재개발지역의 사업단계별 분쟁 유형분석 : 인천광역시 107개 조합을 대상으로
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Abstract
Since various stakeholders participate in the development and reconstruction project, various disputes may arise if the relationship between them is not smoothly adjusted. In particular, problems regarding the dispute over the redevelopment project are emerging, such as the number of arbitrations in the construction sector occupying a significant proportion. However, the research trend of redevelopment and reconstruction projects is conducted only with studies on the applicability of CM to the maintenance project management business from the perspective of the government or construction company, studies on the Environmental Renewal Development Act, or studies in the pre-construction stage and in the aspect of risk management. This indicates that there are insufficient practical research that can realistically respond to the dispute from the perspective of the union in the event of a dispute after moving in. Therefore, in this study, we tried to analyze the development project disputes occurring in the process of the development project step by step,
and for this purpose, the residents' perception of the development project, the current status of the development project, and the frequency of disputes by each development project were analyzed.
Based on these analyses, it was concluded that for redevelopment that prevented the inflow of speculative capital and improved the lives of indigenous peoples, disputes would be eliminated only by (1) realistic compensation price, (2) transparent information disclosure, (3) step-by-step advisory group input, and (4) construction as designed.
Keywords:
Redevelopment, Establishment of Association, Project Implementation Authorization, Management Disposition Authorization, Compensation키워드:
재개발, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 보상1. 서론
1.1. 연구의 배경 및 목적
전국의 재개발 재건축 사업은 다양한 이해관계자들이 참여하고 있어 이들의 관계가 원만하게 조정되지 않을 경우 각종 분쟁이 발생할 수 있다. 대한상사 중재원의 2019년 중재사건 실적 내용을 살펴보면, 총 중재건수 443건(100%) 중 건설부분 중재건수는 113건(25%)으로 전체의 약 4분의 1의 중재건수1)를 차지하는 것으로 나타났다.
그러나 재개발 재건축 사업의 연구동향을 살펴보면 정부나 시공사 입장의 정비사업 전문관리업에 대한 CM의 적용성 연구, 도정법에 관한 연구, 착공이전 단계의 연구, 리스크 관리 측면의 연구들로만 진행되어져 있어 준공 입주 후 분쟁 발생 시 조합의 입장에서 분쟁에 현실적으로 대응 할 수 있는 실질적인 연구는 전무하다[1]. 또한 재개발, 재건축사업의 주체인 조합은 당해지역주민으로 구성되어 있어 재개발, 재건축 사업에 관한 전문성이 부족하고 시공회사 측에서 과도한 이윤 추구 시 이에 대해 합리적으로 대응하지 못하는 것으로 보인다.
전국의 재개발 사업의 문제점은 서울을 제외한 모든 지역에서 동일한 과정의 문제를 반복하고 있는 것이 현실이다. 서울의 토지가격이 높은 지역의 분쟁율은 낮으나 수도권을 포함한 지방 도시로 갈수록 사업성의 결여로 분쟁의 빈도는 높다. 인천광역시의 경우 지난 20년간 수많은 재개발 사업이 이루어져왔고 지금 현재도 진행 중에 있다[2]. 이러한 재개발 사례들은 조사해보면 전체 사례의 약 70%의 경우 분쟁으로 사업 진행에 문제가 발생하고 있는 실정이며, 그 중 대부분이 사업 진행 초기 과정에서 분쟁이 발생하고 있는 실정이다. 인천광역시의 재개발 사례들은 전국의 재개발 분쟁 실태를 비추어볼 수 있는 좋은 것들이라고 생각한다.
따라서 본 연구에서는 재개발지역의 지역별 사업 소요기간의 선행 연구결과를 바탕으로 원인의 분석한 결과, 사업 진행 중 발생하고 있는 개발사업 분쟁에 대하여, 각 단계별 소요기간의 분쟁의 원인을 파악하고자 한다. 그리고 사업 단계별 분쟁 발생빈도를 분석하여, 이를 통하여 재개발사업의 분쟁 발생 방지에 대한 기초자료를 제공하고자 한다.
1.2. 연구의 절차 및 방법
재개발 사업의 진행은 다음과 같다.
연구의 절차는 문헌조사, 사례조사, 현장조사, 분석의 종합 그리고 결론 도출로써 총 5단계에 걸쳐 실시하였다. 문헌조사는 국내 개발사업 관련 문헌조사를 실시하였으며, 관련 논문, 보고서, 개발사업 관련 법/제도 등 해당 개발사업과 관련된 모든 문헌자료를 조사하였으며, 이를 통하여 해당 개발사업의 동향을 파악하고 현재 진행 현황을 점검하였다. 사례조사는 문헌조사를 통하여 종합된 자료를 바탕으로 진행 상황에서 발생된 문제점에 대하여 면밀히 검토하였으며, 해당 개발사업 사례에 대한 이슈를 종합적으로 분석하여 정리하였다. 아울러 해당 개발사업 단계별 분쟁 발생 현황에 대하여 조사하였다. 상기 문헌조사, 사례조사 그리고 현장조사의 과정을 종합하여 개발사업의 분쟁에 대한 인식, 개발사업의 현재 진행상태 그리고 발생현황에 대하여 분석된 내용에 대하여 다각적 분석을 실시하였으며, 이를 통하여 해당 개발사업의 내용을 총 정리하였다. 마지막으로 결론 도출은 지금까지의 모든 과정을 종합하여 해당 개발사업의 내용을 분석하였으며, 이를 통하여 개발사업의 진행과정에 대하여 분석하고, 분쟁 발생 현황 및 이유에 대하여 고찰하였으며, 해당 자료를 통하여 분쟁발생에 대한 주된 원인과 함께 사업 진행과정상 주요 발생 현황 및 빈도에 대한 기초자료를 제공하여 향후 개발사업에 대한 대응자료로써 활용되도록 하였다.
