공종별 수선비용 추계모델을 활용한 공동주택 장기수선충당금 적립금액 산정

1.1. 연구의 배경 및 목적

아파트 등의 건축물은 일정수준 이상의 거주환경을 확보하기 위해서 주기적이고 연속적인 수선, 개·보수 등의 유지관리 활동이 동반되어야 한다. 준공 이후, 공동주택 성능, 기능과 관련한 건물 유지관리를 위해서는 준공 이후 장기수선계획 수립기준을 활용하여 유지관리계획을 수립하도록 되어 있다. 반면, 공동주택은 개별세대가 단지 영역내 시설을 공유하는 거주형식으로 이에 소요되는 비용부담 역할을 동시에 지니게 된다. 그러나 외부도장, 방수공사, 승강기 등의 공종에 소요되는 비용은 개별세대가 일시적으로 부담하기에는 한계가 있다. 따라서 준공 이후 공종에 대한 수선예상 시기를 설정하고 각 시기에 도래하는 공종의 수선공사를 대비하여 계속적으로 비용을 적립하는 전략이 중요하다.

장기수선충당금은 관리비 항목의 하나로 징수되는 비용이다. 전국의 충당금 평균 금액은 119원/㎡인 반면, 실제 사용금액은 76원/㎡정도로 차액은 적립하는 것으로 나타나고 있다. 서울지역의 공동주택 충당금은 평균 124원/㎡인 반면, 사용액은 월 36원/㎡에 불과하다.¹⁾ 이와 같이 실제 징수되는 충당금과 월사용액에서는 차이를 발생하고 있다.

이와 같이 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 미래에 발생할 수 있는 비용을 공사시기 도래 전에 적립하거나 준비하는 등의 유지관리계획이다. 이 계획에 의거하여 수선시기 도래하는 공종에 대비하기 위해 장기수선충당금을 수선비용으로 활용한다. 그러나 대상공종 수선공사시 장기수선충당금에 대한 적립을 위한 기초자료가 부족한 실정으로 앞서의 장기수선충당금 징수와 사용액의 차이에서와 같이 과다징수 되는 경향을 보이고 있다. 이것은 미래에 발생하는 공종에 대한 수선비용 수준 혹은 수선공사 도래시기까지의 적립금 수준을 예측하지 못하고 있는 것이 한 원인이기도 하다.

본 연구에서는 서울시 22개 자치구에 위치하고 있는 공동주택단지에서 수행된 수선 이력자료를 활용하여 준공 이후 미래에 발생할 수 있는 공종의 수선공사 장기수선충당금 적립수준을 제시하는 것이다. 이것은 대상공종별 수선비용 예측모델을 작성하고 일정의 단지규모를 설정하여 분석하였다. 이와 같은 연구결과는 대상공종에 대응하여 예상되는 공사금액을 사전에 적립하는 근거로 활용할 수 있을 것이다. 뿐만 아니라, 건물 수명기간 동안 생애주기비용을 통해 적정의 유지관리계획을 수립하는데 기초자료로 활용할 수 있다.

1.2. 연구방법 및 내용

건축물은 준공 이후 수명이 다하는 시기까지 성능과 기능을 유지하는 것이 필요하다. 유지관리에 소요되는 비용은 수선대상 공종이 다가오는 시점에서 일시적으로 적립하는 것은 세대에 큰 부담이다. 따라서 장기적인 측면에서 수선공종 도래 시점에 이르기까지 점진적으로 적립하는 방법이 효과적이다. 이를 위해 본 연구에서는 장기수선충당금 수준을 제시하고자 한다. 연구방법과 내용은 다음과 같다.

첫째, 현재 공동주택에서 장기수선계획에 의거하여 수행된 공종별 수선이력을 조사하였다. 수선관련 이력은 서울특별시 22개 자치구에 위치하고 있는 공동주택에서 2011년~2014년의 4개년동안 수행된 수선기록이다. 조사내용은 수선공종, 수선시기, 수선비용, 세대수, 관리연면적, 준공년도 등이다. 조사된 공동주택단지(團地) 수는 총 1,918개 단지이며, 지역별로 조사된 단지 수는 <표 1>과 같다.

Table 1.

