KIEAE Journal
[ Research Articles ]
The International Journal of The Korea Institute of Ecological Architecture and Environment - Vol. 18, No. 6, pp.137-145
ISSN: 2288-968X (Print) 2288-9698 (Online)
Print publication date 31 Dec 2018
Received 27 Nov 2018 Revised 11 Dec 2018 Accepted 16 Dec 2018
DOI: https://doi.org/10.12813/kieae.2018.18.6.137

고층고밀도 도시블록 형태의 규제 요소 분석 : 2010년대 국내 사례를 중심으로

원정연*
Assessing Regulatory Parameters Defining Morphology of High-Rise, High-Density Urban Blocks : A comparative analysis of Korea’s recent projects
Won, Chung-Yeon*
*Corresponding author : Department of Architecture, Korea University South Korea chung_won@korea.ac.kr


ⓒCopyright Korea Institute of Ecological Architecture and Environment

Abstract

Purpose:

Korea, one of the countries with most built high-rise buildings, and many densified urban mega-blocks continue to refine its planning regulations and approval process with room for improvement. Meanwhile, recent year’s acceleration of high-rise building construction across the globe has brought attention from many academic researchers and policy-makers around the world for developing design guidelines and policies that will ensure responsible high-rise, high-density developments. Purpose of this paper is to evaluate Korea’s current status in the context of global trends. This research will provide the basis for developing design guidelines for future high-rise, high-density block developments possibly, beyond the legal boundaries.

Method:

This paper examines, reviews relevant regulations and design guidelines of four international cities that affect urban integration of high-rise, high-density blocks and A few common design parameters that directly influence physical morphology of such typology are identified for further evaluation of the recent projects in Korea.

Result:

The research identifies limitations of Korea’s current policies through analysis of actual projects based on the selected morphological parameters and provides recommendations for improvements.

Keywords:

Urban Morphology, High-Rise, High-Density, Urban Block, Place-Making

키워드:

도시 형태, 고층고밀도, 도시블럭, 장소만들기

1. 서론

1.1. 연구의 배경 및 목적

CTBUH (Council on Tall Buildings and Urban Habitat)의 자료에 따르면 최근 몇 년 동안 전 세계적으로 고층 건축물의 연간 건설 수는 지속적인 증가세를 보이고 있고 인류 역사상 어느 때보다 많은 고층 건물들이 건설되었다. 2017년 기준, 공사 예정 및 공사 진행 중이거나 그해 완공된 프로젝트들을 살펴보면 200m 이상 고층 건축물이 전체 수의 절반 가까이를 차지한다. 이러한 급격한 증가의 이유로 세계 곳곳 도시의 폭발적인 인구 유입으로 인한 고밀화가 거론되고 있으며 The 2018 Revision of World Urbanization Prospects (UN DESA)은 2050년까지 세계인구의 68%가 도시 지역으로 이주할 것으로 예상하고 있다. 도시의 인구증가 외에도 건축생산의 기술적 발전과 정치경제적 우월성 상징 등 다양한 사회적 이유로 도시의 수직적 확장은 당분간 지속될 전망이다.

그러나, 이러한 고밀도, 고층 단지들의 개발은 도시 내 공공 공간의 활력과 거리 경관의 휴먼스케일을 제한하며, 지역사회의 젠트리피케이션을 발생시실 수 있는 요인으로 범사회적 우려 또한 커져가고 있다. 같은 용적률의 고밀도 도시 단지라도 다양한 형태, 모양 및 배치를 취할 수 있다. 하나의 고층 타워가 주어진 프로그램 대부분을 수용하여 수직으로 계획될 수도 있고, 도시의 맥락적 요구에 부합하는 다양한 높이의 매싱과 유형을 조합하여 단지가 구성될 수도 있다. 건축물 높이는 도시 과밀화 문제에 대한 직접적인 해결책이 아니며, 적절한 사회적 상호 작용과 도시 스케일에서의 공공성 확보를 위한 고층 건물의 최적의 높이, 밀도 및 형태에 대한 연구는 건축계와 관련 기관들의 지속적인 관심이 필요한 과제이다.

