장수명 주택 인증 평가항목 득점현황 분석 연구

1.1. 연구의 배경 및 목적

급변하는 사회에 따라 거주자의 생활양식이 변화하고 소규모 가족형태가 증가하며 삶의 방식 또한 다변화되고 있다. 평균 가구원수 통계에 의하면, 평균 가구원수는 1970년 5.2명에서 1980년 4.5명, 1990년 3.7명, 2000년 3.1명, 2010년 2.7명, 2017년 2.5명으로 꾸준히 감소하고 있다 [1](Fig. 1.). 이는 출산율 저하, 핵가족화 및 1인 가구 증가 등이 원인이다. 1인 가구의 구성 또한 미혼 독신가구 및 고령화에 따른 노인가구, 자녀세대의 이촌으로 인한 단독가구 등 혼인상태, 연령별, 지역별로 다양한 차이를 보이고 있다.

Fig. 1.

The Average Number of People per Household

또한 유형별 재고주택을 살펴보면 아파트의 비율은 1995년 3,455천호(37.5%)에서 2015년 현재 9,806호(59.9%)로 점차 증가해왔으며 전체 주택 유형 중 가장 높은 비율을 차지하고 있다[2](Fig. 2.).

Fig. 2.

Status of Housing Stock

이에 주택에 대한 사회적 요구사항 또한 변화하고 있다. 이 중 하나가 주택의 수명에 관련된 것이라고 할 수 있다. 국내 아파트의 경우 도시 및 주거환경정비법이 일부 개정됨에 따라(2015.1.18.) 시행령 제2조 노후 · 불량 건축물의 범위에서 일반 아파트의 재건축 연한이 최대 40년에서 30년으로 완화되어 공동주택의 물리적 수명에 비해 사회적 수명은 다소 짧은 편이라고 볼 수 있다 [3].

국내에서 인구밀집도가 가장 높은 서울시 및 경기도의 아파트 사용년수 실태를 살펴본 결과 최근 3년간(2014~2016)의 서울시의 아파트 사용년수 별 동수 현황은 21년 이상 된 아파트 2014년 7.243동(36.99%), 2015년 7,819동(39.13%), 2016년 8,038동(40.27%)으로 5년 이하의 신축 아파트에 비해 점차 늘고 있다 [4]. 2016년 국토교통위원회 국정감사 자료(윤관석 의원)에 의하면, 경기도 내 노후주택은 현재 6.137개 단지 중 26년 이상 단지가 1,268개(20.7%)인 것으로 나타났다. 그리고 5년 뒤 5개 단지 중 1개 단지가 31년 이상 노후 주택이 될 것으로 예측하고 있다 [5]. 공동주택 노후화는 도시의 쇠퇴와 맞물리며 이에 대한 정책마련의 일환으로 2014년 12월 24일, 국토교통부에서는 장수명 주택 건설 · 인증 기준고시를 신설하였다.

1,000세대 이상 규모의 공동주택 건설 시 장수명 주택 인증을 의무적으로 받도록 실시하고 있으나 현재까지 1건의 양호등급을 제외하고 99.81%가 일반등급을 취득하고 있다. 이에 본 연구에서는 장수명 주택 인증제도 도입 이후 현재까지의 인증사례를 통하여 득점현황을 분석하고자 한다. 이를 통하여 인증등급 저조 원인 및 문제점을 파악하고 개선방향을 모색해보고자 한다.

1.2. 연구의 방법 및 범위

장수명 주택 인증제도 실시 이후인 2015년 1월부터 2018년 6월을 기준으로 각 인증기관에서 총 452건에 대한 데이터를 수집하여 항목별 분류작업을 실시하였다. 이를 토대로 평가항목별 득점현황을 파악하고 특정항목의 편중현상 및 등급 미발생 현상 등에 대하여 분석하였다. 본 연구는 Kim(2017)의 후속연구로써, 당시 사례 건수에서 약 62% 증가한 452건에 대한 추가 분석을 통하여 인증현황의 점진적 추이와 현황을 조사하였다 [6].