Number of surveyed Apartment in Seoul

둘째, 공동주택 수선이력 자료는 주택법 장기수선계획 수립기준의 6개 분류체계에 따라 분류하는 동시에 수선시기에 따라 2011년~2014년으로 구분하였다. 장기수선계획 수립기준에 따라 구분한 결과, 총 24개 수선공종으로 분류할 수 있다.²⁾

셋째, 외부도장, 지붕방수 등 24개 공종별 수선비용 추계모델은 파워함수(power estimation)을 활용하였다.³⁾ 파워함수는 단일 변수 함수 형태임으로, 이때 사용된 변수는 각각 관리연면적, 세대수이다. 수선비용 산정모델을 이용하여 24개 공종의 수선시기와 수선율을 반영한 공종별 수선비용을 추계하였다.

넷째, 분석기간은 40년으로 설정하였다.⁴⁾ 24개 공종의 40년 동안의 요구되는 장기수선충당금 수준은 세대당, 관리면적당으로 제시하기 위해 1,000세대와 100,000㎡의 관리 연면적을 가진 일단의 규모를 설정하였다. 이것을 통해 세대당(원/세대), 관리면적당(원/㎡)으로 장기수선충당금을 제시하였다.⁵⁾

3.1. 수선비용 추계함수

장기수선계획 수립기준에 의거하여 분류된 24개 공종에 대한 수선비용 함수는 세대수와 관리면적을 변인으로 이용하였다. 파워함수는 지수함수의 형태임으로 모수추정을 위해 변형하였다. 이것은 <표3>과 같다.⁷⁾

Table 3.

Type of Power function

<표3>과 같은 파워함수의 형태를 이용하여 관리면적과 세대 수에 따른 모수(parameter)를 추정하였다. 파워함수를 구성하는 모수(parameter), 통계량 등의 추정결과는 <표4>와 같다. <표4>에서 제시되고 있는 24개 공종의 수선비용 추계모델은 비교적 양호한 통계량을 지니고 있는 것으로 나타난다. 그리고 수선비용의 함수 형태를 결정짓는 모수는 세대수를 변인으로 하는 모형은 1보다 크게 나타난다. 따라서 우상향의 패턴을 갖는 것으로 분석된다. 관리연면적을 변인으로 하는 수선비용 모형의 모수는 1보다 작게 형성된다. 따라서 관리연면적이 증가함에 따라 점차적으로 우하향의 형태를 갖는 것으로 분석된다.

Table 4.

Parameter Estimation of Power function

3.2. 수선횟수

건물은 준공 이후부터 최종 철거시까지 수명기간 동안 다양한 형태의 수선공사가 수행된다. 이것은 공종별로 수선시기와 수선방법, 수선비용을 정리할 수 있다. 장기수선계획 수립기준에 의거하여 서울시 지역의 공종별 수선공사 이력을 조사한 결과 모두 24개 공종으로 나타났다. 이들 공종의 수선비용을 산정하기 위해 내용년한을 설정하는 것이 필요하다. 법인세법 시행규칙에 의하면, 공동주택 구조인 철근콘크리트조는 40년으로 설정되고 있다.⁸⁾ 따라서 분석기간은 40년으로 설정하고 이 기간 동안 공종별 수선횟수를 수선주기를 감안하여 수선횟수를 산정할 수 있다. 공종별 수선횟수를 산정하면 <표5>와 같이 나타낼 수 있다.⁹⁾ 지붕공사의 경우, 40년의 분석기간 동안 10년의 수선주기를 갖는 것으로 10년, 20년, 30년 시기의 3회의 수선횟수를 갖게 된다.

Table 5.

Frequencies of Repair Condition

3.3. 공종별 누적수선비용

<표4>에서는 서울시 22개 자치구에 대한 공종별 누적수선비용 추계모델을 작성하였다. 이것을 이용하여 지붕보수, 외부도장 등 총 24개 공종을 대상으로 예상되는 수선비용을 산정하였다. 이를 위해 관리연면적 100,000㎡, 세대수 1,000세대의 일정 규모의 단지를 설정하였다. 그리고 누적수선비용 산정결과는 40년의 분석기간 동안 발생하는 것으로 수선이력 조사시점인 2014년을 기준으로 하여 현재가치로 제시하였다.

