KIEAE Journal

공동주택은 우리나라 주택재고의 74.5%(2015년 인구주택총조사 기준)를 차지하는 중요한 주택유형이다. 그간 신축위주의 대량공급으로 신주택보급률은 102.3%(e-나라지표 2015년 기준)로 주택이 가구 수를 상회하게 되었다. 공동주택은 공급 중심 시대에서 재고관리 중심 시대로의 전환점에 있는 것이다. 재고관리가 중심이 되는 사회에서 공동주택을 양호한 상태로 유지관리 하는 것은 신축주택의 보급 못지않게 중요한 문제이다.

공동주택의 체계적 유지관리를 위해서 리모델링의 역할은 매우 중요하다. 리모델링을 쉽게, 효율적으로, 많이 할수록 공동주택의 수명은 길어질 것이며 거주자들은 더 좋은 환경에서 만족도 높은 삶을 살 수 있다. 개인적으로나 국가적으로 비용절감과 환경보호 측면에서 장점도 크지만, 높은 비용 부담과 복잡한 절차, 제도적 지원미비 등의 어려움이 있어 리모델링을 추진하는 일은 쉽지 않다. 현재까지 공동주택의 전면 리모델링을 추진한 사례는 많지 않다. 그러나 공동주택의 재고가 증가하고 있고 앞으로 특정 지역을 제외하고 재건축이 어려워지는 상황에서, 재고주택은 리모델링이 확대될 가능성이 커진다. 이에 대비하여 거주자에게 리모델링에 대한 정보를 제공해주고 시행자나 건설자에게는 방향성을 제시해줄 필요성이 있다. 이러한 배경에서 리모델링을 지원하는 제도로 리모델링 성능 평가제도를 개발(국가 R&D 주거환경연구사업)하게 되었다.

리모델링 성능 평가제도는 리모델링 전과 후의 성능을 객관적으로 평가하여 알려주고 올바른 리모델링의 방향성을 제시해 줄 것이다. 또한 우수성능단지에 인센티브 제공을 통해 리모델링이 용이하도록 지원할 것이다.

본 논문은 리모델링 성능평가 제도 구축과정 중 리모델링 성능 평가 항목을 도출하는 것을 목표로 하고 있다. 리모델링 전후의 성능을 객관적으로 평가 하는 제도 연구는 리모델링의 올바를 방향성 제시와 활성화 측면에서 큰 의의를 가질 수 있을 것이다.

본 논문은 리모델링 성능평가제도 구축과정 중 리모델링 성능평가의 방향 설정과 그에 따른 평가항목 도출을 연구의 범위로 제한하고 있다.

연구 방법은 다음과 같다. 첫째, 노후공동주택 리모델링 지원을 위한 리모델링 성능평가 제도 개발의 개요를 설명하고(제2장) 국내외 리모델링과 관련한 성능 평가제도의 사례 분석과 국내 리모델링 특성 분석을 바탕으로 설정한 리모델링 성능평가의 방향을 정리(제3장)하였다. 둘째, 리모델링 성능평가 방향에 따라 리모델링 성능평가항목을 도출하기 위한 연구 모형을 개발하고 평가항목 설정 기준에 대해 설명하였다(제 4장). 셋째, 항목설정 기준에 따라 평가 필수 항목을 도출하였으며, 전문가 설문 등 의견수렴을 통하여 우선적으로 설정된 제도화 항목을 제시하였다(제 5장).

공동주택의 건설은 국가의 주도적인 정책 아래에 계획되어왔다. 1988 정부의 200만호 주택 건설과 2001년 신도시 공동주택의 건설 등으로 국내 공동주택 재고가 증가하였다. 특히 2000년 이전에 대량으로 공급한 공동주택이 15년을 경과하여 리모델링의 대상이 늘어나고 있는 시점으로, 노후 공동주택의 효율적 유지관리와 단지의 특성에 맞는 사용을 위하여 다양한 유형의 리모델링이 요구되고 있다. 노후 공동주택은 각 시대별 성능·설계기준 및 관련법의 차이를 가지고 있기 때문에 각각 성능의 차이를 보이고 있다. 또한 공동주택이 신축된 후 일정 시간이 지났을 때 사용자와 유지관리 정도에 따라서 성능이 저하되는 정도가 다를 뿐만 아니라, 각각 다른 시점에서 다른 유형의 성능개선이 요구된다. 이에 주택별로 맞춤형 주거 성능 확보와 유지관리가 필요한 실정이다(윤영호, 2015).