데이터 분석과 함께 득점현황에 대한 원인을 조사하기 위하여 데이터를 제공한 인증기관 실무자 및 건설 관련 전문가의 FGI(Focus Group Interview)조사를 실시하였다. 이는 표적집단면접조사로서 분석된 데이터를 토대로 총 3차례에 걸쳐 인증 관련 실무자의 의견을 수렴 및 검토하는 형식으로 진행하였다.

2.1. 장수명 주택과 기존주택과의 차이점

장수명 주택은 내구성, 가변성, 수리용이성에 대하여 인증기관의 장이 장수명 주택의 성능을 확인하여 인증한 주택이다. 내구성은 철근의 피복두께 및 콘크리트 품질을 상향하여 구조물 자체의 내구성을 강화하는 성능이다. 가변성은 건식벽체의 비율을 높여 사용자가 쉽게 이동설치 및 변형이 가능하도록 하고, 이중바닥 및 욕실, 주방 등의 이동까지 가능하도록 설계한다. 수리용이성은 개보수 및 점검이 편리하도록 공용배관과 전용설비공간의 독립성 및 배관, 배선의 수선교체가 용이하도록 확보하는 것이다.

2.2. 장수명 주택 인증제도 개요

주택법 제38조에서는 장수명 주택 인증제도의 시행에 대하여 규정하고 있으며, 하위법령에서 세부기준을 제시하고 있다 [7](Table 1.).

Table 1.

Long-life Certification System Overview

인증업무의 프로세스는 다음과 같다. 신청자가 자체평가서를 작성하여 인증접수를 한 후 심사를 거쳐 연장 혹은 보완여부 등의 평가 후 심사완료 시 사업주체에게 인증서를 발급한다. 인증서를 취득한 후 사업계획 승인 신청을 하도록 하고 있다.

Fig. 3.

Long-life Housing Certification Work Process

2.3. 장수명 주택 관련 인센티브

주택건설기준 등에 관한 규정 제65조의 2에서는 인증대상, 인증등급 및 인센티브에 대하여 언급하고 있다. 우수등급 이상인 경우 지자체 조례로 건폐율· 용적률을 최대 115% 완화해주도록 하고 있으며, 이는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른다. 현재 전국 지자체 조례 중 13.58%에서 장수명 주택 인센티브 운영을 하고 있으며 이는 서울을 포함한 총 33개 지자체에 해당된다.

지방자치단체는 현재 총 243개로 광역자치단체 17개와 기초자치단체 226개를 합산한 값이다.

또한 유사제도 인센티브 국내· 외 사례를 비교해보면, 건축기준 완화(용적률· 건폐율), 세제지원, 금융지원, PQ 가점 등 다양한 인센티브를 지급하고 있는 것으로 나타났으며, 이 중 장수명 주택은 건축기준 완화(용적률 ·건폐율) 인센티브만을 지급하고 있다(Table 2.).

Table 2.

Comparison of Domestic and Foreign Cases of Similar Scheme Incentives

2.4. 인증현황

인증 취득현황은 2018년 8월을 기준으로 양호등급 1건을 제외 후 모두 일반등급을 취득하고 있다. 최고점수는 63점 1건, 최저등급은 50점으로 316건이다. 각 항목별 인증 건수 중 내구성 3등급, 가변성, 4등급, 수리용이성 전용 4등급, 공용 4등급이 가장 많이 분포하고 있다. 내구성과 가변성의 1등급 및 2등급은 전무한 상황이다. 또한 연도별 인증건수는 ‘15년(131건), ’16년(141건), ‘17년(147건)으로 꾸준히 증가하고 있다.

Fig. 4.

Current Status of Certification for Long Life Housing by Year

2.5. 공동주택 인증제도 평가항목 관련 연구 동향

공동주택 인증제도 평가항목 관련 연구 현황을 파악하기 위하여 선행연구를 조사하였다 [8-17]. 범주는 공동주택 관련 유사인증제도의 평가항목 연구 및 장수명 주택 인증제도 관련 연구로 구분하였다.