Redevelopment Project Promotion Order
Research Procedure
Research Method
개발사업의 찬반 여부를 포함하여 전반적인 내용에 대한 지역주민 인식을 조사와 또한 개발사업에 대한 향후 기대수익에 대한 인식 그리고 조합의 정보제공에 대한 인식 등을 다각적으로 분석하고자 한다. 이를 위하여 연구대상지를 4개 권역으로 분할하였다. 사업인가 지역 1곳, 관리처분인가 지역 1곳, 착공 이전 지역 2곳을 선정하였으며, 선정지가 평균 13년을 초과함으로 조합 해산까지 인천광역시 평균인 17.5년을 초과, 분쟁의 강도가 심한 지역을 표본으로 하였다. 지역주민들에게 방문 현재 진행되고 있는 개발사업에 대한 인식을 대면 조사하였다. 현황분석은 개발사업의 진행현황을 분석하였으며, 사업의 진행 과정을 추진위원회구성, 조합설립 인가, 사업시행인가, 분양신청, 감정평가, 종전자산평가통보, 현금청산자 보상, 관리처분계획, 이주/철거 그리고 입주/사후정산으로 총 10개의 단계로 구분하여 진행현황을 조사하였다. 이러한 내용은 문헌조사(사업 내용 조사, 관련 연구자료 조사, 관련 뉴스 종합)를 통하여 기존 사업의 진행상태 및 관련 이슈 내용을 종합하고 이를 토대로 현장을 방문하여 지역주민에게 진행상황에 대하여 대면조사를 실시하였다.
마지막으로 단계별 분쟁 발생빈도는 개발사업 진행 현황 분석과정에서 도출한 10단계의 사업 진행 절차를 세분화하여 각 진행 상태별 분쟁발생 빈도에 대하여 설문조사를 실시하였다. 이를 위하여 현장조사를 실시하였으며, 1대1 대면조사를 통하여 지역 거주민의 의견을 수렴하고 이를 종합하여 결과를 도출하였다.
2. 선행 연구 및 관련 제도 검토
2.1. 선행 연구 검토
본 연구의 목적인 인천지역 개발사업 분쟁 현황 및 요인 분석을 위하여 관련 선행연구를 조사하였으며, 그 결과 학위논문 10개, 학회논문 8개로 총 18개의 연구가 도출되었으며, 그 중 본 연구와 관련이 깊다고 판단되는 연구를 정리하면 다음과 같다.
김대영(2012)은 입주 후 분쟁 발생 시 조합이 각 사업 단계별 필요 서류를 사전에 확보하고 분쟁에 합리적으로 대응할 수 있도록 체크리스트를 개발하고자 하였으며, 이로 인하여 조합의 권리와 전문성을 확보하고 사업진행에 직면해있는 문제점을 확보할 수 있는 방안을 제시하였다. 장성환(2010)은 도시정비사업의 원활한 시행을 저해하는 주요 요인이 작용하고 있어 갈등 해결이나 관리 노력이 중요시 된다고 주장하였으며, 이에 추진과정에서 사업에 참여하는 다양한 주체 간 발생되는 갈등의 양상과 구조를 분석하였다. 안정민(2010)은 전문성이 부족한 주택재개발조합의 체계적이고 효율적인 사업관리를 위하여 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계의 추진 단계별 사업 위험요인을 도출하고 이를 분석 및 평가하였다. 김헌수(2010)는 도심지재개발사업의 한 유형인 도시정비사업 중 주택재개발사업에 대하여 살펴보았으며, 기존 도심을 재개발하는 주거위주의 점적인 개발이 아닌 생활권 단위의 광역적이고 입체적인 개발로 주변지형에 적합하고 녹색성장도시를 지향하는 지속가능한 도시를 조성하기 위한 방안을 모색하였다. 또한 주택재개발사업의 새로운 패러다임 반영과 도심지 재개발사업과 관련하여 기존 관련제도 등을 분석하였다. 민선찬(2010)은 도시및주거환경정비법상 정비사업 특히 도시환경정비사업의 각 사업단계별 이해관계인들의 법적 분쟁해결방안, 특히 항고소송을 중심으로 살펴보고 이를 통하여 현행 도시환경정비사업 관련 법령의 미비로 인하여 파생되는 문제점을 분석하였다.
