[ Research Article ]

The International Journal of The Korea Institute of Ecological Architecture and Environment - Vol. 20, No. 1, pp.13-22

ISSN: 2288-968X (Print) 2288-9698 (Online)

Print publication date 28 Feb 2020

Received 20 Nov 2019 Revised 29 Jan 2020 Accepted 03 Feb 2020

DOI: https://doi.org/10.12813/kieae.2020.20.1.013

기준 변천에 따른 세대구분형 공동주택의 특성 및 변화 분석 : 수도권 지역 사례 조사를 중심으로

양현정^* ; 김수암^**

An Analysis of Characteristics and Changes of Multi-Household Units according to the Standard Changes : Focused on Case Studies in the Metropolitan Area

Hyeon-Jeong Yang^* ; Soo-Am Kim^**

*Research Specialist, Dept. of Living and Built Environment Research, Korea Institute of Civil Engineering and Building Technology, South Korea hyeonjeongyang@kict.re.kr
**Corresponding author, Senior Research Fellow, Dept. of Living and Built Environment Research, Korea Institute of Civil Engineering and Building Technology, South Korea sakim@kict.re.kr

Abstract

Purpose:

The purpose of this study is to summarize and analyze the basic data of multi-household unit in apartment housing.

Method:

The basic data has been sold or constructed after it has been institutionalized. It has been applied to 50 plans of 40 housing complexes in the metropolitan area since 2001. The data collection was carried out through the internet for pre-sale catalogs, papers, and literature data, and the basic data were collected using Excel. The basic analysis is about the number and the ratio of the units, the number of the applied blocks and the number of lines, the area of the exclusive unit and the area of the rental unit, and the ratio of the units.

Result:

The average number of applied units is 12%, the number of blocks is about 3.25, and the number of lines is about 3.4 lines. The unit area is the highest frequency of 85㎡, and the frequency of 102-135㎡ is also high. The average area of the lease unit is about 25.15㎡. Multi-household unit were analyzed to be the most planned type with separate entrance type (90%), separate interior space type (70%), 2LDK (55%) and one room type (60%). The cases of the household division type showed an increasing tendency, and the lease unit area ratio became smaller. The multi-household units are steadily increasing after the guidelines and regulations were published in 2011. The applied number of households is also increasing. Regarding the ratio of the number of households, no more than the existing 100% household division units are built due to the 1/3 ratio regulation. The construction trend is evolving into the direction that ensures the residents’ privacy and living standards such as entrance separation and internal space connection. This study contributes to the analysis on the change pattern from the diachronic perspective by analyzing the total number of multi-household units. This study is also novel because it analyzes the relationship with the changes in the guidelines and regulations.

Keywords:

Multi-Household Units, Apartment Housing, Case Study

키워드:

세대구분형 공동주택, 공동주택, 사례분석

1. 서론

1.1. 연구의 배경 및 목적

가족의 유형이 변화하고 라이프 스타일이 다양해짐에 따라 주택과 주거공간도 변화한다. 1인 가구 증가와 함께 최근 증가하는 주거 트렌드 중 하나는 세대구분형 공동주택이다. 주택법 제2조의 정의에 따르면 세대구분형 공동주택이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말한다. 주거공간을 생활규모에 맞추어 주거비용을 절감할 수 있고, 공간 기능을 다양화할 수 있는 특징을 가지고 있는 주택이다. 공간을 임대할 수 있다는 점은 또 다른 장점이다. 2013년 12월 주택법에 세대구분형 공동주택이 규정된 것은 주거공간의 변화 양상을 반영한 제도변화라고 볼 수 있다. 공간을 구분하여 사용하는 현상은 과거부터 있었으나, 세대구분형 공동주택의 수요가 증가하면서 법으로 규정하고 있으며, 기준도 조금씩 변해 오고 있다. 그러나 세대구분형 주택이 어떤 실태를 보이고 있는가에 대한 기초적인 조사 분석 연구가 없어, 어떤 상황인지에 대한 파악이 어려운 것이 현실이다. 이에 본 연구에서는 세대구분형 공동주택의 기초적인 실태를 파악하고 향후 정책수립을 위한 참고자료를 마련하고자 한다.

본 연구는 세대구분형 공동주택의 사례를 전수 조사하여 그 속성을 분석하고, 세대구분형 관련 법적 기준 변천과 관계성을 분석하는 것을 목적으로 한다. 세부연구목적은 첫째, 법적 정의와 기준에 따라 세대구분형 공동주택의 계획 속성을 정리한다. 둘째, 서울 및 수도권의 세대구분형 공동주택의 사례 및 평면을 전수조사하고 세대구분형 공동주택 계획속성별 출현 빈도를 분석한다. 셋째, 법 규정시점을 고려하여 통시적 관점에서 변화 양상을 분석하고 향후 변화 예측 및 방향에 대해 논의한다.

1.2. 연구의 방법 및 범위

연구방법으로 문헌고찰(국가법령정보센터 및 선행연구논문)을 통해 세대구분형 공동주택의 정의 및 계획속성에 대해 정리하였으며 사례조사에서는 서울·인천·경기 지역의 세대구분형 공동주택을 전수 조사하여 시기별·유형별 빈도수를 분석하였다. 사례조사는 인터넷자료 및 문헌자료를 중심으로 하여 도면자료를 수집하고, 구체적인 수치나 관련 자료들을 종합하여 엑셀로 정리 분석하였다. 연도별 세대구분형 공동주택의 출현 빈도수 및 특징을 통시적 관점에서 분석하였으며 최종적으로는 관련 법제도 등 기준 변천 시점을 기준으로 전후 변화 및 관계성을 분석하였다. 조사 자료의 범위는 신축과 리모델링의 건설 경우를 대상으로 하였으며 개별 증축, 개축, 대수선은 제외하였다. 2011년부터 2018년까지 분양한 아파트를 대상으로 하였으며 지역적으로는 서울특별시, 인천광역시, 경기도로 수도권에 한정하였다.