친환경건축물 인증제도, 주택성능등급표시제도 등 공동주택관련 인증제도가 신설되기 시작한 2005년을 기준으로 이후 국내 등재지 게재논문에 실린 공동주택 인증제도 평가항목 관련 연구를 살펴보았다. 주로 국내 · 외 제도 간 평가항목 비교 연구가 많으며, 친환경건축물 인증제도 혹은 녹색건축인증제도의 평가항목에 대한 연구가 주를 이루고 있다. 장수명 주택 인증제도 관련 연구를 살펴보면 인증제도 전반에 대한 개선방향을 제시한 연구가 주로 진행되었다. 이에 인증제도 시행 이후 약 42개월간 접수되었던 인증사례를 통하여 특정 항목 편중 혹은 점수 미발생 원인과 추후 인증항목 가중치 재조정 등을 위한 분석이 필요한 시점이다.

Table 3.

Advanced Research on the Certification System of Apartment Housing and Long-Life Housing

3.1. 평가목적

주택건설기준 등에 관한 규칙 제 18조에 의하면 장수명 주택인증은 내구성, 가변성, 수리용이성(전용 및 공용)을 평가한 종합점수를 기준으로 심사하고 있다. 장수명 주택 건설· 인증기준 제4조에 의하면 인증제도의 평가 목적은 다음과 같다.

첫째, 물리적인 공동주택의 장수명화를 위하여 구조체 등 서포트(Support)의 내구성능을 높이는 것을 기본으로 하며, 동시에 수명이 짧은 내장과 전용설비 등의 인필(Infill)은 구조체 속에 매설하지 않고 분리할 수 있도록 한다. 여기서 서포트란 구조체, 공용설비나 시설 등 공공의 의사에 의하여 결정되는 부분으로 상대적으로 수명이 긴 부분이며, 물리적· 사회적으로 변경이 어려운 부분 즉, 기둥, 보, 슬래브, 내력벽 등의 구조체와 공용설비 및 엘리베이터, 공용복도, 계단 등을 말한다. 또한 인필이란 내장· 전용설비 등 개인의 의사에 의하여 결정되는 부분이며, 물리적· 사회적으로 변화가 심하며 상대적으로 수명이 짧은 부분 즉, 천장, 벽체, 바닥, 주방, 욕실 등과 전용배관 설비 등을 포함한다 [17] .

둘째, 가변성을 향상시키기 위해서 세대내부 공간에 내력벽 등 가변성을 저해하는 요소를 가능한 최소화하고 벽식 구조보다는 기둥식 구조방식을 채택하도록 한다.

셋째, 주택의 기능적인 장수명화를 위하여 가족구성 및 생활주기(Life Cycle)의 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 해야 한다. 이를 위해서 설비나 내장의 노후화 등에 대비하여 점검 · 수선 · 교체 등의 유지관리가 손쉽게 이루어질 수 있도록 수리용이성을 갖추어야 한다.

넷째, 공간계획에 있어서 다양한 평면 및 입면 구성을 위하여 거주자의 의견수용력을 반영할 수 있는 평면계획을 해야 한다. 또한 향후 세대의 분할 및 통합을 고려하여 공간의 변화와 설비계획이 연관성을 갖도록 해야 한다.

3.2. 평가방법 및 산정방식

내구성 7개 항목, 가변성 필수3개, 선택 6개 항목, 수리용이성(전용) 필수 2개, 선택 4개 항목, 수리용이성(공용) 필수 2개, 선택 3개로 각 평가항목에 대한 평가방법은 Table 4.와 같다.

Table 4.

Evaluation of Long Life Housing Certification System

산정방식은 다음과 같다. 장수명 주택 건설 · 인증기준의 별표 1, 2, 3에 의하면 분야별 평가기준 및 등급을 규정하고 있다. 내구성은 세부평가항목 당 등급 배점 후 평가 항목 중 가장 낮은 등급으로 평가된 결과를 합산하여 최종 등급으로 표시하도록 하고 있다. 가변성 및 수리용이성은 세부평가항목별 점수를 합산하여 해당등급에 따라 환산한 후 최종 등급으로 표시한다. 이를 종합하여 일반(50점 이상), 양호(60점 이상), 우수(80점 이상), 최우수(90점 이상) 총 4등급으로 분류한다(Table 5.).