Development Project Dispute-related Research Trends
상기 선행연구 분석 및 연구동향 파악을 통하여 본 연구의 당위성 및 타당성을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 개발사업의 “분쟁”관련 연구는 분쟁의 판례 분석을 통한 조사연구, 그리고 사업 진행 상황에서의 체크리스트 개발 관련 연구가 주를 이루고 있는 것으로 판단된다. 따라서 본 연구에서 실시하고자 하는 사업 진행과정 속에서의 각 단계별 분쟁 빈도 및 현황 그리고 주민인식에 관한 연구는 아직 부재한 것으로 판단되며, 이에 본 연구의 필요성이 있다고 판단한다. 둘째, 개발사업의 “분쟁”관련 선행연구 조사결과 약 10년 전에 진행된 연구들이 주를 이루고 있으며, 2020년 현재와 연구의 기간상 괴리감이 있는 것으로 판단된다. 이에 본 연구는 약 10년간 실시되지 않았던 개발사업의 분쟁에 관한 자료 조사이며, 이에 본 연구의 당위성이 있다. 셋째, 선행연구 조사 결과 인천지역에 대한 개발사업의 분쟁관련 연구는 없는 것으로 판단된다. 인천지역의 경우 2020년 10월 현재 107개 구역의 개발사업(재건축, 도시정비사업, 가로환경정비사업을 제외한 재개발사업)이 진행 중에 있으며, 이와 관련된 무수히 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이에 아직까지 연구되지 않았던 인천지역을 대상으로한 개발사업 분쟁의 자료 종합 및 분석이라는 점이 본 연구가 선도적 연구로써 진행의 타당성이 있다고 판단된다.
2.2. 도시 및 주거환경정비법 검토
도시및주거환경정비법(이하 도정법)을 개괄적으로 살펴보면, 기존 법제들의 통합, 선/후개발 원칙에 따른 종합적 도시관리, 정비사업추진 절차개선 그리고 조합의 권익보호[3]로 정리할 수 있다. 기존 법제들의 통합은 각각 개별법에 의해 시행되어왔던 정비사업들을 도정법으로 통합하였으며, 이는 기존 개별법의 문제로 여겨졌던 난개발 방지와 주거환경 정비를 위해 주거환경개선사업과 재개발사업 그리고 재건축사업까지 정비대상에 합쳐 정비사업의 개념과 적용범위를 대폭 확대하였다[4]. 또한 이를 통하여 제도개선으로 정비사업을 보다 더 계획적으로 관리하는 기반을 마련하였다.
정비사업추진절차 개선은 도정법의 주요내용을 살펴보면 사업추진 과정에서 발생되었던 문제점들의 개선과 사업의 유연성이 있는 추진을 위한 방안 제시 등을 그 목표로 두고 있다. 이는 사업의 투명성 확보와 사업 추진위원회의 운영방법, 국/공유지의 활용방안, 임시수용시설 확보, 감독기능 강화 등이 기본 개별법들과 비교했을 때 대폭 보완되어 있으며[5], 다양한 분쟁 발생과 공기지연을 방지 하자는 데에 그 목적이 있다.
조합의 권익보호는 도정법의 경우 시공사의 시공보증을 의무화 하여 시공사의 부도로 인한 조합의 피해를 방지하도록 하였으며, 사업진행 시 업무가 효율적으로 진행될 수 있도록 하여 업무 미숙으로 인한 경제적 손실을 예방하도록 하였다. 또한 해당 정비구역의 기존 건축물에 대한 철거 제도를 개선하고 조합을 법인화 하여 조합이 각종 소송이나 계약의 주체로 참여할 수 있는 법적 근거를 마련하였다.
그러나 재건축과 달리 재개발 사업은 서울시의 노후된 구역 일부와 수도권의 도시와 광역시의 구도심 외곽지역, 중소도시의 쇠퇴지역의 도시 기반시설이 각각 다르므로 재개발을 통한 변화를 이끌어 가고자 하는 것이 지역민과 지자체의 바람이나, 현실은 각각의 이해 관계에 이끌리어 순조롭게 진행 되지 못하고 있다. 지역의 토지 가격이 높은 지역의 사업성은 높았으며, 토지가격이 저렴한 구도심 낙후지역의 재개발로 얻는 이익은 원주민들에게는 실익이 없다 하겠다. 낮은 토지 종전자산가와 현실을 따라가지 못하는 낙후된 평가기법으로 인한 현금 청산 보상방법은 소송으로 이여지고 있었으며, 어느 지역을 막론하고 같았다. 또한 재개발 추진위 구성시에 소문으로 인한 투기세력의 저가위주의 빌라와 나대지를 집중 매수함으로 인한 조합원 자격획득을 함으로 재개발 사업의 참여율을 높이는 긍정적 요인으로 작용하는 측면이 있으나, 아파트가 유지하기 힘들고 분양 받을 여력이 없거나, 토지면적이 넓어 현금 청산을 하여야 하는 원주민들에게는 재개발이 분쟁의 중심에 있다.
