질(IAQ) 저하로 이어진다.

이처럼 단열재 불연속 → 열교 → 결로·곰팡이 → 환기 불균형 → IAQ 저하로 이어지는 선형 연쇄가 형성되며, 이 연쇄는 다음에 서술할 리스크의 출발점으로 작용한다.

이 범주는 평가·인증 단위(건물 전체)와 시공 단위(개별 세대)의 불일치에서 비롯되는 리스크를 포괄한다. Galimshina et al. (2024)은 스위스 주거 건물의 부분 리노베이션 사례에서 건물 일부 구간만 시공된 경우 에너지 절감 성능이 설계 예측 대비 현저히 낮아짐을 실증하였다[14]. 이러한 예측-실측 괴리는 건물 에너지 성능 갭(Energy Performance Gap, EPG)으로 알려진 일반적 현상이지만, 부분 리노베이션 조건에서 더욱 심화되는 것으로 보고된다. Hamburg et al. (2020)은 리노베이션된 공동주택의 실측 난방 에너지 사용량이 시뮬레이션 예측값의 1.6배, 급탕 에너지는 4.4배에 달하는 것을 보고하였으며, 특히 부분적·점진적 리노베이션이 결합된 경우 갭이 더욱 확대됨을 지적하였다[15]. Cuerda et al. (2020)은 마드리드 공동주택 두 동(리노베이션동·미리노베이션동)을 비교 분석하여, 표준 파라미터로 보정된 시뮬레이션이 실측치와 4배 차이를 보임을 실증하였고, 이를 줄이기 위한 실측 기반 입력 파라미터 보정 방법론을 제안하였다[16]. 국내에서도 국토안전관리원의 그린리모델링 지원사업 가이드라인은 인증 단위가 건물 전체임을 명시하고 있어[32], 부분 시공 사업의 인증 취득 및 인센티브 연계가 제도적으로 차단되는 구조적 한계가 존재한다.

물리적 단절은 곧바로 건물 전체 단위로 구성된 현행 평가·인증 체계와의 부정합으로 연결된다. 이 리스크는 두 가지 양상으로 나타난다.

첫째, 에너지 성능 예측-실측의 괴리이다. ECO2 등 현행 에너지 시뮬레이션은 건물 전체를 단일 시스템으로 가정하여 수행되는데, 부분 시공 조건에서는 인접 미참여 세대로의 열손실이 지속되므로 시뮬레이션 예측값과 실측값 사이에 상당한 차이가 발생한다[14~16].

둘째, 인증제도와의 부정합이다. 현행 제로에너지건축물(ZEB) 인증제도는 건물 전체 단위를 기준으로 하므로, 부분 참여형 그린리모델링으로는 인증 취득이 어렵다. 이는 그린리모델링 이자지원사업의 지원 요건 충족 여부와도 직결되어 사업 정당성과 인센티브 연계가 약화되는 결과로 이어진다[32].

두 양상은 동일한 구조적 원인—평가 단위(전체 건물)와 시공 단위(개별 세대)의 불일치—에서 비롯되므로, 본 연구에서는 이를 단일 리스크 범주로 통합한다.

이 범주는 외벽 등 공용부에 대한 개별 세대의 시공 행위가 유발하는 법적 분쟁을 포괄한다. 법무부의 집합건물법 해석사례집은 외벽이 공용부분에 해당하며 관리단 의결 없는 변경은 원상복구 및 손해배상 청구 대상이 될 수 있음을 명시하고 있다[7]. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 역시 공용부분 변경에 대한 구분소유자 결의 요건을 규정하고 있다[23]. 이러한 법적 경직성은 한국만의 문제가 아니라 공동주택 부분 시공이 갖는 보편적 리스크로 보고된다. Crommelin (2025)은 호주 뉴사우스웨일스 주의 구분소유 공동주택(strata title) 분석을 통해, 공용부 에너지 시설의 부분 도입이 다수·특별다수 결의 요건과 충돌하면서 사업 지연 및 분쟁의 주요 원인이 되고 있음을 지적하였다[20]. 미국의 California AB 634 (2018)는 공동주택 공용부 지붕에 개별 세대가 태양광 시스템을 설치할 때 발생하는 분쟁을 해소하기 위해 구분소유자 67% 동의 요건을 면제하는 입법으로, 부분 시공의 법적 권한 분쟁이 입법적 개입을 필요로 하는 수준의 보편적 문제임을 보여준다[21]. 독일은 동일한 인식 하에 2020년 WEMoG 개정을 통해 의결 요건을 완화한 바 있다[22]. 사후적 측면에서는 문보람 외(2023)가 그린리모델링 공사에서 경계부 하자 발생 시 시공업체·관리단·세대 간 책임 소재 불명확이 분쟁의 주요 원인임을 지적하였다[25].

