A Comparative Study on Management Evaluation and Re-certification System of G-SEED, BREEAM, LEED

2010년 7월 공동주택과 주거복합 건물을 제외한 모든 용도의 건축물 평가에‘TAB 및 커미셔닝 실시’평가가 시행되도록 개정되었다.(Table 1)

Table 1

Changes in Management Assessments of G-SEED

유지관리 ｢체계적인 현장관리｣, ｢효율적인 건물관리｣, ｢시스템 변경의 용이성｣으로 구분되었고 ｢체계적인 현장관리｣는 시공회사의 ISO14001의 획득여부와 현장 운영지침에서의 환경우선정책 채택정도를 평가하고 ｢시스템 변경의 용이성｣은 기준층 업무공간에서 거주자의 요구에 따른 공조순환시스템의 변경이 용이한 방식(예, 바닥공조시스템)이나 전력이나 통신배선의 설치 및 변경이 용이한 OA플로어 등의 적용면적을 평가하며 건물 생애주기의 유지관리와는 관련성이 적다. 건물 운영의 유지관리와 관련이 있는 ｢효율적인 건물관리｣는‘운영/유지관리 문서 및 지침 제공(필수)’과‘TAB 및 커미셔닝 실시(평가)’를 평가한다.

지침제공²⁾은 제도에서 요구하는 지침 항목의 제공 여부 및 채택 수로 평가된다. 배시화(2010)³⁾의 연구에 의하면 이 항목에서 100%에 가까운 점수를 획득함으로써 변별력의 확보가 필요함을 분석하였다. 또한 2010년 녹색건축인증제도의 항목별 평가점수통계에서도 지침제공의 평균점수는 2점, TAB 및 커미셔닝은 1.11점에 그쳤다. 이는 지침 제공 항목이 필수조건이고 매뉴얼을 제공하는 데에 의의가 있어 손쉽게 점수 획득이 가능하지만 건물의 효율적인 유지를 위한 특이성은 부족하다고 할 수 있다. 2010년 개정 시 추가된‘TAB 및 커미셔닝 실시’는 설계도서대로 시공되었는지 시스템의 성능을 확인하는 것으로 김명운(2009)⁴⁾의 연구에서도 친환경 건축시스템의 성능 확보를 위한 가장 중요한 요소로서 커미셔닝(Commissioning)과정을 언급하고 이는 환경 계획의 모니터링을 통해 지속적인 개선과 성능향상이 순환되어야함을 나타내었다. 하지만 국내 제도의 커미셔닝은 BREEAM, LEED와 달리 평가사항으로 되어 있고 건물 준공 후 시스템 확인에 대한 조건이 구체적으로 명시되어 있지 않아 실질적인 건물의 에너지성능확인 및 유지관리에 한계가 있다.

Ver.2008에서는 커미셔닝, 시공현장의 고려, 건설부지의 영향, 사용자 가이드, 안전에 대한 평가항목이 국내 제도와 비슷한 양상을 보였으나 개정 이후 유지관리 항목 점수가 10점에서 22점으로 가장 큰 점수변화가 있었으며 평가내용의 명칭과 체계가 달라졌다.(Table 2) 이는 한층 강화된 Building Regulation이 반영⁵⁾됨으로써 건물에너지 사용량 기준을 강화시키고 건물의 지속가능성을 위하여 건물 성능관리를 중요시 여김을 반증하는 부분이다.

유지관리 평가내용 중 건물의 운영과 직접적인 관련 항목은 Sustainable procurement로 기존 커미셔닝 항목과 비교하여 점수와 평가내용이 강화되었다. 2점에서 8점으로 점수가 증가하고 평가 방법도 Project brief and Design(4점), Construction and hand-over(2점), Aftercare (2점)로 건물생애주기 동안 평가되도록 하였으며 모든 등급에서 필수적으로 이행된다. 특히, Aftercare는 준공 후 최소 12개월이 지난 시점에서 커미셔닝 전문가의 복합평가와 외부 컨설턴트 및 시스템 관리자에 의한 기본평가의 2가지 측면에서 이뤄진다. 복합평가는 사계절 냉난방시스템 및 건물의 부하상태 평가와 쾌적환경에 대한 사용자들의 인터뷰, 제공된 매뉴얼의 확인 및 수정 등이 포함되며 기본평가는 3,6,9개월 간격으로 조명 및 환기, 쾌적조건을 검토하며 이 두 가지 평가가 모두 이루어져야 2점 중 1점을 획득할 수 있다. 또한 최소 12개월 동안의 에너지와 물소비량 정보를 수집하여 계획 시 소비량과 비교·분석함으로써 남은 1점을 획득해야 한다. 이렇게 수집된 내용은 차후 BREEAM IN-USE 평가에 사용된다.