3. 분석 대상 선정 및 설문조사
3.1. 최근 인천광역시 재개발사업 검토
인천광역시는 1999년부터 재개발 사업을 시작하여, 2020년 10월 현재 조합추진위원회 구성 현황은 총 107구역이 있으며, 이러한 내용을 정리 종합하면 다음과 같다.
Redevelopment Progress of Each Stage of Incheon Metropolitan City
Average Period Required for Redevelopment in Incheon
2020년 10월 현재 인천광역시 사업 단계별 재개발 진행 현황을 살펴보면 전체 107개(100%) 사례 중 추진위원회는 모든 사례가 구성되었으나, 조합인가 단계로 넘어간 사례는 80개로 전체 사례 중 74.8%의 조합이 인가된 것으로 조사 되었다. 사업인가 단계를 살펴보면 60개 사례로 약 절반정도인 56.1%의 재개발사업이 사업이 인가된 것으로 조사되었으며, 32개 사례인 29.9%의 경우 관리처분이 된 것으로 조사되었다. 이주/착공의 경우 전체사례 대비 26건인 24.3%의 사례가 실시된 것으로 조사되었으며 마지막으로 최종 준공된 사례는 107개 전체사례 중 단 2개 사례로 1.9%인 것으로 조사되었다. 특히 34개(31.8%) 사례는 사업 진행 중 여러 요인으로 인하여 재개발에서 해제되는 등 인천광역시 재개발 사업은 대부분 해제 혹은 진행 중인 것으로 조사되었다.
각 단계별 평균 소요기간을 보면 추진위원회 구성은 평균 1년이 소요되는 것으로 조사되었으며, 조합인가는 평균 2.8년이 소요되는 것으로 나타났다. 사업인가는 평균 6년으로 가장 긴 시간이 소요되는 것으로 조사되었으며, 관리처분은 4.7년이 소요되는 것으로 나타났다. 마지막으로 이주/착공은 평균 2년 그리고 착공후 입주까지 2년이 소요되는 것으로 조사 되었다. 인천광역시 재개발 사업의 평균 사업기간은 17.5년으로 서울시의 11년보다 약 6.5년이 더 소요되었다.
3.2. 분석 대상지 선정
연구 대상지의 선별은 각 단계별 1군데의 조합을 선정하여 조사 하였다. 사업시행인가 1조합, 관리처분조합 1조합, 이주 및 보상 착공조합 2조합을 대상지로 선정하였다. 4개 조합의 소요기간은 인천시 평균의 사업기간을 초과하는 조합으로서 심도 있는 원인을 분석해 보고자 조합원들과 현금청산자들을 상대로 하였으며, 관리처분이후 청산금액에 이의를 제기하여 소송을 진행하는 비대위 분들의 억울함과 하소연을 들었으며, 반대로 조합 임원과 조합원들의 진행과정을 살펴보고자 하였다.
3.3. 연구대상지 선정 및 개요
인천광역시 재개발지역 107지역 중에서 사업 추진위원회 구성 이후 13년 이상이 경과한 사업장으로 사업설립인가 중인 미추8구역, 관리처분인가 중인 주안10구역, 이주 및 착공지역 중인 학익2구역과 주안7구역을 연구대상지로 선정하였다.
Progress by Region
3.4. 설문 조사
재개발 ‧ 재건축사업에 대한 분쟁 분석을 위하여 인천지역의 개발사업 내 거주민을 대상으로 한 설문조사를 실시하였다. 설문지역으로는 연구대상지 4개 사례(학익2구역, 미추8구역, 주안10구역, 주안7구역)를 대상으로 실시하였다. 설문조사 일시는 2020년 9월 1일~10월 30일까지 8주간 실시되었으며, 연구대상지 거주민과의 면밀한 정보 수집을 위해 1대1 대면조사 및 방문 조사를 실시하였다. 그 결과 총 120부의 설문을 입수하였다.
본 연구는 사업진행 중 발생하고 있는 개발사업 분쟁에 대하여 단계별로 분석하였으며, 이를 위하여 개발사업에 대한 주민의 인식, 현재 사업 진행 현황 그리고 사업 단계별 분쟁 발생빈도를 분석하였다. 이러한 설문조사 관련 내용을 정리하면 다음과 같다.
설문조사는 크게 인구통계학적 분석, 재개발사업인식, 재개발사업 분쟁현황, 사업진행현황 그리고 각 단계별 분쟁발생 빈도 분석으로 구분하여 문항을 구성하였다. 응답자 인구통계학적 분석은 설문조사 대상지에 거주하는 응답자에 대한 성별, 연령대의 기본정보와 함께 현재 거주지의 재건축·재개발사업 추진과정에 대한 인지 상태 그리고 몇 년째 진행되고 있는지를 조사하였다.