외피 시스템 연속성의 단절은 법적 영역에서도 동시에 분쟁을 촉발한다. 다만 분쟁의 발생 시점과 성격에 따라 사전적 권한 분쟁과 사후적 귀책 분쟁으로 구분된다.

사전적 측면의 공용부 시공 권한 분쟁은 시공 시점의 적법성 자체에 관한 문제이다. 외벽은 공용부분으로 분류되므로 개별 세대가 관리단의 의결 없이 외벽에 단열재를 부착하거나 창호를 교체하는 행위는 법적으로 공용부 무단 변경에 해당할 수 있으며, 원상복구 명령 또는 손해배상 청구의 대상이 될 수 있다[7,23]. 창호 크기 변경이나 외단열 마감재 변경 등은 ｢건축법｣상 신고 또는 허가 대상이 될 수 있으나, 부분 시공의 경우 허가 범위의 설정 자체가 모호해지는 문제가 있다.

사후적 측면의 하자 귀책 분쟁은 시공 후 건물의 연속성이 단절되었을 때 발생한다. 참여 세대와 미참여 세대가 혼재하는 경계 처리 부위에서 결로·곰팡이·하자가 발생할 경우, 시공업체·관리단·참여 세대·미참여 세대 사이의 책임 소재가 불명확하다[25]. 이는 사후 보수 지연, 손해배상 청구 등 추가적 법적 분쟁으로 확대된다. 따라서 연속성 단절이 사후적 귀책 분쟁을 직접 촉발하는 교차 연쇄가 형성된다.

이 범주는 부분 참여 구조 자체에서 비롯되는 사회적·운영적 리스크를 포괄한다. 박성남 외(2022)는 민간 건축물 그린리모델링 활성화 방안 연구에서 세대 간 비용 부담 및 편익 분배의 불균형이 사업 참여율 저하의 주요 원인임을 지적하였으며, 비용 분담 기준의 명문화와 참여 인센티브 병행이 핵심 조건임을 제시하였다[2]. 국제적으로도 동일한 문제가 보고되는데, D’Alpaos (2021)는 공동주택 에너지 리트로핏의 인센티브 정책 분석을 통해 일부 세대만 참여하는 구조에서 인접 세대의 무임승차(free-rider) 문제가 사업 효율성을 구조적으로 저하시키며, 이는 정책 설계 단계에서 사전 차단되어야 함을 입증하였다[33]. 또한 국토교통부의 그린리모델링 지원사업 운영 고시는 핵심 설비의 정기 점검 및 유지관리를 요구하고 있으나[10], 부분 참여 구조에서는 책임 주체가 명확히 지정되지 않아 유지관리가 누락될 가능성이 구조적으로 내재 되어 있다.

외피 연속성 단절, 건물 평가체계 부정합, 공용부 시공 권한 및 하자 귀책 분쟁 리스크의 결과는 사회적·운영적 영역으로 수렴되며, 부분 참여형 그린리모델링 시공 시 나타날 수 있는 고유한 두 가지 리스크로 발생한다.

첫째, 형평성 갈등이다. 참여 세대의 단열 성능 향상이 인접 미참여 세대에도 간접적인 열적 혜택을 제공하는 무임승차 문제는 비용 분담의 형평성 논란을 야기한다[2,33]. 동시에 연속성 단절로 인한 물리적 피해(결로, IAQ 저하)와 하자 귀책 분쟁 과정에서 드러나는 비용 분담 불균형은 갈등을 심화시키며, 이는 신규 참여 기피로 이어져 부분 시공이 구조적으로 고착되는 피드백 루프를 형성한다.