Table 2

Changes in Management Assessments of BREEAM

이해관계자의 참여(Stakeholder Participation, 필수)는 건물 사용자들에게 초점을 맞춘 관리로써 건물 사용자를 위한 지침 및 정보를 제공하고 1년이 지난 이후 제3자에 의해 건물사용에 대한 거주자만족도평가(POE)를 실시하여 그 정보를 공개·공지하도록 하고 있다. BREEAM은 건물의 지속가능을 위하여 시스템뿐만 아니라 건물 사용자들의 쾌적환경 유지를 제도 내 반영하고 있다.

LEED의 유지관리 평가는 에너지부문의 Fundamental Commissioning of Building Energy Systems(필수)와 Enhanced Commissioning(평가, 2점)을 통해 준공 이후 건물의 성능을 확인하는 커미셔닝과 입주완료 후 실제 운영기간 이후의 측정 및 확인(Measurement and Verification)을 통해 이루어진다. 이 두 항목은 v2.2에서 v3.0으로 개정되면서 점수가 증가하기도 하였다.(Table 3)

Table 3

LEED : Energy Subcategory

유지관리와 관련한 커미셔닝 업무는 준공 이후 설치된 시스템을 대상으로 성능 확인을 실시하고 이를 토대로 운영/관리 지침을 작성하고 입주 후에는 건물의 실제 사용기간 동안 건물의 에너지 성능이 초기 계획한 것대로 발현되는지 확인하기 위하여 입주 10개월 후 현장을 방문하여 에너지 효율을 평가하고 계절부하시험(Seasonal Load Test)을 통해 건물 시스템이 기후 조건의 부하상태에서 정상적으로 가동되는지 확인을 거치게 된다. Measurement and Verification (M&A, 평가, 3점)에서는 시간이 경과함에 따라 건물의 에너지소비에 대한 지속적인 관리를 위하여 준공 후 입주기간이 최소 1년이 포함된 기간 동안 건물 에너지 소비를 측정하고 초기 계획과 측정 결과가 상이한 경우 조정과정을 거치도록 하고 있다.

Table 4

Commissioning Checklist

국내외 녹색건축인증제도의 공통적인 목적은 건축물의 계획, 설계부터 유지관리, 폐기까지의 생애주기 동안 환경에 미치는 영향과 에너지절약을 유도하고 평가하는 것으로 초기단계에서 목표로 계획한 성능이 운영 및 유지관리에서 발휘되어야 하고 이를 위해 체계적인 평가기준이 마련되어야 한다. 이러한 관점에서 국내외 제도 내의 유지관리 평가 내용의 특징을 요약하면 다음과 같다. (Table 5)

Table 5

Comparison of management evaluations of G-SEED, BREEAM, LEED

① 커미셔닝 및 모니터링

건물의 성능 확인을 위해서는 커미셔닝과 지속적인 모니터링을 통한 성능기준의 준수 여부와 실제성능을 관리하는 것이 가장 중요한 과정이다. 이러한 관점에서 살펴보면 BREEAM과 LEED는 계획 초기에서부터 건축주의 요구사항부터 시운전 및 입주 후 확인까지 건물 생애주기 전반에 걸쳐 커미셔닝이 필수적으로 적용되고 각 단계에서 행해져야 하는 항목들이 Reference Guide에 명확하게 제시되어 있으며 실제 운영 데이터의 측정 및 확인을 수행하도록 되어 있다. 반면 국내 제도에서는 표면적으로는 커미셔닝을 시행하는 것으로 보이나 평가사항에 불가하며 정확한 방법 및 조치사항, 시기 등이 구체적으로 명시되어 있지 않고 건축계획 초기부터 반영되지 않아 국외 제도에서 실시되는 커미셔닝의 개념과는 다른 것으로 보여진다. 또한 국내 제도의 유지관리에는 운영 점검에 대한 모니터링 평가가 존재하지 않는다. 모니터링은 현재 성능을 확인할 수 있는 지표일 뿐만 아니라 축적된 정보들은 추후 건물의 재인증 평가 도구로 사용되어 건축물의 지속가능성을 유지할 수 있기에 이에 대한 평가가 이루어져야 한다.