재개발사업에 대한 인식은 재개발사업 추진에 대한 찬성 및 반대 의견을 조사하였으며, 재개발사업에 대한 기본적인 인식과 함께 본인에게 끼칠 긍정적인 효과 및 부정적인 효과에 대한 인식을 조사하였다. 그리고 재개발사업 추진 주체로부터 사업진행관련 정보제공이 원활하게 이루어지고 있는지도 조사하였다. 재개발사업 분쟁 현황 조사는 재개발사업의 추진 현황과 함께 그 과정 속에서 분쟁이 발생된 적이 있는지 유/무를 조사하였다. 또한 분쟁이 발생되었다면, 그로 인한 피해의 정도와 함께 분쟁 발생에 대한 원인주체에 대해서도 조사하였다. 마지막으로 분쟁 발생 여부에도 불구하고 재개발사업 진행에 대한 의지와 함께 분쟁 해결을 위한 노력의 정도를 조사하였다.
사업진행 현황은 재개발사업 진행 단계를 추진위원회 구성, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가, 분양신청, 감정평가, 종전자산평가 통보, 현금청산 보상, 관리처분 계획, 이주 및 철거 그리고 입주 및 사후정산까지 총 10개로 구분하여 현재 거주하고 있는 지역의 사업진행 현황에 대해서 조사하였다. 마지막으로 분쟁 발생 빈도 분석은 상기 사업진행 현황의 단계를 추진위원회 구성, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가, 관리 처분 계획, 철거 및 착공 그리고 분양 처분으로 구분하여 각 단계별 분쟁이 발생한 빈도에 대해서 조사하였다.
Survey Contents
4. 설문조사 재개발 분쟁 현황 분석
4.1. 설문 응답자 분석
본 연구는 인천광역시 소재 4개 사례를 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 그 결과 총 120부의 설문지를 입수하였다. 이에 대한 응답자의 현황을 정리하면 다음과 같다.
인천광역시 연구대상지 4개 사례에 대한 설문조사 응답자의 인구·통계학적 분석을 살펴보면, 성별은 응답자 120명 중 남자가 69명, 여자가 51명으로 각각 57.5%, 42.5%이며, 비교적 균등하게 분포하고 있는 것으로 조사되었다. 응답자의 연령대를 살펴보면 60대가 41명(34.2%)으로 가장 많았으며, 50대, 70대 이상이 각각 32명(26.7%), 26명(21.7%)으로 많은 것으로 조사되었다. 반면 30대의 경우 5명(4.2%)으로 가장 적은 것으로 조사되었다. 응답자의 특성을 살펴보면, 120명 응답자 중 재개발을 찬성하는 거주민그룹이 41명(34.2%)으로 가장 많았으며, 조합 임원 및 조합 대의원이 각각 34명(28.3%), 29명(24.2%)으로 많은 것으로 조사되었다. 반명 행정관청 관계자는 1명으로 가장 적은 것으로 조사되었다. 응답자의 개발사업 추진과정인지의 경우 ‘모른다’, ‘보통’이라고 응답한 응답자가 각각 38명(31.7%)인 것으로 조사되었으며, 응답자 거주지의 사업 추진 기간은 3년 이하가 26명(21.7%)로 가장 많은 것으로 조사되었다.
Demographic Characteristic
4.2. 단계별 응답 분포
연구대상지에 대한 사업진행 현황을 각 단계별로 조사를 하면 감정평가 단계에서 32건(26.7%)으로 가장 많이 진행상태인 것으로 조사되었으며, 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다.
Project Progress Status
사업진행현황은 개발사업의 과정을 추진위원회구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 분양신청, 감정평가, 종전자산평가통보, 현금청산자보상, 관리처분계획, 이주 및 철거 그리고 입주 및 사후 정산으로 총 10단계로 구분하여 조사하였다.
사업진행현황을 자세히 살펴보면 조합설립인가, 감정평가 단계가 각각 31건(25.8%), 32건(26.7%)으로 가장 많이 진행중인 상태인 것으로 조사되었으며, 현금청산자보상 단계가 15건(12.5%)으로 두 번째로 많은 것으로 조사되었다. 마지막으로 분양신청, 종전자산평가통보, 관리처분계획 또한 각각 11건(9.2%), 10건(8.3%), 10건(8.3)의 비율로 진행 중인 것으로 조사되었다.
4.3. 재개발사업 선호도 분석
재개발사업 인식은 총 12개의 문항으로 구성되어 있으며, 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다.