건축물의 성능에 따라 시기적절하게 리모델링을 수행하기 위해서는 건축물의 성능을 정확하게 아는 것이 중요하다. 거주자들은 비용을 투자하여 리모델링하기 때문에 리모델링 이후에 기존 건축물에 비해 건축물의 성능이 얼마나 변화하였는지를 성능평가를 통해 알 필요가 있다. 리모델링 후에 성능이 법적기준을 만족시키는지 또는 얼마나 더 높은지 여부에 대해서도 거주자는 알 권리가 있다. 시공자 차원에서도 리모델링 공사 후 성능개선 정도를 객관적인 기준 속에서 파악할 수 있으며, 성능개선 리모델링에 대한 시공상의 신뢰도를 확보할 수 있다. 나아가 정부차원에서도 노후 공동주택이 200만호가 넘어선 시점에서(국토교통부, 2014) 재고 공동주택의 객관적 성능을 정확히 평가하여 표시하는 일은 공동주택의 효율적인 재고관리를 위해서도 우선적으로 해야 할 작업으로 필요성을 가지고 있다.

공동주택의 기본 성능을 평가하는 리모델링 평가제도는 세계적으로 전무하다. 국제적으로 활발하게 진행되어온 지속가능성이 이슈인 친환경 성능 평가제도(BREEAM, CASBEE, LEED 등)에서는 리모델링 건축물의 성능 평가가 있으나, 친환경 성능에 대해서만 제한적으로 다루고 있다. 국내에서는 주택의 성능을 평가하는 제도로써 주택성능급인증제도가 존재하였으나 현재는 ‘녹색건축 인증기준’에 포함되어 있으며, ‘녹색건축 인증제도’의 리모델링 성능 평가 범주는 주택성능평가 항목에 대해서는 다루지 않고 있다.(양현정, 2016)

이에 ‘리모델링 성능등급 인증제도 개발’ 연구에서는 성능 평가 제도를 바탕으로 리모델링 활성화를 위한 제도적 기반을 마련하고자 한다. 리모델링 전후의 성능을 객관적으로 평가하여 표시함과 더불어, 요구 성능별 리모델링의 방향성을 제시해 줄 수 있다. 또한 우수 리모델링 성능 단지에 인센티브를 지원하는 방안을 마련하여 리모델링 활성화를 도모할 계획이다.

리모델링 성능평가 대상으로는 공동주택의 리모델링 가능 연한을 준공 이후 15년 이상 경과된 아파트로 보았을 때, 리모델링 대상 건축물을 2002년 이전 건축물로 설정하였다(현재시점). 1기 신도시인 분당, 일산 등을 주요 리모델링 대상으로 보고 제도를 개발하고 있다.

리모델링 건축물은 신축부분과 기존부분이 공존하기 때문에 평가의 복합성이 존재한다. 증축되는 부분(수직·수평 증축 및 별동 증축 등)은 신축과 조건이 동일하기 때문에 신축기준에 준거하여 평가를 검토해야 할 것이다. 그러나 일부의 항목에 대해서는 신축기준을 만족시키기 어려운 부분이 있다. 리모델링을 하더라도 재사용하는 건축물의 구조부와 동간의 거리 등은 변함이 없지만, 평가항목의 성능과는 관련이 있다. 리모델링 대상 건축물은 지어질 당시의 기준이 현재의 기준과 상이하기 때문에 현 기준을 만족하지 못하는 경우가 생긴다. 이 때문에 신축주택 기준에 맞추어 리모델링 건축물의 모든 성능을 평가하는 것은 어렵다. 신축 주택성능 기준에 미달하는 성능이 많을 뿐만 아니라 현재의 기준으로 평가가 어려운 내용들도 많다. 예를 들어 소음관련 항목이나(슬래브두께 기준), 구조관련 항목(내구성), 환경관련 항목(조경, 일조)은 기준이 빈번하게 변해왔기 때문에, 리모델링을 통해 성능개선이 어려운 부분이 있을 뿐만 아니라 현재의 기준을 만족 시길 수 없다. 또한 리모델링 대상 건축물은 도면을 보유하고 있지 않은 경우가 많기 때문에, 기존 건축물의 성능을 평가하기 어려운 경우가 있다. 이러한 문제점들을 고려하여 첫 번째 단계로 국내외 선행된 제도 및 국내 리모델링의 특성을 분석하였고 이를 바탕으로 리모델링 성능평가 방향을 설정하였다.