Fig. 1.

Research flow chart

2. 문헌고찰

2.1. 세대구분형 공동주택의 정의

1) 주택법

주택법 제2조의 19 정의에 따르면 세대구분형 공동주택이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말한다. 현재는 주택법 시행령 제9조에서 사업승인을 받아 건설하는 세대구분형 공동주택의 설계 기준을 Table 1.과 같이 제시하고 있다(19.02.12 개정).

Fig. 2.

Example of Multi-Household Unit

Table 1.

Design standards of multi-household units

2) 지자체 사업승인계획 업무처리 지침

또한 국토해양부에서 2012년 지자체 사업계획승인 업무처리지침에서 기준을 제시하고 있다. 세대별 규모 제한, 임차가구 설계기준, 부대 복리시설 설치 완화 기준을 제시한다. 주택법 시행령의 내용에서 동일한 부분을 많이 다루고 있는데, 현재 기준과는 다른 부분이 많아 지침의 개정이 필요한 것으로 사료된다.

2.2. 선행연구 고찰

1) 세대구분형 공동주택의 발전 단계

‘세대구분형 공동주택 주거 특성과 만족도에 관한 탐색적 연구 :마포 F 아파트를 중심으로(2017)’에서 양병 철은 세대구분형 아파트의 등장과 발전을 3단계로 구분하고 있다.

이와 관련하여 건설 사례를 바탕으로 3단계를 설명하면 다음과 같다. 제 1세대는 1980년 등장한 3대 가족형 아파트이다. 부모세대와 자식세대가 인거형/병합형 형태로 하나의 주거 안에서 2개의 세대가 공간을 분리하여 동거하는 형태이다. 1987년 상계주공 19단지 사례가 있으며 세대구분형 아파트의 출발점이라고 할 수 있겠다. 제 2세대는 1997년 대한주택공사에서 청학주공 5단지, 휘경주공 1단지 등에서 부분임대 목적으로 아파트를 설계 및 분양하였으나, 현관이나 시설 등을 공유하여 사용하면서 독립성 및 사생활 보호가 취약하였다. 2011년에 처음으로 사업계획승인 지침에 ‘부분임대형 공동주택’이라는 명칭으로 면적과 계량기에 대한 규정이 생겼으며 이후 2012년 ‘세대구분형 아파트’라는 명칭으로 지자체 사업계획승인 업무지침에서 세대공간구성에 대하여 독립된 현관, 부엌, 욕실, 침실 및 부대 복리시설 설치기준에 대해 규정하였다. 2013년에는 ‘세대구분형 공동주택’이라는 이름으로 주택법 시행령에 정의 및 세대수 등을 추가적으로 규정한 이후를 제 3세대로 보았다. 입주년도 기준으로 2014 부천아이파크, 2015 용두롯데캐슬리치 등 다수의 사례가 생겼다.

2) 세대구분형 공동주택 관련 선행연구 고찰

세대구분형 공동주택과 관련한 선행연구는 많지 않으며 총 12건의 선행연구에 대해 분석하였다(Table 2.). 특히 발전 단계로 보았을 때는 제 3세대 이후인 2012년 이후부터 9개의 연구논문이 있다. 선행연구는 대부분 문헌고찰을 통한 계획요소 도출 및 사례조사 혹은 설문조사를 통해 계획요소의 적용/적절성 평가/만족도 조사/필요 요소도출 등을 수행한 연구이다. 이는 대부분 법적 기준화된 내용이며, 세대구분형 공동주택을 구성하기 위해 꼭 필요한 요소라 할 수 있겠다. 법적기준과 관련된 요소는 공간의 면적, 현관분리. 부엌·욕실(화장실) 분리, 독립 계량기, 확보 등이다. 이 외에도 세대 간 방음, 우편함·초인종 등 설치. 공간구조 다양화 등에 대한 좀 더 양질의 공간계획에 대한 연구내용도 있다. 그러나 이러한 사례연구는 대부분이 한 개 내외 사례의 공동주택을 대상으로 단순히 분석을 하였으므로, 세대구분형 공동주택의 변화 흐름 분석을 통시적 관점에서 분석하기는 어려웠으며, 단지 연구 시점의 관계자 설문을 통해 발전방향을 설정하는 한계를 가졌다고 할 수 있다.

Table 2.

Review of previous research on household type apartment building

2.3. 세대구분형 공동주택의 계획 속성

본 연구에서 “세대구분형 공동주택의 계획”이라고 함은 공동주택단지 계획부터 세대 공간 계획까지 과정을 의미한다. 단지 계획에서 전체 세대 수 중 몇 세대를 세대구분형으로 적용하는지, 총 적용 동수와 라인 수는 몇 개로 할지 계획해야한다. 세대 공간 계획의 속성은 한 세대를 두 세대로 구분하여 설계함으로써 가지는 계획특성을 반영한다. 세대 공간 계획에서는 임차세대와 임대세대가 각각의 현관을 갖도록 계획이 되는지, 내부 공간의 연결이 가능한지를 계획 요소로 보며 임차세대 공간구성의 유형과, 임대세대 공간구성의 유형을 각각이 가지는 실과 개수를 통해 유형으로 분석해 보았다.

본 논문에서는 세대구분형 공동주택의 일반적 속성과 공간계획의 속성 중 평면을 통해 확인할 수 있는 내용으로 한정하여 조사를 수행하였다.