Analysis of Development Support and Opposition
Redevelopment Project Recognition
Expected Revenue from Redevelopment
거주지 개발 찬성에 대한 이유를 살펴보면, 이익기대가 44명(36.7%)으로 가장 많은 것으로 조사되었으며, 삶의 질 향상 역시 36명(30.0%)으로 많은 수를 차지하고 있었다. 반면 도시 정비의 경우 5명(4.2%)으로 가장 적은 것으로 조사되었다. 반면, 개발에 대한 반대이유를 살펴보면, 낮은 보상이 89명 (74.2%)으로 압도적으로 많은 것으로 조사되었다. 재산수익기대 정도를 살펴보면, ‘그렇다’와 ‘매우 그렇다’라고 응답한 응답자가 각각 60명(50%), 28명(23.3%)으로 대부분 재산수익에 대한 기대 정도가 높은 것으로 조사되었다. 미래가치상승을 살펴보면, ‘그렇다’와 ‘매우 그렇다’라고 응답한 응답자가 각각 55명(45.8%), 38명(31.7%)으로 재산수익기대와 마찬가지로 부동산에 대한 미래가치 상승에 대해 긍정적으로 인식하고 있는 것으로 조사되었다. 반면, 재산수익감소에 대한 응답자를 살펴보면, ‘아니다’, ‘매우 아니다’라고 응답한 응답자가 각각 61명(50.8%), 33명(27.5%)으로 향후 재산수익이 감소 될 것이라고 인식하는 거주민은 적은 것으로 조사되었다. 또한 높은 투자가치로써의 인식에 대한 응답 결과 각각 47명(39.2%), 26명(21.7%)이 ‘그렇다’, ‘매우 그렇다’라고 응답하였다. 조합에 대한 신뢰 정도에 대한 응답을 살펴보면 51명(42.5%)이 ‘매우 그렇다’라고 응답하였으며, 36명(30.0%)이 ‘그렇다’라고 응답하였다. 따라서 거주민들에 대한 조합신뢰 정도는 상당히 높은 것으로 조사되었다. 각 거주자들이 응답한 개발사업으로 인한 추정 예상수익을 살펴보면, 67명(55.8%)이 ‘1억’이라고 응답하여 가장 많은 것으로 조사되었으며, ‘5천만원’이 18명(15.0%)으로 두 번째로 많은 것으로 조사되었다. 개발사업 진행방해자에 대한 신뢰 정도를 살펴보면, 57명(57.5%)이 ‘매우 아니다’라고 응답하였으며, 29명(24.2%)은 ‘아니다’라고 응답하였다. 이러한 결과를 볼 때 개발사업 진행방해자에 대한 거주민의 신뢰 정도는 상당히 낮은 것으로 나타났다. 개발사업 현금청산 이후 받는 불이익에 대한 인식을 조사한 결과 47명(39.2%)이 ‘아니다’라고 응답하였으며, 거주민들은 현금청산으로 인한 불이익에 대하여 비교적 ‘아니다’라고 생각하는 것으로 보인다. 반면 33명(27.5%)의 응답자는 ‘그렇다’라고 응답한 것으로 보아 불이익이 있을 것이라고 생각하는 거주민도 적지 않은 것으로 조사되었다. 현금 청산자에 대한 시세보장 관련 인식 조사결과를 보면 전반적으로 비교적 균등한 분포를 나타내고 있어 거주민마다 각각 생각이 다른 것으로 나타나며, 그 중 ‘아니다’라고 응답한 응답자가 36명(30.0%)으로 가장 많은 것으로 조사되었다. 개발사업에 대한 정보제공 관련 인식을 살펴보면 69명(57.5%)이 ‘그렇다’고 응답하였으며, 19명(15.8%)은 ‘매우 그렇다’라고 응답하였다. 이러한 점을 미루어보았을 때 개발사업에 대한 관련 정보의 제공은 비교적 원활하게 이루어지고 있는 것으로 보인다.
응답자의 거주지역 개발사업의 추진상태를 살펴보면 ‘그렇다’,‘매우 그렇다’가 각각 49명(40.8%), 41명(34.2%)으로 비교적 추진상태는 긍정적인 것으로 조사되었다. 개발사업 진행 중 분쟁 발생에 대한 유무를 보면 1~2번 분쟁이 발생했다는 의견이 49명(40.8%)으로 가장 많았으며, 분쟁이 없었다는 의견이 46명(38.3%)으로 두 번째로 많은 것으로 조사되었다. 또한, 현재 분쟁 중이라는 의견이 12명(10.0)이 있는 것으로 조사되었다. 분쟁 발생으로 인한 피해 정도를 살펴보면 43명(35.8%)이 보통이라고 응답하였으며, 따라서 분쟁으로 인한 피해는 비교적 미미한 것으로 조사되었다. 하지만 26명(21.7%), 21명(17.5%)이 각각 ‘매우 부정’, ‘부정’이라고 응답하였으며, 전체의 약 40% 정도는 분쟁으로 인하여 부정적인 영향이 있다고 응답하였다. 개발사업 분쟁에 대한 생각으로는 37명(30.8%)이 ‘보통’, 30명(25.0%)이 ‘부정’이라고 응답하였으며, 이에 비교적 부정적 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 반면, 21명(17.5%), 23명(19.2%)이 각각 ‘긍정’, ‘매우 긍정’이라고 응답하였으며, 긍정적인 영향을 미친다는 응답자도 적지 않은 것으로 조사되었다. 분쟁이 발생하는 원인 주체에 대한 문항을 살펴보면 개발사업은 반대하는 그룹으로 인하여 분쟁이 발생하는 것이 95명(79.2%)으로 가장 많은 것으로 조사되었으며, 시공사가 1명(0.8%)이 가장 적은 것으로 조사되었다. 종전자산평가에 대한 만족 여부의 응답자를 살펴보면 ‘보통’이라고 응답한 응답자가 66명(55.0%)으로 가장 많은 것으로 나타났으며, 추가 분담금에 대한 이해정도의 경우 또한 53명(44.2%)이 ‘보통’이라고 응답하여 가장 많은 수를 차지하고 있는 것으로 조사되었다. 분쟁 발생지역에 대한 재개발진행 희망 여부를 살펴보면 ‘매우 그렇다’라고 응답한 응답자가 68명(56.7%)으로 가장 많았으며, 27명(22.5%)은 ‘그렇다’라고 응답한 것으로 조사되어 개발사업의 진행에 대한 희망 여부는 긍정적인 것으로 조사되었다. 마지막으로 분쟁 발생의 해결에 대한 노력 여부를 살펴보면 45명(35.8%), 35명(29.2%)이 각각 ‘매우 그렇다’,‘그렇다’라고 응답하였으며, 따라서 대부분의 개발사업 거주민들은 분쟁발생의 해결을 위하여 노력을 하고 있는 것으로 조사되었다.