본 장에서는 선행 사례분석을 통해 국내 리모델링 성능평가 제도의 방향을 설정하였다. 건축물의 리모델링 성능 평가는 주로 친환경건축물 인증제도에서 다루어지고 있다. 그러나 친환경성능 평가제도는 성능 항목이 친환경평가요소로 제한되어 있기 때문에 주택의 기본 성능에 대해 다루고 있는 주택성능등급 인증제도를 기본으로 고려하였다.

국내 주택성능등급 인증제도의 검토 내용은 다음과 같다. 주택성능등급 인증제도는 현재 녹색건축인증제도(G-seed)에 포함되어 축소 평가하고 있다. G-Seed와 통합 이전의 주택성능등급 인증제도를 살펴보면 주택의 고유한 성능에 대해 전반적인 내용을 다루고 있다. 주택의 기본 성능을 고려하여 5개의 성능부문, 33개 성능범주, 54개 세부 성능항목으로 구성되어 있다. 공동주택 리모델링 전후 성능평가 또한 주택의 기본성능을 평가하는 것이므로 주택성능등급 인증제도의 내용을 기본으로 구성하여야 할 것으로 판단하였다. 그러나 현재 주택성능인증제도에서는 리모델링 건축물의 평가는 이루어지지 않고 있다.

다음으로 친환경분야의 인증제도인 영국의 BREEAM, 미국의 LEED, 일본의 CASBEE에서 주택 리모델링 성능 평가부분의 항목과 기준을 비교해 보고 리모델링 평가에 필요한 항목과 평가기준을 검토하였다. LEED는 녹색건축인증과 유사하게 친환경 중심의 제한된 항목만을 평가하고 있다. BREEAM은 일정한 성능을 목표로 리모델링하는 방법을 등급별로 제시하고 있다. 그리고 리모델링 후에는 기존 건축물 성능 평가와 동일하게 평가를 시행한다. 일본의 CASBEE는 기존건축물의 성능과 리모델링 건축물의 성능향상을 상대적으로 평가하고 있다. 기존 건축물은 실측하는 경우가 많으며, 리모델링 이후에 평가가 어려운 항목에 대한 평가 방법과 등급화 하는 방법을 제시 하고 있다.

본 연구에서는 국내의 주택성능등급 표시제도의 신축주택평가를 기본골격으로 하여 리모델링 성능평가항목을 구축하고, CASBEE 신축-기존-개수 평가와 유사한 방법으로 기존건축물 평가와, 리모델링건축물 평가를 절대평가 및 상대평가를 복합적으로 활용하는 방안을 기본으로 설정하였다. 각 항목별로 국내의 상황과 리모델링 특성을 고려하여 평가 방법과 기준을 설정할 예정이다.

Figure 1. 
Investigation and analysis of existing domestic and overseas building evaluation cases

주택 성능등급 인증제도의 평가항목을 기본으로 리모델링 특성을 고려하여 성능을 분석하였다. 리모델링에는 다양한 유형이 존재하지만 국내 사례들은 리모델링의 정의에 따라 수평 및 수직 증축형으로 진행되고 있으며, 이러한 방향의 리모델링이 당분간 지속될 것으로 보인다. 이러한 이유로 증축형 리모델링의 특성 분석을 연구범위로 한정하였다. 분석 결과 주택성능평가 항목에서 리모델링 시에 기준을 불만족 한다거나 평가가 어려운 항목들이 다수 존재 했으며, 신축건축물에서는 평가가 불필요했으나 리모델링 특성상 성능이 향상되어 장점으로 존재하는 평가항목 신설이 필요한 부분이 있었다. 이를 정리해 보면 크게 네 가지로 구분할 수 있다.

(1) 기존 성능 평가항목(신축기준 만족) : 건축물 리모델링을 통해서 대부분의 항목은 성능이 향상된다. 건축물의 외피는 리모델링을 통하여 신축과 동일한 에너지 성능을 확보할 수 있다. 설비공간을 새롭게 구성하기 때문에 수리용이성 항목의 성능이 향상되며 설비소음차단 성능도 좋아진다. 공용공간 개선과 커뮤니티 성능 등도 향상되며 신축기준을 만족시킨다.