[그림1]은 1,000세대 규모의 단지를 설정하여 발생하는 공종별 수선비용을 경과년수와 대비하여 나타낸 것이다. 이것은 40년의 분석기간 동안 발생하는 공종별 누적비용을 모두 합한 것이다. 이것은 세대수를 변인으로 하는 공종별 누적수선비용 함수를 활용하여 산정한 것이다. 40년이 경과되었을 때, 발생하는 누적수선비용은 5,392,981(천원)으로 산정된다. 총 누적수선비용의 변화를 살펴보면, 전체적으로 15년, 30년 전후를 경과하면서 공종별 누적수선비용은 급격하게 증가하는 패턴을 보이고 있다.

Fig. 1.

Total Cumulative Cost in 1,000 households

[그림2]는 관리면적 100,000㎡의 규모로 설정하여 40년의 분석기간 동안 발생하는 공종별 누적수선비용을 산정한 결과이다. 40년의 분석기간 동안 발생하는 총 누적수선비용은 3,430,646(천원)으로 분석되었다. 경과년수와 총 누적수선비용과의 관계를 살펴보면, 전체적으로 30년이 경과된 이후의 누적수선비용은 증가는 제한적인 수준으로 나타나고 있다. 다만, 15년, 30년 전후를 경과하면서 누적수선비용은 급격히 증가하는 모습을 보이고 있다.

Fig. 2.

Total Cumulative Cost in 100,000 ㎡ area

Fig. 3.

Cumulative Cost of Each Repair Construction in 1,000 households

[그림3]은 24개 공종별 수선비용함수를 이용하여 1,000세대 규모를 전제하여 작성된 공종별 누적수선비용 곡선이다. 누적수선비용이 높게 나타나는 공종은 전면교체의 급수배관, 외부도장, 승강기 및 인양기 전면공사 등이 다른 공종에 비해 상대적으로 높게 나타나고 있다. 그 다음으로는 전면교체 외부방수, 전면 배수설비, 전면교체의 급수펌프 공사 등을 들 수 있다. 40년 분석 기간동안 총 수선누적비용가운데 전체적으로 전면교체의 급수배관, 외부도장, 승강기 전면공사 등이 대부분을 차지하는 것으로 분석된다.

Table 6.

Cumulative Cost of Each Repair Construction in 1,000 households and Unit Repair Cost

<표6>은 40년 분석기간 동안의 공종별 누적수선비용을 나타낸 것이다. 40년의 분석기간을 감안할 때, 세대당 부담비용은 12,840원/세대·월 수준으로 제시할 수 있다. 그리고 전면수선범위의 외벽도장공사와 승강기 및 인양기의 전면공사를 위해서는 각각 3,473.8원/세대·월, 2,759.2원/세대·월 수준의 적립이 요구되는 것으로 나타나고 있다. 전면교체의 급수배관 공사를 위해서는 4,147.4원/세대·월 적립수준인 것으로 나타나고 있다.

[그림4]는 수선비용 함수를 이용하여 관리연면적(100,000㎡ 규모)을 감안한 공종별 누적수선비용을 나타낸 것이다. [그림3]에서와 유사한 형태의 변화를 보이고 있으며, 전면교체 급수배관공사, 외부도장 공사, 전면 승강기 및 인양기 공사 등이 대부분을 차지하는 것으로 나타난다.

<표7>에 의하면 현재가치를 기준으로 하여 관리면적당 81.68원/㎡·월의 장기수선충당금을 적립하여야 하는 것으로 분석되었다. 높은 적립수준을 요구하는 공종으로는 외부도장, 승강기 전면공사, 급수배관 전면공사 등은 20원/㎡·월 이상의 수준으로 나타난다. 외부도장을 위한 적립금액은 21.3원/㎡·월, 승강기 전면공사는 19.6원/㎡·월, 전면교체 급수배관공사를 위해서는 24.7원/㎡·월인 수준이다. 이것을 감안하면, 85㎡규모의 공동주택의 경우는 약 매월 6,876원/85㎡·월 수준을 적립하여야 하는 수준인 것으로 제시할 수 있다.

Fig. 4.

Cumulative Cost of Each Repair Construction in 100,000㎡ area

Table 7.

Cumulative Cost of Each Repair Construction in 100,000㎡ area and Unit Repair Cost