1) 일반적 속성

(가) 적용 세대수

공동주택 각 단지별 세대구분형 세대가 적용된 수가 얼마인지를 의미 한다.

(나) 적용 세대수 비율

공동주택 각 단지별 전체 세대수에 비교하여 세대구분형 세대가 적용된 수가 차지하는 비는 얼마인지 수로 나타내는 것을 의미한다.

(다) 적용 동수

공동주택 각 단지별 세대구분형 세대가 적용된 동수를 의미한다.

(라) 적용 라인수

공동주택 각 단지별 세대구분형 세대가 적용된 라인수를 의미한다.

본 논문에서 ‘라인’은 공동주택에서 수직으로 하나의 설비를 공유하는 맨 아래세대부터 맨 윗세대까지를 한 라인이라고 정의한다.

2) 공간계획의 속성

(가) 현관 유형

세대구분형 공동주택의 현관 유형은 ‘현관공유형’, ‘전실공유-현관분리형’, ‘현관분리형’으로 나누어 구분한다.

세대구분형 공동주택의 현관은 현재 분리되어 개별세대마다 하나의 현관을 가져야 하나, 과거에 그 기준이 달랐기 때문에 현관을 공유하고 있는 유형과, 세대 내부에서 전실을 가지고 다시 두 개의 현관으로 나누어지는 경우로 구분해 볼 수 있다.

Table 3.

Entrance type

(나) 내부 공간 연결

세대구분형 공동주택의 내부공간은 ‘연결형’과 ‘분리형’으로 구분해 볼 수 있다. 두 개의 세대가 현관을 통하지 않고 세대 내부에서 출입이 가능한 연결문을 가지는 것이 ‘연결형’이고 그렇지 않은 경우 ‘분리형’이다.

Table 4.

Internal space connection

(다) 임차세대 면적 및 공간 구성

임차세대 면적은 세대구분형 공동주택의 소유권을 가지고 공간을 구분하여 임대하는 주인세대의 공간의 크기를 의미하며, 각 세대가 가지는 공간구성을 ‘2LDK’, ‘3LDK’, ‘4LDK’, ‘선택형’으로 구분한다. 이때 ‘L’은 ‘living’, ‘D’는 ‘dining’, ‘K는 kitchen 공간을 의미하며 선택형은 입주 전에 공간의 구성을 거주자가 선택할 수 있도록 다양한 옵션이 있는 경우를 의미한다. 공간구성에 대해서는 공간의 연결 순서에 따라 다양한 구성을 가질 수 있지만 본 논문에서는 방의 개수와 LDK의 구성 유·무만을 표시하였다.

Table 5.

Space configuration-tenant household

(라) 임대세대 면적 및 공간 구성

임대세대의 면적은 세대구분형 공동주택에서 임대를 위해 구분된 공간의 면적을 의미하며, 그 공간 구성을 ‘원룸형’, ‘1LDK’, ‘2LDK’, ‘선택형’으로 구분한다.

Table 6.

Space configuration landlord household

3. 사례 조사

3.1. 사례조사의 개요

본 연구에서는 세대구분형 아파트의 제도가 시행되기 이전인 1997년 이후에 분양된 아파트 가운데 분양관련자료, 신문, 논문, 보고서의 평면과 문헌자료, 인터넷 자료를 사용하여 세대구분형 평면을 수집하였다. 전국적인 자료를 수집하였으나, 전체 53개 단지 중 지방은 13개로 지역별 차이도 큰 것으로 보이므로 이번 연구 범위에서는 서울·경기·인천 등 수도권 중심으로 40개 단지의 자료를 분석하는 것으로 제한하였다. 수집한 자료는 총 40개단지의 50개 평면이다. 40개의 단지 중 10개 단지는 서로 다른 평면 유형(면적별)에 세대구분을 적용하고 있으므로, 평면유형 분석 시에는 50개를 사용하였다. 수집한 자료를 대상으로 2부분-일반 속성자료(세대구분형이 적용된 세대수, 라인수, 전용면적, 임차세대면적 등)와 평면자료(현관유형, 내부공간 연결 관계, 임차세대와 임대세대의 공간구성 등)-로 구분할 수 있다. 이 가운데 3개단지는 임차세대의 면적을 알 수 없어 임차세대면적 분석에서는 제외하였다. 이러한 내용의 조사이유는 지침과 법규에서 세대구분형 공동주택의 세대수, 면적규정, 임차가구의 면적규정, 공간규정 등에 대한 규정변화가 있었고, 장수명 주택 인증기준에도 이와 관련된 세대구분형 주택 적용 세대의 비율에 대한 규정이 있기 때문에 이와 연계성을 고려하여 실제 건설 사례수를 조사해 보고 공간구성 등의 변화 양상을 분석하는데 있다.

3.2. 사례 데이터의 일반적 특성

수집된 전체 데이터는 총 53개의 단지로 22년간 27개의 건설사에서 세대구분형 평면을 설계 및 시공하였다. 각 도시별 세대구분형 평면 적용이 많이 된 순서는 서울(26)―경기(10)―인천(4)―경남(4)―대전(3)―강원(3)―부산(1)―충남(1)―충북(1) 이다. 세대구분형 설계가 적용된 아파트 단지는 총 50단지, 세대수는 4,232세대이다.

3.3. 조사 분석 내용 Matrix

세대구분형 공간계획의 속성에 따라 분석할 내용은 다음 Table 7.과 같다. 첫째, 각 세대구분형 평면별 기본적인 정보로 건설사명, 위치, 분양년도, 입주년도, 세대분할시기를 조사한다. 둘째, 각 사례별 일반적 계획속성인 총공급세대, 부분임대세대, 적용비율, 총동수, 적용라인수, 전용면적, 임대세대 면적을 조사한다. 셋째, 평면 수집 및 분석을 통해 현관유형, 내부공간연결, 임차세대·임대세대의 공간구성을 조사 및 기록한다.