Table 5.

Scoring standards by certification grade

4.1. 분석 개요

2015년 1월부터 2018년 6월까지의 7개 인증기관에서 장수명 인증번호를 부여받은 사례 총 452건에 대하여 인증자체평가서 및 심사단의견서를 수집하였다. 인증건수는 2018년 8월 기준 총 495건이나, 이 중 현재 장수명 인증업무를 중단한 기관 및 중복되거나 누락된 데이터는 제외한 값으로 전체 건수 중 91.31%에 대한 분석값이다. 데이터를 수집 후 내구성, 가변성, 수리용이성 분야별 세부평가항목(총 27개 항목)에 대한 분류작업을 실시하였다. 이를 토대로 세부평가항목별 득점현황을 파악하고 특정항목의 편중현상 및 등급 미발생 현상 등에 대하여 분석하였다. 각 항목별 분석결과에 해석은 인증기관 담당자 및 공동주택 1,000세대 이상 설계자 및 건설사(건축 및 설비 담당) 관련 전문가의 의견을 토대로 정리 및 분석하였다. Table 7. 및 Table 8.에서 필수항목은 C(Critical item), S(Selection item)으로 표기하는 것으로 한다.

Table 6.

Obtained Scores by Evaluation Item for Durability

Table 7.

Obtained Scores by Evaluation Item for Flexibility

Table 8.

Obtained Scores by Evaluation Item for Maintainability

4.2. 내구성

내구성은 콘크리트품질을 구성하는 설계기준강도(fck), 슬럼프, 단위결합재량, 물결합재비, 공기량, 염화물량의 6개 항목 및 철근피복두께로 총 7개 항목으로 구성되어 있다. 장수명 주택 건설· 인증기준 고시 제5조에 의하면 내구성은 각 등급별로 정해진 성능등급기준에 따라 평가하되, 4급을 충족한 상태에서 항목별로 등급이 다를 경우 가장 낮은 등급을 기준은로 전체등급으로 평가하도록 규정하고 있다.

내구성의 주요 평가목적은 고내구성 계획을 통하여 건축물의 물리적 수명 연장 및 이를 통한 유지관리비용의 저감을 도모하는 것이다. 이에 철근의 피복두께 항목은 시공 이후 매립되어 육안으로 평가가 불가능하므로, 구조계획 및 철근의 피복두께 및 콘크리트 품질 등에 대하여 설계도서로 평가하고 있다.

철근피복두께 항목에서 가장 많은 빈도수를 보인 등급은 3등급(62.39%)이며, 1급 및 2급은 0건이었다. 현재 철근피복두께 기준은 4급 기준 및 최소 피복두께에 대한 10㎜공제에 대한 단서로 인하여 민원의 소지가 있었던 것으로 파악되었다. 1, 2등급이 아예 전무하거나 저조한 이유는 각각의 기준을 만족하고 건설 신기술 추가 적용할 경우 한 등급씩 상향 가능하나, 실질적으로 이를 적용하는 것이 신기술의 유효기간(평균 3년) 및 비용측면에서 어려우며, 1급의 경우 피복두께가 두꺼워짐에 따라 벽체의 두께도 함께 증가하므로 이에 대한 비용증가가 불가피한 부분이다. 내구성은 장수명 주택의 물리적 수명을 결정하는 주요 요소인만큼 품질 확보와 함께 기술 및 비용측면에서의 제도 개선이 함께 이루어질 필요가 있는 것으로 나타났다.

또한 공기량과 슬럼프 항목을 제외하고 나머지 5개 항목 모두 1등급이 전무하며, 2등급의 비율도 10%를 넘지 않는 것으로 나타났다. 원인은 현재의 인증기준이 현장에서의 기술수준 및 시방기준 등에 부합되지 않기 때문인 것으로 나타났다. 설계기준강도(fck)의 경우 슬래브 강도에서 점수 획득이 어려운 경우가 발생하는 것으로 나타났다. 또한 각 항목별로 상위등급인 1, 2등급을 만족하려면 비용증가가 발생하므로 3급 및 4급을 유지하는 선에서 점수를 취득하려는 현상으로 인한 득점 기피현상이 나타나는 것으로 조사되었다.