분쟁 발생현황 분석은 개발사업 분쟁에 대하여 총 10개의 문항으로 이루어져 있으며, 이를 정리하면 다음과 같다.
4.4. 재개발사업 분쟁 빈도 분석
연구대상지 개발사업 각 진행단계별 분쟁빈도 분석은 앞서 사업진행현황 분석의 내용에서 압축하여 총 6개의 단계로 구분하여 분석하였으며, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획, 철거착공 그리고 분양처분으로 분류하고 세부적으로 각 사항을 도출하여 분석하였다.
추진위원회 구성은 추진위원회 구성, 재개발결의, 안전진단으로 구분하여 분쟁빈도를 분석하였다. 추진위원회 구성은 0건이 65명(54.2%)으로 절반 이상이 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으며, 41.7%인 50명의 응답자가 1번의 분쟁과정을 겪었다고 응답하였다. 재개발결의의 경우 70명(58.3%)이 분쟁이 없었다고 응답하였으나 45명(37.5%)의 응답자는 1번의 분쟁을 경험한 것으로 조사되었다.
Who Caused the Dispute
Dispute Occurrence Status Analysis
Dispute Frequency Analysis
안전진단의 경우 역시 분쟁을 겪지 않았다고 응답한 응답자가 70명(58.3%)으로 가장 적은 것으로 조사되었다. 추진위원회구성 단계에서의 분쟁 발생빈도를 분석한 결과 이 단계에서 분쟁은 대부분 겪지 않은 것으로 조사되었으며, 1번의 분쟁을 경험했다는 응답자도 약 3분의 1인 것으로 조사되었다.
조합설립인가는 신청 및 인가, 신탁등기, 조합 인원 간 불화 그리고 매도청구로 구분하여 조사하였다. 신청 및 인가는 분쟁 1회 발생이 72명(60.0%)으로 가장 많은 것으로 조사되었고, 신탁등기의 경우 29명(24.2%)이 분쟁 1회 발생인 것으로 응답하였다. 조합임원 간 불화의 경우 77명(64.2%)이 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으며, 30명(25.0%)이 분쟁이 발생한 것으로 응답하였다. 매도청구의 경우 81명(67.5%)이 분쟁이 발생하지 않은 것으로 응답하였으며, 26명(21.7%)이 1회 분쟁이 발생한 것으로 응답하였다.
사업시행인가는 사업시행 계획 및 승인, 설계변경 및 인증 발생, 시공사 선정, 분양신청 통지/공고, 감정평가, 조속재결자 보상가 통보, 종전자산평가 통보 그리고 현금정산자 보상가 통보로 구분하여 조사하였다. 사업시행 계획 및 승인의 경우 65명(54.2%)이 분쟁 발생이 없다고 응답하였으나 48명(40.0%)은 분쟁 발생이 1회라고 응답하였다. 설계변경 및 인증 발생의 경우 69명(57.5%)이 분쟁빈도가 없었다고 응답하였으며, 각각 22명(18.3%), 26명(21.7%)은 분쟁빈도가 1회, 2회 발생했다고 응답하였다. 시공사 선정의 경우 50명(41.7%)은 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으나 45명(37.5%)은 분쟁이 1회 발생했다고 응답하였으며, 23명(19.2%)은 2회 분쟁이 발생했다고 응답하였다. 분양신청 통지/공고의 경우 65명(54.2%)은 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으나 49명(40.8%)은 분쟁이 1회 발생했다고 응답하였다. 감정평가의 경우 72명(60.0%)은 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으나 43명(35.8%)은 분쟁이 1회 발생한 것으로 응답하였다. 조속재결자 보상가 통보의 경우 65명(54.2%)이 분쟁이 없었다고 응답하였으나 28명(23.3%), 24명(20.0%)은 각각 분쟁이 1회, 3회 발생했다고 응답하였다. 종전자산평가 통보의 경우 80명(66.7%)의 응답자가 분쟁이 없었다고 응답하였으며, 35명(29.2%)은 분쟁이 1회 발생한 것으로 응답하였다. 마지막으로 현금정산자 보상가 통보의 경우 81명(67.5%)은 분쟁이 발생하지 않은 것으로 조사되었으며, 30명(25.0%)의 응답자는 분쟁이 1회 발생한 것으로 조사되었다.