Table 7.

Classification space planning matrix of multi-household unit

4. 세대구분형 공동주택의 현황(빈도) 분석

조사된 내용을 바탕으로 일반적인 계획 속성에 대해서는 구간별 빈도수를 분석하였으며, 내부공간 계획속성에 대해서는 유형별 빈도수를 분석하였다(Table 8.).

Table 8.

Type of planning for the multi-household unit

4.1. 사례수(동, 라인, 세대수)현황

1) 적용 세대수

40개 단지의 평균 세대수는 1312세대이며, 세대구분형 평면의 적용 세대수는 평균 약106세대이다. 최저 1호에서 592세대까지 분포한다. 50세대 미만 21사례, 50이상 100세대 미만이 8사례, 100-200세대 2사례, 200-300세대 6사례, 300세대 이상 3사례로 50세대 미만이 약 50%를 차지하고 있다.

2) 적용 세대수 비율

40개 단지의 평균 적용 비율은 12%이며, 최저 0.2%, 최대 100% 까지 분포한다. 단지 규모에 상관없으며, 극히 일부분에만 적용하고 있음을 알 수 있다. 법적으로는 총 세대수의 1/3(약 33.3%)까지를 허용하고 있으나 현실적으로 시장에서는 평균 최대한도의 20%정도에서 건설하고 있는 것으로 나타났다. 분양성의 측면에서 단지의 입지와 관련성이 있는 것으로 보이며, 1-2인 가구의 입주 가능한 학교, 오피스 지역과 연관성을 가지고 있다.

3) 적용 동수

40개 사례단지의 평균 동수는 14.8개동 가운데 세대구분형 평면이 적용된 동수는 평균 약 3.25개동이다. 그러나 실제로 1개동에만 적용된 사례가 14개(35%)로 가장 많고, 2개동은 11개(28%)사례이며, 나머지 경우는 모두 합쳐 15개(37%) 사례에 지나지 않는다. 즉, 단지규모에 상관없이 1-2개동 정도만 적용하고 있다.

4) 적용 라인수

보통 1개동은 2호에서 6호의 세대수 조합으로 이루어져 있어 이 동 가운데서도 세대구분형 공용설비는 라인별로 이루어지므로 라인수도 파악할 필요성이 있다.

세대구분형 평면이 적용된 평균 라인수 약3.4개 라인이다. 2개 라인에 적용된 사례가 15개 사례(39.5%), 1개 라인이 9개 사례(23.7%; 1개 사례 1/3라인 포함)로 대부분을 차지하고 있으며, 나머지는 0개(1층만 혹은 1호만 적용)에서 17개 라인까지 다양하게 나타나며 3개미만으로 모두 합하여 15사례이다. 동과 라인의 관계를 보면, 1동 1라인이 18개 사례(50%)를 차지하며, 1동 2라인이 11개 사례(28.9%)를 차지하여 1동 1라인과 1동 2라인이 주류를 이루고 있다. 기타인 경우도 1동 1라인과 2라인의 조합, 1동 1라인과 1/2라인 조합인 경우도 있다. 더욱이 1호만 적용한 경우, 1층만 적용한 경우, 상부나 하부 1/3만 적용하는 경우, 중간부분은 적용하지 않고 어떤 라인은 상부와 하부를 나누어 총 6개 라인에 걸쳐 각각 1/2씩만 적용하고, 1개 면적은 1개 라인 전부를 적용한 경우, 일부는 라인별로 적용하고 있으나 면적이 다른 일부세대는 1층과 지하층을 복층으로 하고 있어 다양한 분포를 보이고 있다.

5) 전용면적

전용면적의 평균은 105.93㎡이다. 최저 59.10㎡에서 203.77㎡까지 분포하고 있으며, 단일면적으로는 85㎡형이 21사례(42%)로 가장 많고, 102-135㎡가 28사례((56%)로 크게 양분되고 있다. 59㎡ 유형에서도 1개의 사례이지만 세대구분형 공동주택의 평면유형을 시도했다는 점을 알 수 있다. 물리적으로 대형평형에 더 많이 적용할 것이라는 측면과는 차이가 있으며, 중규모에서 필요성이 크다는 현실을 반영한 것이라는 해석이 가능하다.

6) 임차세대 면적

임차세대 평균면적은 25.15㎡이다. 최소 11.88㎡에서 최대 81.3㎡(전용면적 203.77㎡의 경우)까지 분포한다. 20㎡초과-30㎡이하가 19사례(38%)로 가장 많고, 10㎡초과 20㎡이하가 17사례(34%), 30㎡초과 40㎡이하가 12사례(24%) 순이다. 2012년 5월부터 2016년 8월까지 임차가구의 전용면적은 최저 14㎡이상이라는 규정이 있었다는 점과 비교해 보면 14㎡이상인 것을 알 수 있으며, 이 보다 작은 면적의 2개 사례는 14㎡이상이라는 기준이 없어진 다음에 분양했을 뿐만 아니라 11.88은 인접한 방과 2 room도 선택이 가능한 사례이다.

7) 전용면적과 임차면적 비율

전용면적 대비 임차면적의 비율은 평균 24.04%이다. 전체면적의 약1/4를 할당하고 있는 셈이다. 최저 12.4%이며, 최대 39.9%이다. 전자는 119.95㎡에서 14.89㎡이며, 후자인 경우는 전용면적 203.77㎡에서 81.3㎡인 경우이다.