둘째, 유지관리 책임 공백이다. 열회수형 환기장치 등 핵심 설비의 필터 교체 및 정기 점검이 이루어지지 않을 경우 오히려 실내공기질이 악화될 수 있다. 또한 장기적으로는 동 단위의 전체 그린리모델링이나 재건축 추진 시 이미 부분 시공된 세대의 철거 및 재시공이 필요하게 되어 사업 복잡도와 비용이 증가한다. 이는 하자 귀책 분쟁과 결합하여 책임 주체 부재 상태로 장기간 방치되는 결과를 초래할 수 있다.

열교 리스크에 대해서는 참여 세대와 미참여 세대의 경계부에 열교 차단재(Thermal break)를 의무적으로 설치해야 한다. 이때 경계부의 선형 열관류율(Ψ-value)은 ISO 10211의 산출 기준을 준용하여 사전에 계산하고[26], 설계 단계에서 건축 허가 도서에 경계부 단열 상세도를 포함하도록 의무화해야 한다. Glew, Brooke-Peat & Gorse (2017)는 단열 불연속 경계부에 단열 코빙(insulated coving)을 적용함으로써 열교와 결로 위험을 유의미하게 저감할 수 있음을 실증하였다[34]. 나아가 경계부 벽체의 열관류율(U-value)이 현행 건축물 에너지 절약 설계기준의 외벽 기준값(중부1지역 기준 0.210 W/m²K 이하)을 초과하지 않도록 별도 기준을 설정하는 방안이 필요하다[24].

결로 리스크에 대해서는 고기밀·고단열 시공 시 열회수형 환기장치(HRV)의 동시 설치를 의무화해야 한다. 환기 성능은 ｢건축물의 설비기준 등에 관한 규칙｣에서 정하는 시간당 환기 횟수(ACH) 0.5회 이상을 만족하여야 하며[36], 이 기준은 Feist et al. (2005)이 제시한 패시브하우스 기준의 최소 환기량(0.3 ACH)과 국내 공동주택 내부 발열 및 수분 부하를 감안한 기준으로서 적정성이 인정된다[31]. 시공 전·후 기밀성능 시험(Blower Door Test)을 실시하여 기밀 성능 개선 수준을 정량적으로 확인하는 절차를 도입할 필요가 있다. Blower Door Test 운영의 구체적 방안으로는 다음을 제안한다: (a) 시험은 건축사사무소 또는 에너지 진단 전문기관이 수행하며, 비용은 그린리모델링 이자지원 사업비에 포함하여 지원; (b) 기밀 성능 지표(n₅₀, 권장 기준: 5h^-1 이하)를 허가 도서에 병기[31,37]; (c) 시공 전 진단은 현행 결로 취약 부위 파악 용도, 시공 후 측정은 성능 확인 용도로 이원화하여 실시. 또한 시공 전 열화상 카메라를 활용한 사전 결로 위험 진단을 의무화하고, ISO 13788에서 규정하는 이슬점 온도 기준에 따라 최소 내표면 온도 요건 충족 여부를 확인해야 한다[35].

ECO2-OD 에너지 시뮬레이션 프로그램은 건물 전체를 단일 시스템으로 가정하므로, 부분 시공 조건에서 인접 미참여 세대를 실측 온도 기반의 고정 경계조건(fixed boundary condition)으로 설정하는 보완적 방법론이 필요하다. Galimshina et al. (2024)의 부분 리노베이션 성능 저하 실증[14] 및 Cuerda et al. (2020)의 마드리드 공동주택 실측 기반 보정 방법론[16]을 참조하여, 세대 단위 시뮬레이션 모듈의 개발이 연구기관 및 정부 차원에서 추진될 필요가 있다.

인증 체계 측면에서는 현행 건축물 에너지효율등급 및 ZEB 인증제도가 건물 전체 단위 기준이라는 한계[32]을 보완하기 위해, 세대 단위 또는 동(棟) 단위의 에너지 성능 개선 인증이 가능하도록 인증 체계를 세분화하는 방안 검토가 필요하다. 구체적으로는 개별 세대의 단열 성능 개선율(예: 기준 대비 20% 이상 개선)을 기준으로 한 ‘부분 에너지 성능 개선 확인서’ 제도를 신설하고, 이를 이자 지원 등 정책 인센티브 수혜 요건으로 연계하는 방안이 필요하다.