이 연구는 국내의 고층고밀도 도시블록 계획의 도시적 디자인 파라미터를 파악하고 최적화하기 위해 진행 중인 연구의 일부분이다. 이 연구의 목적은 미국, 캐나다, 영국 등 해외 도시들과 국내의 규제와 설계 지침 중 단지 및 건축물의 형태에 영향을 주는 공통 사항들을 비교하여 국내의 문제점과 개선방안을 제시하는 것이다. 또한 고밀도 단지, 고층 건축물의 개발이 국내 도시들의 장소 만들기(place-making)에 미치는 부정적인 영향을 완화하고 공동 사회의 조화로운 환경조성을 위한 설계 지침 개발을 위한 향후 연구의 초석이 되고자 한다.

1.2. 연구의 방법 및 범위

본 연구는 년 이후 2010 완공된 국내 고층, 고밀도 단지들의 형태적 특성과 관련 규제들을 연구 대상으로 삼는다. 단지란 ‘도로에 둘러싸인 일단의 지역’으로 (건축법 제 51조), 도로에 의하여 하나 혹은 수 개의 획지가 일정한 패턴을 이루면서 집합된 일단의 대지를 의미하며 다수의 건축물들, 공개공지, 내부 도로 및 보행로 등 다양한 도시 요소들로 구성된다. 2장에서는 연구의 대상 유형에 영향을 미치는 해외 및 국내의 도시법과 디자인 지침, 선행 연구들을 살펴본다. 비교하고 있는 네 개의 도시는 고층, 고밀도 단지 개발의 수가 지속해서 증가하고, 이에 대응하여 다양한 디자인 관련 규제를 개선하기 위해 노력하고 있는 대표적인 도시들이다. 3장에서는 앞서 조사된 내용을 바탕으로 고층고밀도 도시블록 배치 및 관련 고층 건축물의 형태에 직접적으로 영향을 주는 공통 규제기준 및 지침을 추출하여 구체적인 내용을 비교 분석한다. 비교 대상으로 선정된 기준 사항들은 프로젝트의 화재안전 및 지속가능성과 같은 기술적 문제를 다루는 기준을 제외, 도시적 맥락과 연관된 형태적 요소로 제한한다. 4장에서는 지구 단위 및 특별 계획을 근간으로 진행된 국내 최근 프로젝트들을 3장에서 제시한 기준들을 바탕으로 검토 분석하여 한계점들을 파악하고 개선점을 제안하였다.

본 연구에서 추출한 일부 비교 항목들은 다소 포괄적이며 각각의 도시적 맥락을 고려하여 보다 정량적 검토 및 연구가 요구된다. 또한 분석된 프로젝트들 역시 국내 고층고밀도 도시블록 프로젝트들의 일반적 양상을 보여주기에는 부족하다. 이번 연구의 대상이 다소 제한적이나 도시 내 고층고밀도 도시블록들을 계획함에, 규제를 넘어 범사회적으로 공용될 수 있는 디자인 변수를 파악하고자 하는 후속연구의 기반을 확보하는 데 의의가 있다.


2. 선행연구 및 관련 규제 비교검토

2.1. 선행연구 고찰

도시의 공공성과 인간 중심의 환경 조성을 위한 고층고밀도 복합단지 계획 관련 연구는 2010년 이후 활발히 진행되고 있다. (예: Vinayak 2011, Al-Kodmany 2012, RIBA 2018). 고층 건물과 장소 만들기(place-making) 이론의 연계를 시도한 Al-Kodmany의 최근 연구(2017)는 도시의 장소성을 향상시킬 수 있는 고층 건축물 디자인의 기반을 도시 계획, 인간, 건축 및 교통이라는 네 개의 요소로 구분하여 분석한다. 도시의 장소성을 만들어내고 향상시키는데 도움이 될 수 있도록 각각의 요소들에 대한 디자인 전략들을 제시하고 있으나 그 기준들이 분석적 접근이 아닌 가정에 근거하고 있으며 도시마다의 개별적 특성과 각 자치단체들의 다양한 특수성을 고려하지 않았다는 한계가 있다. Al-Kodmany가 지적했듯이, 상기 인용 된 연구의 근본적인 목적은 실제 실행 과정이나 내용을 다루기보다는 주요 이해관계와 방향을 제시함으로써 고층 건물 개발을 위한 더 많은 지침을 발전시키고 세분화하는 기초 역할을 하기 위한 것이다.