10%이상 20% 미만인 경우 13세례, 20%이상 30% 미만대가 31사례, 30%대가 6개 사례이다.

면적대별로 보면 85㎡형은 22.2%, 102-135㎡는 22.5%로 비슷하게 나타난다.

8) 현관 유형

현관유형은 분리형이 45개로 90%를 차지한다. 그중 전실공유형은 2개 사례가 있다. 주택법 규정에 의하면 현관은 모두 분리형이어야 하나, 일부 현관을 공유하는 세대가 존재하는 이유는 주택법 세대구분형 규정 이전에 심의를 받은 것으로 예상된다.

9) 내부 공간 연결

내부공간 연결 관계는 분리형이 33개 사례로 70% 비중을 차지한다. 내부 공간이 연결된 경우는 17개 사례로 일부 평면형에서 보여 진다.

10) 임차세대 공간 구성

주인세대 공간구성은 2LDK가 27개 사례로 55%를 차지하고, 3LDK가 12개 사례 23% 이다. 4LDK 유형은 2개 사례로 드물며 이는 세대구분형을 선택하는 선호면적과 관계가 있을 것이다. 1LDK 유형도 전용면적 59.10㎡의 경우에 1개의 사례가 있다. 또한 세대구분 시공사 평면유형을 선택할 수 있는 유형이 8개 사례로 거주자의 취향을 존중하는 것을 알 수 있다.

11) 임대세대 공간 구성

임대세대 공간구성은 원룸, 1LDK, 2LDK 유형과, 시공사 1LDK와 2LDK로 선택할 수 있는 유형으로 나뉜다. 세대 소유 없이 임대만으로 이루어지는 공간은 주로 원룸이 30개 사례로 60%, 1LDK 유형이 13개 사례로 26%이다. 2LDK는 전용면적 203.77의 경우에 1개의 사례가 있다. 임대세대는 소규모의 공간으로만 구성됨을 알 수 있다. 또한 세대구분 시공 시 평면유형을 선택할 수 있는 유형이 6개 사례가 있다.

5. 통시적 관점에서 세대구분형 공동주택의 변화

세대구분형 공동주택의 계획속성에 대해서 연도별로 빈도수를 나타내고 시간의 흐름에 따라 어떠한 변화 양상을 보이는지 검토해 보았으며, 법규 변화 시점과의 관계를 분석해 보았다. 연도별 변화 양상 검토 시에는 2002년 이후 2010년까지 세대구분형 사례가 존재하지 않았기 때문에, 세대구분형 공동주택 단지가 준공되고 꾸준히 사례수가 증가하는 2011년을 기준으로 매년 해당하는 수치를 꺾은선 그래프로 나타내 변화 양상을 살펴보았다. 이를 위해 우선적으로 세대구분형 공동주택 관련 지침과 법규의 변화를 정리하였다.

5.1. 세대구분형 공동주택 관련 지침 및 법규 변화

세대구분형 공동주택 관련 지침과 법규 역시 사례단지 건설 시점과 유사하게 나타난다. 사례단지가 2011년 처음으로 준공(1997년 이전 3세대 동거아파트 제외)하였는데 지침이 2011년에 생긴 것으로 보아 먼저 시장에서의 수요가 있어 건설이 진행된 이후 지침 및 법규가 생기고 변화한 것을 알 수 있다. 세대구분형 공동주택 관련 지침 및 법규 변화를 정리하면 Table 9.와 같다.

Table 9.

Changes to related guidelines and regulations

2011년 5월 최초로 사업계획승인 지침에서 ‘부분임대형 공동주택’ 이라는 이름으로 면적, 설계기준 등을 규정하고 있다. 주요 내용으로는 85㎡을 초과하는 세대에 대하여 세대구분이 가능하며, 임차세대는 30㎡이하로 규정하고 있다.

이후 2012년 11월 지자체 사업계획승인 업무지침에서는 명칭을‘ 세대구분형 아파트로 하였으며, 공동주택 면적규정은 삭제하고 임차세대는 14㎡ 이상으로 규정하였다.

이후 2016년에는 주택법 개정을 통해 면적규정을 삭제하였으며, 2019년에는 신축뿐만 아니라 증축·개축·대수선의 경우에도 동일하게 규정하였다. 또한 관계법령의 안전기준을 충족하도록 했다.

또한 이 외에 장수명주택 인증제도 수리용이성 전용부분에서는 세대구분형 계획을 고려하여 [세대 분전반의 별도 공간 확보 또는 여유공간 계획] 및 설비계획 적용[임차세대의 전기/통신 간선배관의 별도공간 확보 또는 여유공간 계획 수립] 하는 경우 우수한 성능으로 인정하여 점수를 부여하고 있다.

5.2. 연도별 적용 단지의 수

연도별 세대구분형 공동주택 적용 단지 수는 2011년 1개 단지를 시작으로 2013년을 제외하고는 지속적으로 증가하여 2020년 10개 단지에서 적용하고 있다. 세대구분형 공동주택 단지가 지속적으로 증가하는 것은 거주자의 요구가 증가하고 있다는 의미로 볼 수 있을 것이다.

Fig. 3.

Number of housing complex

5.3. 연도별 적용 세대 수

연도별 적용세대수는 2011년 46세대 적용으로 시작하여 2018년에는 801세대에 적용하였으며 이후 적용세대 감소가 있었고 지속적인 적용이 되고 있음을 알 수 있다. 단지 수는 꾸준히 증가하고 있는데 세대수가 꾸준히 증가하지 않는 것은 2012년 지자체 사업계획승인 업무처리지침에서 임차가구 수 및 임차가구 전용면적이 각각 전체 세대수 및 전용면적의 1/3 초과 불가하도록 규정한 것과 관련이 있는 것으로 보인다.