(2) 기존 성능 평가항목(신축기준 불만족) : 층간소음 중 중량충격음 항목은 기존 슬래브 두께가 현재 신축하는 슬래브두께보다 상대적으로 얇기 때문에 성능 향상의 한계가 있다. 리모델링 대상아파트의 슬래브 두께는 120~150mm에 분포하나 현기준인 210mm로 볼 때, 성능 보강을 위해 노력하지만 그 기준에 절대적으로는 미치지 못하는 문제가 생긴다. 또한 수직 및 수평방향 증축의 경우 인동간격비의 변화가 생기고 일조성능은 나빠지게 된다.

(3) 기존 성능 미평가 항목(성능향상, 신설 항목) : 증축형 건물에서는 내진 보강이 이루어지기 때문에 리모델링 이후 성능이 향상되는 항목으로 리모델링 공사후 성능향상의 장점으로 작용한다. 이와 더불어 주차장 개선 및 승강기 개선 등도 성능이 향상되는 항목이다. 법적 기준이 존재함에도 불구하고 기존에 평가항목은 아니었지만 리모델링의 장점을 잘 보여줄 수 있는 항목으로 법적 기준에 따라 적절한 평가기준으로 신설이 필요한 부분이다.

(4) 새로운 리모델링 성능 : 리모델링을 통해 공간을 재구성하는 것은 기존의 주택성능항목에 기준이 존재하는 부분이 아니다. 하지만 세대의 공간에서 실 분할의 자유도 증가, 장단변비의 증가, 전용면적비율의 증가, 서비스면적비율의 증가, 주호 동선 면적율의 증가 등의 공간 재구성은 공간성능을 개선한다. 이는 리모델링에만 존재하는 새로운 성능항목이 될 수 있다.

리모델링 성능 평가를 위해 가장 중요하게 고려되어야 할 부이 리모델링의 특성이다. 리모델링의 특성에 따라 새로운 평가항목이 신설되고, 기존 항목의 평가 방법 및 기준 등의 조정이 가능해 질 것이다.

Figure 2. 
Characteristics of domestic remodeling

국내외 선행 사례분석과 리모델링의 특수성 분석 및 전문가 자문 통해 도출된 리모델링 성능평가 개발의 방향은 다음과 같다.

(1) 주택분야에서 평가의 연계성을 확보하기 위해 신축의 구성 체계를 유지하며, 리모델링 건축물의 특성을 반영하여 일부 평가항목 및 그 기준을 조정한다(김수암, 2016).

(2) 객관적 성능 보증을 위한 절대평가(신축기준 준용)와 더불어 신축 최저성능을 확보하기 어려운 항목은 리모델링 활성화의 관점에서 상대 성능 관점으로 기준을 달리하여 구축한다(그림 3>(백정훈, 2016).

Figure 3. 
Setting of remodeling performance evaluation standards

(3) 성능평가의 범위는 전면 리모델링인 증축형 리모델링으로 한정하며 단지 레벨에서 성능등급을 표시한다(김수암, 2016).

(4) 리모델링 성능평가 방법으로 리모델링 이후 착공도서에 의한 예비평가, 준공도서에 의한 본 평가가 이루어 질수 있다. 상대평가의 경우에는 착공도서와 준공도서를 기존도서와 비교하여 평가 한다<그림 4>(한국건설기술연구원, 2016).

Figure 4. 
Remodeling performance evaluation method

본 절에서는 리모델링 성능평가 항목 도출에 앞서 항목설정 원칙을 제시하였다. 신축 주택성능등급인증 지표설정기준(KICT, 2005)과 리모델링 특성을 고려하여 도출한 8가지 항목설정 원칙은 다음과 같다.(백정훈, 2016)

• ① 평가를 위한 기술이 확립되어 널리 이용할 수 있는 방법일 것
• ② 설계단계에서 평가가 가능한 것
• ③ 외견상 용이하게 판단할 수 있는 성능관련 사항 배제
• ④ 거주자가 용이하게 변경할 수 있는 설비기기나 가구는 원칙적으로 대상 제외
• ⑤ 객관적으로 평가하기 어려운 사항 제외
• ⑥ 상황에 따라 변화하는 요소 배제
• ⑦ 리모델링에 의한 성능변화를 도모할 수 없는 항목 제외
• ⑧건축물 자체의 성능이 아닌 단지의 운영 및 사용형태 등에 관련 된 사항 배제