4.3. 가변성

장수명 주택 건설· 인증기준 고시 제5조에 의하면 가변성은 서포트와 인필 부분의 가변성 공법 등의 적용여부를 평가하며, 필수항목을 충족한 상태에서 필수항목과 선택항목 점수의 합으로 평가하도록 되어 있다. 가변성의 주요 평가목적은 거주자의 다양한 공간가변 요구에 대응하여 세대내부의 공간 가변성 및 물사용 공간의 이동여부 등에 따라 유연하게 대응할 수 있도록 하기 위함이다.

세부 평가기준은 필수 개와 3 선택 6개의 총 9개 항목으로 내력벽 및 기둥의 길이비율, 세대내부 총 내부벽량 중 건식벽체 비율, 가변 용이성 구법(바닥, 벽체, 천장의 이전 공정을 파괴하지 않는 공법 및 부품화), 욕실 및 화장실의 당해층 배관 공법, 층고 상승(3,000㎜ 이상), 건식이중바닥 설치, 욕실 이동, 주방 이동, 외벽벽체의 공업화 제품 및 교체 가능한 공법 사용여부로 평가한다.

전체적으로 가장 높은 득점률을 보인 평가항목은 필수항목인 내력벽 및 기둥 길이비율 및 건식벽체 비율 항목, 가변용이성 구법 항목이다. 필수1 및 3은 3급이 가장 높은 빈도수를 나타내며 50% 이상을 차지하였으며, 필수 2는 4급이 76.77%로 가장 높았다. 필수항목 중 필수 2에 4급이 가장 많은 이유는 비내력벽이라 할지라도 건식공법의 적용이 쉽지 않아 아직까지는 건식벽체의 적용 비율이 높지 않은 것으로 조사되었다.

가변용이성 구법에서는 3급이 56.19%로 가장 많은 득점률을 보였으며, 이는 필수항목의 득점을 위하여 1개의 부품화 공법을 최소한으로 적용하고 있는 것으로 판단된다. 한편으로는 장수명 건설·인증 기준 고시(국토교통부 고시 제2018=521호)」의 내구성(철근 피복두께), 가변성(원룸 평가기준), 수리용이성(세대분할 평가기준) 일부 개정(2018.8.28) 이전에 필수 항목에 원룸이 포함된 경우 일괄 4등급 처리하는 단서로 인하여 등급이 내려간 경우도 있는 것으로 조사되었다. 또한 바닥, 벽체, 천장의 최종마감재 이전공법을 파괴하지 않는 공법은 개발 중인 기술에 비하여 상용화가 아직은 미흡한 것으로 나타났다. 최근 건식욕실 및 당해층 배관 욕실에 대한 관심으로 선택 1의 경우 비록 4급이지만 최소한의 기술을 적용하는 사례가 9.70%로 나타났다. 그러나 이 외에 층고 상승, 건식 이중바닥, 욕실 및 주방 이동, 외벽 교체공법 등에서는 대부분의 사례가 점수 미발생 현상을 보였다. 이에 대한 원인을 살펴보면 대체적으로 건설비용의 증가를 야기하며, 이는 곧 분양가 상승으로 이어지므로 이에 대한 비용절감이 가능한 기술개발 및 비용을 상쇄시킬 수 있는 제도적 마련이 필요하다.