Fig. 4.

Frequency of multi household units

5.4. 연도별 적용세대수 비율 변화

적용 세대수 비율(세대구분형세대수/전체세대수x100)은 시간의 흐름에 따라 변화되는 양상은 뚜렷이 보이지 않았으나, 2014년 입주 단지에 대해서 45% 이상 비율을 기록하였고, 이는 2012년 적용면적에 대한 규정이 생기기 이전 사업승인을 받은 단지(적용 세대수 비율 100%)의 영향으로, 그 이후에는 규정에 맞추어 다시 비율이 낮아진 것으로 판단된다.

Fig. 5.

Ratio of applied units

5.5. 연도별 전용면적 변화

연도별 전용면적은 2011년 141.32㎡부터 점차 감소하여 2020년 입주 기준으로는 평균 97.42㎡로 나타났다. 이는 대형 평형에서 세대구분형을 계획했던 것과 달리, 국민주택규모인 85㎡보다 약 12㎡정도 큰 면적의 평형에서 세대구분을 통해 공간을 구분하고자 하는 것을 알 수 있다. 특히 59㎡에서도 세대구분형 공동주택 계획의 시도가 있었으며 향후 가족구성원 변화를 반영하여 국민주택규모보다 더 작은 규모에서도 세대구분을 시도할 가능성도 있을 것으로 보인다.

Fig. 6.

Total area of multi households units

5.6. 연도별 임차세대 면적 변화

임차세대 면적규모에 있어서는 2011년 국토해양부 사업계획승인 업무지침에서 85㎡초과 하는 세대에 대하여 30㎡이하의 규모 조건을 규정하였으며, 이후 지자체 사업계획승인 지침과 주택법 시행령에서 14㎡ 이상의 규모를 가질 것으로 규정하고 있는데, 이에 벗어난 사례는 없었으며 법적 규정이 임대세대 거주자의 공간규모에 대한 요구를 만족시킨다고 할 수 있다. 전반적으로는 시간 흐름에 따라 임대 면적의 규모 또한 감소양상을 보인다.

Fig. 7.

Rental area of multi households units

5.7. 현관공유 단지 수 변화

현관공유 부분에서는 2011년, 2011년 각 1개 단지의 사례, 2014년 2개 단지의 사례가 있었으나. 2012년 지자체 사업계획승인 업무처리지침에서 별도의 현관을 가지는 것으로 규정하고 난 이후부터는 현관을 공유하고 있는 사례는 없는 것으로 나타났다. 기준준수의 영향으로 판단한다.

Fig. 8.

Number of entrance sharing complex

5.8. 내부공간 연결 단지 수 변화

내부공간 연결은 2012, 2014, 2017년 각 1개 사례, 2016, 2018년 각 세 개 사례, 2019, 2020년 각 2개 사례로 나타났다. 내부공간 연결과 관련하여 주택법 시행령 제2조의 3에서 ‘하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대간에 연결문(공간연결) 또는 경량구조의 경계벽(향후 리모델링을 통해 공간 연결 가능) 등을 설치할 것’으로 규정하고 있어 내부공간 연결 부분은 자유롭게 계획하는 것으로 보여진다.

Fig. 9.

Internal space connection

6. 결론

본 연구에서는 세대구분형 공동주택 사례를 전수 조사하여 일반적 특성 및 계획 속성에 대하여 분석하였으며, 이를 시간 변화의 관점에서 분석하여 변화 양상을 도출하였다. 또한 세대구분형 공동주택 관련 법·제도에 대하여 변화 시점과 내용을 조사하였으며 이를 바탕으로 제도변화와 세대구분형 공동주택의 통시적 관점 변화에 대해서도 분석하였으며 다음과 같이 결론을 정리하였다.

1) 세대구분형 공동주택 사례 현황

우리나라 세대구분형 공동주택 조사 결과 총 53개의 단지로 22년간 27개의 건설사에서 세대구분형 평면을 설계 및 시공 하였다. 이중 수도권에서 40개 단지 50개로 대부분이 수도권에서 건설이 이루어지고 있다. 2001, 2002년 삼대동거형 공동주택을 제외하면 2011년부터 세대구분형 공동주택 건설이 이루어지고 있다.

2) 세대구분형 공동주택의 특성

세대구분형 공동주택은 단지 내에서 50세대 미만이 21개 사례로 가장 많았고, 적용 세대수의 비율은 10% 미만이 28 사례로 가장 많았다. 적용 동수 및 다인수 1개, 2개 3개 등이 다양하게 나타났다. 세대구분형 공동주택은 면적 85㎡, 2LDK가 가장 많았으며, 59㎡에서도 한 사례가 있었다. 임차세대는 면적 평균 25㎡, 원룸이 가장 많았다. 현관 및 내부공간은 분리 사용한다.

3) 지침 및 법규의 변화

2011년에 세대구분형공동주택이 준공되는 시점에, 지침 및 법규가 생기고 변화한 것을 알 수 있다. 부분임대형 공동주택-세대구분형 아파트-세대구분형 공동주택으로 명칭변화가 있었으며, 세대수 규정은 없고, 면적에 대한 규정은 2012년(면적규정), 2016년(임차세대 면적규정) 삭제되었다. 총 세대수와 면적은 현재 면적만 전체의 1/3으로 규정하고 있다. 임차세대 공간구성은 별도의 현관, 부엌, 욕실 설치를 규정으로 하고 있으며, 세대 간 연 결문 또는 경계 벽을 통해 통합의 가능성을 필요로 한다. 2019년에는 신축뿐만 아니라 증축·개축·대수선의 경우에도 세대구분의 가능성을 고려하여 규정하였다.