관리처분계획의 경우 관리처분계획 및 인가, 이주로 구분하여 조사하였다. 관리처분계획 및 인가의 경우 81명(67.5%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않은 것으로 조사되었으며, 31명(25.8%)은 분쟁이 1회 발생한 것으로 조사되었다. 이주의 경우 80명(66.7%)이 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으며, 30명(25.0%)은 분쟁이 1회 발생했다고 응답하였다.
철거 착공의 경우 철거 및 멸실 신고, 착공계 제출 그리고 시공으로 구분하여 조사하였다. 철거 및 멸실 신고의 경우 80명(66.7%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으며, 31명(25.0)의 경우 분쟁이 1회 발생했다고 응답하였다. 착공계 제출의 경우 81명(67.5%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으며, 33명(27.5%)은 분쟁이 1회 발생했다고 응답하였다. 시공의 경우 81명(67.5%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않은 것으로 조사되었으며, 31명(25.8%)의 경우 분쟁이 발생했다고 응답한 것으로 조사되었다.
분양처분은 분양승인 및 분양, 준공검사 및 인가, 이전 고시 및 분양처분 그리고 보존등기로 구분하여 조사하였다. 분양승인 및 분양은 80명(66.7%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으나 33명(27.5%)의 응답자는 분쟁이 1회 발생했다고 응답하였다. 준공검사 및 인가는 81명(67.5%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으나 33명(27.5%)의 응답자는 분쟁이 발생했다고 응답하였다. 이전 고시 및 분양처분은 81명(67.5%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으며, 32명(26.7%)의 응답자는 분쟁이 발생했다고 응답하였다. 보존등기의 경우 81명(67.5%)의 응답자가 분쟁이 발생하지 않았다고 응답하였으나 29명(24.2%), 9명(7.5%)은 각각 1회, 3회 분쟁이 발생했다고 응답하였다.
5. 결론
재개발 지역중 인천광역시를 선정하여 심층 조사를 한 것은 재개발 지역의 특성상 분쟁이 갖고 있는 사회 문제를 함께 파악하고 해결점을 제시하는데 그 목적이 있다. 전국의 재개발 지역은 다 똑같은 문제를 않고 있으며, 그 지역의 토지가격의 영향에 따라 사업년도의 길고 짧음이 있었다. 그러나 대부분의 지역은 사업성의 결여로 많은 시간을 분쟁으로 소비하고 있음을 인천광역시의 사례로 알 수가 있다. 인천광역시 재개발 사업 대상지 107곳의 평균소요기간은 17.5년이 소요되었으며, 각 시행단계별로 시간의 차이는 있었으나, 초기에 즉 조합구성에서 관리처분 인가일까지의 소요 기간이 평균 13.5년이 소요되는 것으로 나타났다. 각 단계마다 분쟁의 요소들이 내포되어 있으므로 사업 기간을 줄이기에는 많은 문제점을 내포하고 있다.
각 단계마다 분쟁의 주체들을 달리하고 있는 것 또한 사업을 어렵게 하는 요인이라 하겠다. 관은 도정법에 공공임대 주택과 학교 등을 제공받으면서 현금청산자들의 협상권을 조합에 위임함으로 분쟁의 강도는 더욱 심화시키는 원인으로 작용하고 있다. 또한, 재개발 조합의 특징은 노후도가 평균 60% 이상인 대상지들이 많았다. 이들 지역의 특징을 살펴보면 단독주택비율이 높고 연립주택비율이 낮았으나, 조합원으로서의 권리는 똑같이 적용됨으로 투기 자본이 낮은 값의 빌라로 몰려드는 현상을 발견할 수 있었다. 투기자본으로 인한 조합원의 구성도를 살펴보면 조합원 중 원주민이 차지하는 비율은 30% 미만이었으며 50% 이상은 외지인이 차지하는 것으로 나타났다. 이러한 투기자본의 유입을 막고 원주민들의 삶을 개선한 재개발을 위해서는 현실적인 보상가, 투명한 정보공개, 단계별 자문단 투입, 설계된대로의 시공 등을 약속해야만 분쟁이 없어질 것이다.
본 연구를 위하여 설문지를 각 조합에 다니면서 조사하면서 느낀 점은 나이가 많이 들수록 많은 두려움을 가지고 있었으며, 적, 아니면 동지로 구분이 확실하게 갈려 있었음을 느낄 수 있었다. 설문도 원주민 위주로 받았으며, 조합원 70%와 비조합원 30%의 비율이므로 설문내용은 각각의 성향에 따라 변화하는 것을 느낄 수 있었다.
Acknowledgments
이 연구는 서울과학기술대학교 교내연구비의 지원으로 수행되었습니다.
The study was supported by the Research program funded by the Seoul National University of Science and Technology.
Notes
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