② 인증 시기 및 절차

LEED와 BREEAM의 인증 시기 및 절차는 <Figure 5,6>과 같다. 두 제도는 디자인 단계와 준공 후 커미셔닝을 통한 건물성능 확인 이후 시점의 두 단계에 걸쳐 인증 심사가 이루어진 후 최종 인증이 승인된다.

Fig. 5

LEED Process

Fig. 6

BREEAM Process

반면 국내 제도는 사용승인․사용검사를 받은 날로부터 3년이 경과되기 전에 신청이 가능하여 예비인증은 사용계획승인을 받은 후 건축물 설계에 반영된 내용을 대상으로‘예비인증신청→인증심사→예비인증수여’의 과정을 거치도록 되어 있으며 사용승인 후의 본인증도 이와 동일하게 진행된다.⁶⁾ BREEAM, LEED는 설계/준공의 두 단계에 걸쳐 계획된 내용이 시공 시 정확히 반영되었는지를 평가하고 검증하지만 국내 제도는 예비인증과 본인증의 시점이 명확하지 않고 3년 이내로만 제시하고 있어 인증 과정 자체가 설계/시공 프로세스 간의 연계성이 결여되어 있으며 실질적인 건물 성능확인 평가이행이 불분명하게 된다.

개정 전 인증제도의 유효기간은 5년으로 인증 유효기간이 만료되는 날부터 60일 이전에 재인증 신청이 가능하였으며‘기존 공동주택’및‘기존 업무용건축물’평가기준을 적용하도록 하였다. 개정 후 유효기간은 그대로 유지되지만 재인증 신청에 대한 내용이 삭제되고⁷⁾ ｢녹색건축인증에 관한 규칙｣제12조, ｢녹색건축인증기준｣제6조(인증을 받은 건축물의 사후관리 등)에 의해 인증기관 장이 녹색건축인증을 받은 건축물의 정상 상태 확인을 필요로 하는 경우 두 기관 장관의 승인을 받아 유지관리 및 생태환경 현황, 에너지 사용량 및 물 사용량과 그 밖의 요청하는 사항을 확인하도록 하였으나 정확한 평가 기준 및 방법이 제시되어 있지 않다. 김창성(2008)의 연구⁸⁾에 의하면 친환경건축물인증제도의 시행에 대해서는 대부분이 알고 있으나 제도의 운영 관리에 대하여는 충분히 알고 있지 못한 것으로 나타났으며 제도의 사후 운영관리의 필요성에 대해서는 약 85%가 필요하다고 대답함으로써 제도의 구체적인 마련이 필요하다.

재인증에 적용되는 기존 업무용 건축물 평가내용과 신축 업무용 건축물 내용을 비교하면 <Table 6>과 같다.

Table 6

G-SEED : New Office rating VS Existing Office rating

총 33개의 평가 내용 중‘기존 대지의 생태학적 가치’및‘TAB 및 커미셔닝 실시’는 기존 업무용 건축물에서 평가되지 않으며 거주자의 만족도 조사(평가항목)가 추가되었다. 건물에너지평가는 필수항목에서 평가항목으로 약화되고 평가방법은 에너지성능지표서(EPI)에서 취득한 점수를 근거로 평가하거나 1차 에너지사용량의 절감률로 평가하도록 되어 있다. 에너지성능지표서는 평균 열관류율 및 창호의 설치, 기계설비장비의 효율성 등 시스템의 채택 및 적용 여부를 평가하고 있으며 신축건물과 기존건물의 평가항목이 동일하다. 기존 건물 외 건물의 재인증을 평가하는 경우 이미 최초 인증에서 인정받은 에너지성능지표 사항이 재인증 평가에 동일하게 사용되는 것은 건물 계획 시의 목표에 부합되는지, 건물의 실질적인 에너지 성능 평가 여부를 판단하기에는 부족하다.

신축 업무용 건축물과 다른 점은 거주자만족도 조사가 포함되어 있다. 연 1회 이상 전체 입주자의 30%이상을 실시하도록 되어 있다. 설문항목은 실내환경(온열환경, 소음, 조명, 실내공기질, 위생 등)의 쾌적성, 보안 및 방재시설, 시설 관리방식의 만족, 건물 내 휴게공간의 만족, 대중교통의 근접성 및 자전거 보관소 이용, 재활용 생활 폐기물 및 음식물쓰레기 관리, 대지 내 녹지공간, 노약자 및 장애자 배려의 타당성, 친환경인증기준 대분류에 대한 내용으로 7항목 이상 채택 시 가중치를 적용하여 2점, 5항목 이상 채택 시 1점을 획득하도록 되어 있다. 거주자만족도 조사는 BREEAM의 거주자평가와 비슷한 양상을 보이지만 필수이행조건이 아니며 건물 에너지의 지속가능성보다는 초기 계획단계에서 계획 요소 및 시설 관리 등 친환경성에 가까운 설문항목이 많아 에너지와 관련한 객관적인 지표로서의 역할에 제한이 있다.