4) 세대구분형 공동주택의 변화

세대구분형 공동주택은 2011년 이후 꾸준히 증가하는 사례수를 보이고 있다. 적용 세대수 또한 증가 양상을 보이며, 세대수 비율에 대해서는 1/3 규정으로 인하여 기존 100% 세대구분형 단지사례는 없다. 공간구성 또한 2014년 이후 완벽한 현관의 분리가 되고 있고 내부공간 연결 가능성 확보 등 거주민의 생활수준을 확보하는 방향으로 변화하고 있다.

5) 향후 변화 방향

수집 분석된 결과를 바탕으로 향후 방향을 예측해 볼 수 있다. 1인 가구 증가와 함께 세대구분형 공동주택의 요구는 증가 할 것이며, 국민주택규모의 감소와 함께 85㎡이하의 평면유형(59㎡ 외)에서도 세대구분형 공동주택의 적용가능성이 있을 것으로 예상된다. 이에 지침 및 법규에서는 다양한 계획이 가능하도록 면적이나 세대수 등의 규정은 완화할 필요성도 있을 것이다. 그러나 규정이 완화되는 만큼 주거의 질 향상을 위한 대안 마련도 반드시 필요할 것이며 이를 위한 기술개발도 예상된다.

본 연구는 세대구분형 공동주택의 사례를 전수 조사하여 변화양상을 통시적 관점에서 분석해 보았다는 점에서 큰 의의를 가지며 지침과 법규 변화와의 관계를 함께 분석해 봄으로써 독창성을 갖는다. 본 연구에서는 향후의 변화 방향 예측 시 시행사나 거주자의 의견을 고려할 수 없다는 한계가 있었다. 향후 연구에서는 다각적 측면에서 세대구분형 공동주택에 대한 의견을 검토해 보고, 공간계획의 구체적인 내용들(평면에서 다룰 수 없는 내용) 뿐만 아니라 공용공간의 계획 및 부대 복리시설 등 세대가 증가하면서 거주자 삶에 영향을 미칠 수 있는 요소들에 대해 구체적 발전 방안에 대한 연구도 필요할 것으로 판단한다.

Acknowledgments

본 연구는 2019년 국토교통부 주거환경 연구사업(과제번호 : 19REDRY-B082173-06)의 연구비지원으로 이루어졌습니다.

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Category	Attribute	Description
[Construction] Requirements for project plan approval	Space	ㆍSeparate bathroom, kitchen, and entry door should be installed for each space divided by household.
	Space	ㆍConnecting door or lightweight partition wall should be installed between households for a single household to use them in an integrated manner.
	Applied ratio	ㆍThe number of households in multi-household units shall not exceed 1/3 of the total number of household units in the relevant multi-family housing complex.
	Area	ㆍThe total area of household units for residential use only in each space that is divided into each household shall not exceed 1/3 of the total area of household units for residential use only in a multi-family housing complex; or the standards prescribed by the Minister of Land, Infrastructure and Transport for the ratio of the area of household for residential use only shall be satisfied.
[Extension of housing, rebuilding, extensive repair] Requirement of permission to engage in activities and reporting according to the Multi- family Housing Management Act	Category	ㆍThe number of households in separated spaces should be less than two including the existing household.
	Space	ㆍSeparate bathroom, kitchen, and entrance should be installed for each space divided by household.
	Applied ratio Appurtenant facilities	ㆍThe number of households in multi-household units should not exceed 1/10 of the total number of household units in the relevant multi-family housing complex and 1/3 of the total number of households in the relevant building (dong). Provided, that the above reference number of households may be exceeded within a range approved by the head of a Si/Gun/Gum considering the circumstances of the relevant housing complex such as the size of the appurtenant facility.
	Safety	ㆍThe safety standards determined by related acts such as structural engineering, fire, fire extinguishing, and evacuation safety should be satisfied.

Year	Title of study	Author	Research method	Research contents	Planned elements
1990	A Study on The Method of Activation in Partial Renting of Apartment	Choi, Yeong-Woo et al.	Literature review and case investigation one housing complex	Study the problems for revitalization	ㆍSeparation of front entrance ㆍSoundproofing ㆍSeparation of bathroom, kitchen ㆍBalcony and multi-purpose room ㆍStorage and closet
1997	Analysis on the Application of Partial Rent Dwelling System to Apartment	Kang, In-Ho et al.	Literature review and case investigation two housing complexes	Draw characteristics of physical space and analyze actual case	ㆍPartial rental type (cohabitating/next-door types) ㆍMeter, balcony, storage ㆍSeparation of front entrance ㆍSoundproofing
1998	Adoptable Unit Plan of Multi-Family Housing	Lee, Yong-Joon	Literature review and construction planning	Draw and apply planned elements to design	ㆍMeter ㆍBalcony, storage ㆍEntrance door ㆍSoundproofing
2012	A Strategy for Promoting Multi-housing Apartments in Gyeonggi-Do	Jang, Yoon-Bae et al.	Literature review and case investigation eight housing complexes	Conduct status investigation and proposing a policy	ㆍSeparation of front entrance ㆍSeparation of kitchen ㆍMeter ㆍSoundproof wall ㆍParking
2013	Research on Improvements of the Partial Rent Dwelling System House	Paik, Hae-Sun et al.	Case investigation two housing complexes	Investigate residential status and preference of each planned element	ㆍArea ㆍSeparation of front entrance ㆍMeter ㆍStructure
2013	A Study on development of household divided house (multi-home)	Seol, Dong-Pil	Survey	Perform survey on purchase decision factors and satisfaction level	-
2014	Research for Present Condition of Part-Lease APT through Survey of Residents	Kim, Su-Yeon et al.	Case investigation, investigation on access to 16 plane front entrances, survey on one housing complex	Perform survey regarding relationship with families, residential activities, recognition, and satisfaction level on facilities	ㆍSeparation of front entrance
2015	A Study on Awareness and Needs of Household Divided House	Lee, Ha-Young et al.	Survey	Perform survey on recognition and awareness	ㆍSeparation of front entrance ㆍSeparation of bathroom, kitchen ㆍBalcony ㆍMailbox, doorbell ㆍParking
2015	A Basic Study on the Extensive Application of Divided Apartment Housing	Han, Kyun et al.	Literature review and survey	Analyze policy status and characteristics of supply cases/ perform survey on the requirements for plan and policy	ㆍArea ㆍSpace organization ㆍSeparation of front entrance
2015	A Study on the Planning of Part-lease Apartment for Application of Long-life Housing	Kim, A-Hyun et al.	Literature review and survey	Draw planned elements and conduct demand survey	ㆍSeparation of front entrance ㆍArea ㆍMeter ㆍMailbox, doorbell
2016	A Study on the Planning Requirements for Partial Rent in the Prototype of Long-Life Housing	Kang, Ji-Yeon et al.	Literature review	Draw planned elements/	ㆍWall between houses ㆍSoundproofing ㆍSeparation of facilities
2017	Exploratory Study on Residential Characteristics and Residential Satisfaction of Household Divided Type Apartment	Yang, Byeong-Cheol et al.	One housing complex Survey	Investigate space, social and psychological satisfaction	ㆍArea ㆍSoundproofing ㆍSpatial structure ㆍSeparation of facilities