4.4. 수리용이성(전용 및 공용)

장수명 건설·인증 기준 고시 제5조에 의하면 수리용이성의 전용부분은 개보수 및 점검의 용이성, 세대 수평 분리계획에 대하여 평가한다. 수리용이성(전용)의 주요 평가목적은 공용배관과 전용배관의 분리와 함께 개보수 및 점검 용이, 책임소재의 명확화를 통하여 공동주택의 유지관리 용이성을 확보하는 것에 있다. 또한 세대의 수평분리를 통하여 인구구조 및 가족구성원 변화에 대응하고자 하는 목적을 가지고 있다. 수리용이성(전용)의 세부 평가기준은 총 6개 항목으로 공용배관과 전용설비공간의 독립성 확보, 배관 및 배선의 수선교체가 용이하도록 설계 여부, 배관 및 배선의 구조체 매설 금지 여부, 온돌의 건식화, 분할 사용계획 시 구분소유 평면으로 건축평면의 분리 가능성의 일환으로서 세대 수평분리 공간계획 및 설비계획의 적용 여부로 구성되어 있다.

필수 1, 2항목 전 사례 모두 만점인 5점을 획득하여 특정항목 편중현상을 보였다. 이는 장수명이 아닌 일반 공동주택에서도 활용하고 있는 배관 공법 중 하나로서 공용수직배관과 전용수평배관의 연결이 쉽게 분리되도록 하거나 2중배관 및 건식벽체 내부를 활용한 배관 등 인접 구성재에 미치는 영향을 최소화 할 수 있는 배관 방식을 적용하면 점수를 인정하고 있다. 그 외에 득점률이 0인 항목은 세대 수평분리 중 공간 및 설비계획 항목으로 나타났다. 이는 세대분전반 및 전기용량, 주차장 등의 여유분을 확보하여 사용량 증가에 대비해야 하므로 이 역시 공사비를 상승시키는 원인으로 작용한 것으로 판단된다. 또한 고시 개정 이전에는 세대구분형 공동주택의 최대 기준(전체 호수의 3분의1)은 있었으나, 최소기준이 없어 평가점수 부여 시 혼란을 야기하였다. 금번 개정으로 인하여 최소 기준 5%~30% 미만에 대한 차등점수를 부여하여 세대구분형 주택의 적용을 일부 유도하도록 하였다.

수리용이성의 공용부분은 개보수 및 점검의 용이성, 미래수용 및 에너지원의 변화 대응성을 평가하며, 전용부분과 공용부분을 별도로 평가하되, 필수항목을 충족할 것을 전제로 필수항목 및 선택항목 점수의 합산으로 평가한다. 수리용이성(공용)의 평가목적은 개보수 및 점검이 용이하고 조립이 가능한 공용 배관구조의 설치로 향후 수요증가 및 세대분리를 고려한 여유있는 공용 PS(Pipe Shaft) 면적을 확보하고자 하는 것이다. 수리용이성(공용)의 세부 평가기준은 총 6개 항목으로 공용공간 배관공간 배치계획, 공용배관공간 점검구, 배관공간 내 배관배치, 조립가능 배관구조, 메인 공용 수직배관 면적의 20% 여유 확보, 예비배관공간(Shaft) 별도 설치 1개 이상 여부로 평가하고 있다.

공용공간 배관공간 배치계획 및 공용배관공간 점검구는 전 사례 모두 5점을 획득한 것으로 나타났다. 분석한 결과, 공용입상배관(급수, 급탕, 난방, 소화설비배관)이 공용부분에 위치하고 있는 경우였으며, 공용배관공간 점검구(600×1,500)가 전층에 설치된 것으로 나타났다. 배관공간 내 배관배치에서는 부분점수인 2점을 받은 사례가 69건(15.27%)이었으며, 이는 내용연수에 따라 연수가 긴 배관 및 짧은 배관의 배치 여부와 예비공간의 확보에 따라 점수를 받을 것으로 나타났다. 조립가능한 배관구조 적용 항목에서는 공용수평배관(급배수 및 기계설비 배관)의 수선 및 교체가 용이하도록 설계된 경우 평점 3점을 획득한 사례가 총 67(14.82%)건이었다. 메인 공용배관공간 여유면적 20% 확보 항목은 총 44(9.73%)건이 2점을 획득하였다.

전용에 비해 공용부분에서 선택항목의 득점률이 다소 높은 편이나 대부분 20% 미만으로 여전히 선택항목에 대한 득점의 유도가 기술적, 제도적으로 마련되어야 할 것으로 조사되었다.