사전적 권한 분쟁에 대해서는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 그린리모델링 특례 조항을 신설하여, 에너지 성능 향상을 목적으로 하는 외피 개선 행위에 한해 관리단 의결 요건을 완화(예: 전체 동의 → 구분소유자 과반수 동의)하거나 일정 범위 내에서 세대별 독립 시행을 허용하는 방향으로 개정이 필요하다. 독일은 2020년 WEMoG 개정을 통해 에너지 효율 개선 목적의 외피 변경에 대해 공동주택 소유자의 과반수 동의만으로 시행이 가능하도록 하고[22], 미국 California의 AB 634 (2018)는 공용부 시설에 대한 세대 단위 시공 시 67% 동의 요건을 면제하고 신청·통지·유지관리 책임을 표준화한 입법례를 제시하였다[21]. 이는 국내 법제도 개선 방향의 참고 사례가 될 수 있다.

이와 함께 그린리모델링 전담 코디네이터 제도를 법제화하여, 코디네이터가 사업 기획 단계부터 관리단·참여 세대·시공업체 간의 법적 협의를 중재하고 공사 범위와 책임 범위를 사전에 문서화하도록 해야 한다. 코디네이터의 자격 요건으로는 건축사 또는 에너지 진단 전문기관 소속 전문가를 우선 고려할 수 있으며, 운영 비용은 국토교통부 그린리모델링 이자지원사업 예산에 별도 항목을 신설하여 지원하는 방안을 제안한다.

사후적 하자 귀책 분쟁에서는 그린리모델링 공사 계약서에 다음 세 가지 사항을 명시하는 표준 계약서 양식 마련이 필요하다. 첫째, 참여 세대와 미참여 세대의 경계부 처리에 대한 시공업체의 책임 범위 및 하자 보증 기간. 둘째, 공용부와 전유부가 혼재하는 시공 구간에서 하자 발생 시 관리단·시공업체·참여 세대 간 귀책 비율 산정 기준. 셋째, 하자 발생 시 열화상 카메라 등 객관적 진단 수단을 통한 원인 규명 절차[25]. 이를 통해 하자 발생 이후의 법적 분쟁을 사전에 예방하는 계약 구조를 확보할 수 있다.

형평성 갈등의 경우 사업 시행 최소 90일 전부터 단지 내 전체 세대를 대상으로 설명회를 의무적으로 개최하고, 참여·미참여 세대 모두가 인지한 상태에서 비용 분담 기준을 서면으로 합의하는 절차를 표준화해야 한다. 박성남 외(2022)는 세대 간 비용 분담 기준의 명문화와 참여 인센티브 병행이 참여율 제고의 핵심 조건임을 언급하였으며[2], D’Alpaos (2021)는 무임승차 차단을 위한 인센티브 정책의 사전 설계 필요성을 입증하였다[33].

특히 공용부 시공의 경우 그 혜택이 미참여 세대에도 귀속되는 범위를 에너지 시뮬레이션으로 산출하여, 미참여 세대의 에너지 비용 절감 추정액에 비례한 관리비 분담 기준을 사전에 합의하는 방식을 도입할 필요가 있다. 이는 무임승차 문제로 인한 갈등을 제도적으로 사전에 차단하는 효과를 가진다.

유지관리 책임 공백에 대해서는 디지털 유지관리 이력제를 도입하여 열회수형 환기장치(HRV)의 필터를 제조사 기준에 따라 3~6개월마다 교체하고, 교체 이력·점검 일자·성능 측정값을 기록하는 디지털 유지관리 이력서를 세대별로 작성·보관하도록 의무화해야 한다. 아울러 시공 완료 후 1년 시점 및 3년 시점에 열화상 카메라를 활용한 정기 성능 점검을 실시하고, 점검 결과를 관리단에 보고하는 절차를 도입할 필요가 있다. 이는 유지관리 부재로 인한 설비 수명 단축 및 실내공기질 악화를 사전에 예방하는 수단이 된다.