KIEAE Journal

오늘날 우리 사회의 급격한 소득 양극화의 상황에서 주거 안정을 위한 다양한 주택정책들이 펼쳐지고 있다. 특히, 우리나라에서의 공공임대주택 제도의 도입 이후, 우리 사회 서민주거 안전망의 역할 제공 측면에서 그 중요성을 날로 강조되고 있다. 2017년 정부는 ‘주거복지 로드맵’의 발표를 통해, 2018년도부터 2022년까지 공공임대주택 65만호, 민간임대주택 20 만호 등 임대주택 85 만호와 공공분양주택 15 만호 등 총 100 만호의 공적주택을 공급한다고 밝혔다. 이를 통해 현재 6.3%인 공적임대주택의 비율을 2022년 9%까지 올려 경제협력개발기구(OECD) 평균인 8%를 넘는 공공임대주택을 공급할 예정이다[1].

하지만 우리나라의 공공임대주택은 공급된 주거공간의 수준과 삶의 질 측면에서 누구나 살고 싶은 주거공간의 제공보다는 단기간 내에 양적인 공급에 치중한 획일화된 임대주택 보급에 주력하였다. 그 결과 현재 보급된 공공임대주택에서 나타나는 주거공간의 획일성, 주변환경과의 단절, 주거상품화의 미흡이라는 모습으로 많은 거주자의 불만, 사회적 갈등 등 다양한 문제점을 보여주고 있다. 저소득층을 위한 공공임대주택의 지속적이고 안정적 공급 확대를 위해서는 기존의 공공임대주택의 부정적인 이미지의 개선과 공공임대주택 거주자들의 주거 커뮤니티를 활성화하고 이를 통한 거주자의 삶의 질 향상을 위한 공공임대주택에서의 새로운 공공임대주택 건축계획의 방향 설정과 이를 통한 지속적인 개선과 보급이 필요한 시점이다. 이러한 상황과 파생된 문제점에 대응하고 공공임대주택의 새로운 패러다임을 만들어나가기 위한 변화의 움직임이 나타나고 있다.

본 연구에서는 현재 공공임대주택 주거 커뮤니티에서 나타나고 있는 현황과 문제점을 사례분석을 통해 체계적으로 파악하고 , 주거 커뮤니티를 활성화하기 위한 건축계획적인 방향을 모색 하는데 본 연구의 목적이 있다. 이를 통해, 오늘날 우리나라의 공공임대주택에서 요구되고 있는 주거 공동체의 활성화를 위한 주거커뮤니티 시설계획의 새로운 건축계획적 접근 전략 설정을 위한 기초연구자료를 제공하고자 한다.

본 연구에서는 주거 커뮤니티 활성화를 위한 우리나라 공공임대주택의 커뮤니티 시설 및 건축계획 관련 연구보고서, 연구논문 등 문헌 고찰과 공공임대주택 유형인 행복주택과 국민임대주택, 영구임대주택의 사례분석을 통해 연구를 수행하고자 한다. 2장에서 우리나라에서 공급되고 있는 공공임대주택의 유형 분석, 관련 법령 검토, 그리고 공공임대주택의 커뮤니티 시설의 현황과 문제점을 파악하였다.

3장에서는 2015년도 이후 완공된 국내 공공임대주택의 300세대 이상으로 구성된 공공임대주택 중, Table 1.과 같이, 공공 임대주택 유형별로 행복주택과 국민임대주택, 영구임대주택 5개 단지를 선정하였다. 사례분석 대상 공공임대주택의 커뮤니티 시설 사례분석을 바탕으로, 총량제 등에 따른 공공임대주택 커뮤니티 시설의 최소설치 시설 면적 규정과 완공된 실시도면에 나타난 커뮤니티 시설 실제 공급면적을 산출하고 실제 공급된 공공임대주택의 커뮤니티 시설의 공급면적 비교분석을 수행하였다. 이를 통해, 현재의 공공임대주택 내의 계획된 커뮤니티 시설의 실제 공급 현황을 분석하고 현재의 문제점을 파악하고자 하였다. 4장에서는 앞서 분석을 통해 도출된 내용을 바탕으로 주거 커뮤니티 활성화를 위한 해결방안을 모색하고, 삶의 질 측면에서 공공임대주택의 거주자 주거 만족도 향상과 누구나 살고 싶은 공공임대주택의 새로운 커뮤니티 시설 건축계획의 방향을 제시하고자 한다.

우리나라의 공공임대주택은 1963년 ‘공영주택법’이 제정된 이후, 2003년 ‘주택법’을 통해 공공임대주택의 개념이 도입되었고, 2009년 ‘장기공공임대주택 입주자의 삶의 질 지원법’ 제정을 통해 주거복지 측면에서의 정부의 체계적인 대응이 시작되었다.