Entrance type	Shared entrance type	Entrance space-shared, separated entrance type	Separated entrance type
Entrance type

Space configuration- landlord household	Studio-type	1LDK	2LDK	Optional type
Space configuration- landlord household

Category	Description	Note
Basic information	Builder name	-
	Location	Do/Si/Gun/Gum
	Sales contract year	Year
	Move-in year	Year
	Household division time	At the time of construction, sales contract, or frequently
Multi-house hold units - general plan attributes	Total number of supplied households	Households
	Partial landlord households	Households
	Applied ratio	Partial landlord households / total number of supplied households x 100
	Total number of buildings (dong)	Buildings
	Number of applied lines	lines
	Area of exclusive use space	㎡
	Area of tenant households	㎡
	Area of landlord households	㎡
Multi-house hold units - interior space plan attributes	Entrance type	Shared/separated/entrance-space shared (shared entrance)
	Internal space connection	Connected/Separated type
	Tenant household space configuration	2LDK/3LDK/4LDK/optional type (flexible type)
	Landlord household space configuration	Studio/1LDK/2LDK/optional type (flexible type)

Internal space connection	Connected type	Separated type
Internal space connection

Space configuration- tenant household	2LDK	3LDK	4LDK	Optional type
Space configuration- tenant household

Category		Description		Note	Frequency
General plan attributes	By complex, total 40 complexes	No. of applied households		Less than 50	21
				50-99	8
				100-199	2
				200-299	6
				300 or more	3
		Ratio of the No. of applied households (%)		Less than 10	28
				10-19	8
				20 or more	4
		No. of applied buildings (dong)		1	14
				2	11
				3 or more	15
	By building (dong)	Applied lines		1	9
				2	15
				3 or more	15
	By floor plan type, total 50 types	Area for exclusive use (㎡)		60 or less	1
				61-85	21
				86 or more	28
		Area of tenant household (m²)		10 to 19	17
				20 to 29	19
				30 to 39	12
				40 or more	2
		Ratio between area for exclusive use and tenant area (%)		10 to 19	13
				20 to 29	31
				30 or more	6
Internal space plan attributes	By floor plan type, total 50 types	Entrance type		Entrance sharing	5
				Entrance space sharing (separated entrance)	2
				Entrance separation	43
		Internal space connection		Connected type	17
		Internal space connection		Separated type	33
		Space configuration	Tenant household	1LDK	1
				2LDK	27
				3LDK	12
				4LDK	2
				Optional (flexible)	8
			Landlord household	Studio-type	30
				1LDK	13
				2LDK	1
				Optional (flexible)	6

Guidelines and regulations	Guidelines of project plan approval	Guidelines of project plan approval work by local government	Revision of Enforcement Decree of the Housing Act	Revision of the Housing Act	Revision of the Housing Act
Date	May 31, 2011	May 14, 2012	Dec. 5, 2013	Aug. 20, 2016	Sep. 12, 2020
Name	Partial rent dwelling system house	Multi-household apartment	Multi-household unit		The same regulations are applicable to the construction of apartments along with the safety standards of the related regulations. These apply even to the apartments that are installed after receiving permission to engage in activities or reporting in accordance with Article 35 of Multi- Family Housing Management Act. Such regulations that should be satisfied include structural engineering, fire, fire extinguishing, and evacuation safety standards.
Apartment area	85㎥ or larger	Deleted
Area of tenant households	30㎥ or smaller	14㎥ or larger		Deleted
Total No. of households	No regulation		1/3 of the total households
Total area	No regulation		1/3 of the total area
Water, electricity, heating of tenant households	Separated meters		No regulation
Landlord household space configuration	No regulation	Independent entrance, kitchen, bathroom, and bedroom	Separated entrance, kitchen, and bathroom
Landlord and tenant households space connection	No regulation	Integrated connection door between households	Connected door or partition wall between households
Criteria to install appurtenant and welfare facilities	Considered as a single household
Criteria to install appurtenant and welfare facilities	No specific regulations	No. of parking places (0.2 car spaces) may be imposed mandatorily for an area of 60m² or smaller)	Deleted