Figure 5. 
Research model for drawing the remodeling performance evaluation items

리모델링 성능평가 항목을 도출하기 위하여 <그림 5>와 같은 연구모형을 설정하였다. 제 3장에서 설명하고 있는 리모델링 성능평가 개발 방향을 고려하여 항목 도출을 위한 단계를 다음과 같이 제시하고 있다. 연구 모형에 따라 단계적으로 수행한 연구내용은 다음과 같다. 첫째, 국내외 기존 자료와 제도, 그리고 국내 리모델링 특성 분석을 바탕으로 평가 가능한 리모델링 전체 항목을 도출하였다. 둘째, 전체 항목에는 평가가 어려운 항목들이 다수 존재하고, 또한 평가의 필요성이 적은 항목도 있었다. 따라서 연구진의 연구에 의하여 4가지 항목설정 기준에 따라 평가 필수항목을 도출하였다. 셋째, 도출된 항목을 검증하고 필수항목으로 필터링 하기 위하여 전문가 설문을 실시하였다. 전문가 설문을 통해 1차 리모델링 연구단 연구진 및 자문위원, 2차 건설업체 및 설계사(공급자중심)의 의견을 수렴하였다. 설문 후에는 향후의 연구방향을 수립하기 위하여 전문 자문위원의 인터뷰를 실시하였다. 넷째, 종합적 분석을 통해 제도화를 위한 최종 항목을 설정 하였다.

리모델링 성능평가제도의 구축 과정에서 주택의 모든 성능을 평가할 수 없을뿐더러 평가할 필요가 없다고 판단하여, 본 절에서는 국내 리모델링의 특성(3.2.장)과 4가지의 항목설정 기준<그림 6>에 따라 평가 필수항목을 도출하였다. 4가지 항목 설정기준은 사회 이슈, 소비자수요, 기존 대비 성능 향상 여부, 주택 기본 성능 여부이다. 이를 고려하여 도출한 평가 필수항목은<표 2>와 같다. 친환경 성능에 해당하는 항목은 리모델링에서 쟁점이 되는 성능이 아니기 때문에 상당부분 제외가 되었다.

Figure 6. 
Four standards for drawing essential remodeling evaluation items

리모델링 성능 평가 필수항목은 6개 범주 30개 항목으로 설정되었으며 <표. 2>에서는 각 범주별 항목을 설명하고 있다. 전체 평가항목 중 친환경 성능은 대부분 제외하였으며, 리모델링 시 성능이 향상되는 주택성능 및 신설 성능항목으로 구성하였다.

연구진의 연구 과정에서 도출된 평가 필수 항목에 대하여 전문가의 의견을 통한 항목 필터링을 수행하였다. 이는 본 절에서 항목설정기준에 따라 도출한 평가 필수항목 설정의 타당성을 검증 하고 이에 대한 보완을 위한 과정이다. 전문가 의견수렴을 위하여 본 절에서는 2차례의 전문가 설문조사를 실시하였으며, 설문 결과를 토대로 한 자문회의를 2차례 수행 후 리모델링 성능 평가 제도화 항목을 결정했다. 주요 결정사항으로는 친환경 성능등급의 배제, 신설 항목의 평가 타당성 검증, 평가 필수항목의 확정 등이다.

설문의 결과 도출 이후, 의견 불일치 항목에 대하여 전문가 인터뷰를 실시하였다. 인터뷰 내용은 평가 필수항목의 타당성과, 의견 불일치 항목에 대한 검증이다. 리모델링 실무 및 관련 연구 업무에 16년 이상 종사중인 전문가 3분에게 두 가지 내용을 동일하게 질의 응답하였다. 리모델링 성능평가 1차 제도화를 위하여 도출된 평가항목은 타당하다는 의견은 모두 동일하였다. 의견 불일치 항목에 대해서는 평가가 필요하다는 의견이 많았으며, 1차 제도화 항목으로 모두 포함 하는 것으로 하고 향후 연구에서 다음 항목들에 대해 재검토 하는 절차를 가지기로 하였다. 또한 평균이하의 점수를 가지나 연구진에서 필수 평가항목으로 설정하였던 세 가지 주택성능 항목(가변성, 지속가능한 자원 활용(비내력벽), 자연지반녹지율)은 리모델링의 특성을 반영하는 주요 요소에 해당하므로 역시 후속연구에서 검증 절차를 가지기로 하였다.