공공임대주택의 개념을 살펴보면, 공공임대주택은 정부지원을 받아 건설되고 도시의 서민에게 임대되는 주택을 말한다[2]. 공공임대주택은 임대유형에 따라 주변시세의 30%~90% 정도 수준의 저렴한 임대료로 거주가 가능하며[3], 크게 입주자의 입주조건, 공급조건, 입대규모, 그리고 임대 기간에 따라 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 공공임대주택으로 분류할 수 있으며 유형별 세부 사항은 Table 2.와 같이 정리할 수 있다.

‘주택법’에서 부대시설과 복리시설로 구분하고 정의하고 있으나, 본 연구에서는 커뮤니티 시설의 범위를 공공임대주택의 부대복리 시설 중에서 주차장, 설비시설, 관리사무소 등 부대시설을 제외하고 거주자의 교류를 촉진하는 복리시설로 한정하고 연구를 수행하였다.

현재 LH 공공임대주택에 적용되고 있는 부대복리 시설 설치기준은 Table 4.와 같다. 공공임대주택의 커뮤니티 시설의 최소 설치 커뮤니티 시설과 면적에 관련된 규정(주택건설기준 등에 관한 규정, 제 55조 2에 따른 세부사항)으로 제시되고 있다. ‘커뮤니티 시설의 총량 면적 내에서 법정 최소설치시설을 제외한 면적을 주변 지역 및 거주자의 특수성에 맞도록 자유롭게 계획하여 공급하도록 규정하는 주민공동시설 총량제를 적용하고 있다[6]. 즉, 공공임대주택이 위치한 지역의 특성이나 거주자의 특성 등을 고려하여 주민공동시설의 계획 및 설치가 가능 하도록 커뮤니티 시설의 세부 설치 면적을 대신하여 설치할 수 있는 총량 면적으로만 제시하고 있다. 법정설치 필수시설에 대해서는 의무규정으로 규정하고 있고 지방자치단체에서 필요한 경우 조례로 의무설치 시설의 종류와 면적을 정할 수 있도록 하고 있다.

오늘날, 공공임대주택은 우리사회의 서민주거 안전망의 측면에서 중요한 주거형태로 자리 잡아가고 있지만 획일적이고 취약 및 저소득 위주의 고립된 형태의 양적 공급에 집중하고 있는 현재 공공임대주택의 공급 속에서 사회의 부정적인 이미지가 더해가고 있다. 또한 인구구조의 급속한 변화와 삶의 질을 강조하는 우리 사회 흐름 속에서, 1인 주거와 노령인구의 급속한 증가와 같은 가구 구성에 변화에 따른 주거 수요 다양성에 대응하는 새로운 공공임대주택 주거공간의 변화와 이에 따른 커뮤니티 시설의 계획이 요구되고 있다.

‘2.2 공공임대주택 커뮤니티 시설’에서 언급한 바와 같이, 공공임대주택의 거주자 커뮤니티를 위한 시설계획은 법적인 기준에 의해 계획되고 설치되고 있으나, 거주자의 특성과 수요를 반영하지 못해 커뮤니티 시설의 활용 정도도 매우 낮은 상황이다.

2016년 SH 도시연구원에 의해 수행된 ‘공공임대주택 거주자 만족도 설문조사’에 의하면 커뮤니티 시설을 이용한다는 거주자의 비율은 18.6%, 이용하지 않는다는 거주자의 비율은 81.3%로 공공임대주택 거주자의 대부분이 커뮤니티 시설의 활용이 없고 이웃 주민과의 교류가 거의 없다고 볼 수 있다[7]. 이러한 상황은 입주자의 수요를 파악하지 못해 거주자 특성이 반영되지 못한 커뮤니티 시설의 프로그램 미흡과 시설 운영계획이 사전에 고려되지 못한 결과라고 할수 있다.

계획단계에서 운영 및 관리에 대한 체계적인 계획 없이 획일적인 주거 단위 디자인 중심의 공공임대주택 건축계획의 결과라고 볼 수 있다. 현재 대부분의 공공주택 커뮤니티 시설 중 이러한 거주자의 무관심과 요구에 만족하지 못하고 있는 주민공동시설, 주민운동시설 등 이미 설치된 커뮤니티 시설의 상당 부분이 활용되지 못하고 빈 공실로 방치되고 있는 상황이다[8].

또한 강미선(2016)의 연구에서 ‘공공임대주택과 분양아파트의 커뮤니티 시설에 있어서 아파트의 유형에 따른 배치유형, 공간구성, 면적 규정의 설치기준에 따른 큰 타이가 없으며, 건축설계사무소에 공공주택을 계획 시에도 임대와 분양에 따른 차별화된 접근 없이 획일적 계획되고 있다’ 고 밝히고 있다[9]. 커뮤니티 시설에서의 계획 방향이 구체적으로 설정되어 제시되지 못하고 필수 설치시설 이외의 공동시설의 구체적인 세부 전략이나 지침이 제공되지 못하고 있다. 공동주택의 특성의 반영 없이 반복적으로 동일한 형태의 공간구성과 공공주택의 거주자의 수요 특성 분석이 매우 미흡하고 주변을 고려한 커뮤니티 시설의 계획 이루어지고 있지 않다. 특히, 현재 국내 대부분의 공공 임대주택의 설계지침에 있어 커뮤니티 시설의 계획 방향의 설정, 커뮤니티 시설의 종류, 커뮤니티시설의 면적 기준은 공공임대주택에서의 사전기획 단계에서 심도있는 검토없이 형식적인 상태로 제공되고 있다.