영국은 BREEAM에서 Excellent, Outstanding을 획득한 건물에 대하여 3년마다 BREEAM In-use로 재검토 받도록 권장하고 있다. 법적 규제는 아니지만 재검토를 받지 않을 경우 3년이 지난 이후로는 인증과 관련한 내용을 홍보에 사용할 수 없으며 인증획득 기록이 삭제된다.

신축 후 초기 2년은 평가대상에서 제외된다. 9개의 평가항목은 BREEAM과 유사하며 점수에 따라 6개의 등급으로 나뉜다. 평가는 Part 1(Asset performance), Part 2(Building Management performance), Part 3(Occupier management)의 세 부문으로 나뉘어 독립적으로 평가·인증을 획득한다. Part 1은 건물 구조 및 시스템 등 고유의 성능 특성, Part 2는 실제 소비하는 에너지, 물, 기타 주요 자원으로 인한 탄소 및 폐기물이 환경에 미치는 영향, Part 3는 직원의 참여 및 관리 정책에 대한 사항을 평가한다. 따라서 9개의 대항목은 같으나 가중치는 각기 다르며 9개 항목의 세부 평가내용도 Part 특성에 따라 다르다.

LEED EB : O&M은 기존 건물에 있어 높은 에너지 성능, 거주자의 건강, 건물의 내구성, 운영의 적정성, 친환경적 성능을 평가하기 위한 것으로써 기존 건축물에 대한 인증제도이지만 LEED NC, CS, School 인증 건물에 대하여 최초 인증을 받은 후 2년 내에 LEED EB : O&M을 통해 재인증을 지속적으로 신청하도록 권고하며 인증을 받기 위해서는 종합프로세스를 거쳐야 한다. LEED EB : O&M인증을 유지하려면 최소 5년마다 1번씩 재인증을 신청해야 하며 5년 주기로 재인증을 하지 않을 경우 그 다음 신청은 최초 인증과정을 다시 거치게 된다. LEED NC에는 모든 항목에 필수조건이 제시되어 있으나 기존 건물 및 재인증을 목적으로 하는 LEED EB:O&M은 물, 에너지, 재료 및 자원, 실내환경과 같이 건물 운영 성능 및 거주자의 쾌적도와 직접 관련이 있는 사항에만 필수조건을 제시한다.⁹⁾하며 건물의 예상 점수를 결정하고 건물 감사를 실시한 후 3개월에서 1년까지의 성능을 추적하여 관련 기록을 취합하여 인증을 신청한다.

<Table 7>은 국내외 녹색건축 재인증 평가내용을 비교한 것이다. 공통적으로 에너지 평가가 32%, 31.5%(Part 2), 35%로 높은 비중을 차지하고 있으며 각 제도의 특징을 다음과 같이 요약할 수 있다.

Table 7

Comparative analysis of the re-certification scheme

Table 8

G-SEED revision proposal

① 국내 녹색건축인증의 재인증 제도는 영국, 미국에 비해 절차와 시기가 규정되어 있지 않다. 다만 기존 업무용 건축물 평가를 통해 재인증 평가를 마련하였으나 제도의 내용이 신축 업무용 건축물과 동일하며 필수항목이 평가항목으로 하향되고 특히 에너지부문이 평가항목으로, 커미셔닝은 삭제됨으로써 지속가능한 건물 운영 성능을 평가하는 재인증 제도의 취지에 부합하지 못하고 있다.

② 영국의 제도는 국내와 미국과는 다른 형태를 취한다. 국내와 미국의 평가내용이 신축 건축물의 형태와 비슷한 반면, 영국은 9개의 대항목은 유사하나 평가내용이 기존 BREEAM과는 다르며 건물, 에너지, 거주자의 세 측면에서 각각 평가하는 과정을 거친다. 평가방법은 사용자가 미리 온라인을 통해 평가해 볼 수 있는 자체 평가와 성능을 명확하고 신뢰할 수 있도록 하는 제3자(전문기업, BRE인증을 받은 전문가)에 의한 평가가 있다.

③ 미국의 재인증은 자발적으로 하도록 권고하고 있으며 신청을 위해서는 LEED 취득 후 성능을 기록․관리하여 실제적인 자료를 인증 시 제출하도록 되어 있다.