또한, LH나 SH에 의해 공급된 공공임대주택은 준공 이후 이러한 커뮤니티 시설을 운용하는 주체가 주택관리공단이나 민간관리업체로 운영관리가 이관되어 위탁 운영되고 있기 때문에 보다 커뮤니티 활성화를 위한 주거 서비스 운영에 대한 사후평가체계와 관련 연구는 매우 미흡하다. 따라 커뮤니티시설의 보다 적극적인 활용과 활성화를 위해서는 공공임대주택 주거지원서비스의 체계적인 관리 및 운영 시스템이 획기적인 보완이 반드시 필요하다.

거주자의 관심 없이 외면받고 방치되고 있는 공공임대주택의 커뮤니티 시설에 대한 새로운 계획 방향의 모색과 이를 통해 커뮤니티 활성화를 위한 보다 심도 있는 지속적인 연구가 시급하게 요구된다. 하지만 공공임대주택의 단위세대 및 공용공간, 건물 입면 디자인 등 관련 연구에 비해 커뮤니티 활용을 늘리고 활성화를 위한 커뮤니티 시설의 배치 및 시설계획 등 공공임대주택 유형별 커뮤니티 시설 건축계획에 대한 체계적인 연구는 상대적으로 미흡한 상황이다.

거주 예정자의 소득과 자산규모에 따라 공급되었던 공공임대주택을 거주자의 특성에 따라 세분화하고 신혼부부, 청년, 육아, 장년 및 노년으로 나누어 다양한 유형의 주거 공간의 공급과 이에 대응하는 주거 서비스의 새로운 기준설정이 필요하다. Table 10.에서 제시한 바와 같이, 커뮤니티 시설 건축계획에 있어서 거주 예정자에 대한 특화된 주거 서비스의 설정과 이를 지원하기 위한 시설계획의 방향 설정이 필요하다.

현재, 준공 및 입주 이전에 커뮤니티 시설 계획을 위한 거주예정자의 의견수렴이 불가능한 상황이지만, 공공임대주택을 실질적으로 거주하고 생활하게 될 사용자 측면에서 거주자에 요구에 따른 주거 서비스의 제공이 필요하다는 것을 부정할 수 없다. 공공임대주택의 완공 이후, 대부분의 경우 공급 이후 주거 서비스는 관리사무소 또는 위탁업체 등 다른 주체에 의해 관리 운용되어 거주자의 수요를 반영할 수 있는 의견수렴의 한계가 있으며, 운영 주체의 역량에 따라 주거 서비스의 질이 상이하고 커뮤니티 시설의 활용 차이가 크게 나타날 수 밖에 없다. LH에서는 2018년부터 ‘LH 무지개서비스’을 통해 맞춤형 주거생활 서비스를 제공하고 주거품질 하자관리를 위한 ‘Q-Plus제도’를 운영 중에 있다[10]. 이를 보완 확대하여공공임대주택에서의 거주자의 주거만족도 향상과 커뮤니티 활성화를 위한 주거 서비스 기획과 운영 전담조직 신설이 요구된다. 커뮤니티를 활성화하고 주거공동체 형성을 지원하기 위해 각 공공임대주택의 거주자의 의견을 수렴하고 주거 서비스 운영하는 ‘커뮤니티 코디네이터(가칭)’의 커뮤니티시설 전담 운영 조직체계의 구성이 필요하다. 공공임대주택의 입주 초기단계에서 커뮤니티 시설의 시범 운영과 모니터링을 통해 거주자들에게 필요한 맞춤형 주거 서비스의 확정하고 공급된 커뮤니티 시설 내에서 운영 프로그램별 공간을 확정하는 시설 공급 방법이 현실적인 대안이 될 것이다. 즉 거주자의 요구돠 특성이 반영된 주거 서비스가 결정된 이후, 커뮤니티 시설의 내부 레이아웃 등을 계획하고 공급하는 새로운 접근방법의 모색이 필요하다. 그리고, 현재 공공임대주택에서의 커뮤니티 시설의 실제 활용과 운영현황 파악이 미흡한 상황에서, 커뮤니티 시설의 시설 만족도, 시설공간 활용, 문제점 등에 대한 체계적이고 지속적인 모니터링를 통한 커뮤니티 시설의 사후 평가체계의 도입을 통해 공공임대주택 유형별 커뮤니티 시설의 구체적 건축계획 방향 설정과 세부 계획지침의 보완이 지속적으로 요구된다.