Jeong & Je (2009)는 서울시 내의 고층 건축물 관련 규정을 분석하여 보다 종합적이고 체계적인 접근의 부재를 밝히며 고층 건물을 도시 내의 또 다른 수직 도시로 인식하고 건축 유형이 아닌 도시 계획 요소 중 하나로 인식해야 한다고 주장하였다. Lee & Kim (2007)는 뉴욕과 서울의 도시설계 규제 방식을 비교하여 서울시의 경우 보다 명료한 시스템과 상세한 디자인 요소들에 대한 지침이 추가로 필요하다고 결론 내렸다.

따라서 본 연구는 도시의 공공성과 장소성을 향상시킬 수 있는 구체적인 디자인 변수들을 파악하고 국내 프로젝트들의 분석을 통해 적용 실태를 분석하고 방향성을 제시하고자한다.

2.2. 설계 지침 vs 특별 지역 규제

규제와 지침은 각 지역의 전반적인 법적구조뿐만 아니라 도시 규모, 밀도 및 역사적 배경과 같은 맥락적 면들과 관련하여 논의되어야 한다. 각각의 고밀도 블록들은 그 위치에 따른 다양한 도시적 변수들을 고려하여 계획되어야 하기 때문에 모든 사항들이 의무적으로 규제될 수 없으며 이에 일부 도시들은 추가적인 설계지침으로 방향성을 제시하여 심의 및 허가의 기준으로 삼고 있다.

설계 지침의 예는 북미와 유럽 국가들에서 찾아볼 수 있으며 특히 최근 들어 해당 지역 지방자치단체, 민간사업자들을 중심으로 보다 인간적인 고층, 고밀도 도시 건설을 위한 논의가 활발해지고 있다(Vinayak 2011). 런던을 비롯한 영국의 주요 도시들은 CABE(Commission for Architecture and the Built Environment: 건축 및 건축환경 위원회)에서 개발한 ‘고층 건물에 대한 지침(Guidance on tall buildings)’ 을 수용하고 있고 캐나다 도시들은 각각의 ‘고층 건물 설계지침(Tall building Design Guidelines)’을 개발, 세부적인 기준과 계획 방향을 제공함으로써 다양한 정책의 실행을 지원하고 있다(City of Toronto, 2013). 캐나다의 수도인 토론토의 경우, 다운타운 지역에 대한 추가 지침이 별도로 제공되고 있기도 하다. 설계 지침들은 원칙적으로 의무 규제는 아니지만 심의와 허가의 객관적인 근거를 제공하기 때문에 적극적으로 활용되고 있다.

한편, 뉴욕이나 서울은 새로운 개발이 필요한 고층고밀도 단지들을 ‘특별 지역’으로 구획하여 종합적인 토지이용규제를 토대로 각각의 구역마다의 특성을 반영할 수 있도록 관리한다. 두 도시 모두 이러한 ‘특별 지역’을 고층 고밀도 개발에만 국한하지는 않지만, 근례 진행된 대다수의 고층, 고밀도 프로젝트들이 이러한 구역의 일부로서 진행된 바 있다. 이에는 일반 도시계획법에 포함되지 않는 지역별 특수 조항들과 합리적인 공동체 중심의 개발을 위한 다양한 조치들이 포함된다. 뉴욕의 ‘Special Hudson Yard District’, ‘Special Lower Manhattan District’, ‘Special Midtown District’ 등과 국내의 ‘현대 자동차 부지 특별계획구역’, ‘제 2 롯데 특별계획구역’, ‘신도림역 주변 특별계획구역’ 등이 이러한 고층고밀도 블록의 특별 구역 사례라 볼 수 있다(Table 1. 참조).

Example Design Guidelines and Regulations affecting High-rise, High-Density Development

서울의 경관 계획 또한 건축물의 배치, 형태 및 외관을 제어하는 또 다른 규제이지만 규제가 건축물이나 개발 물리적 유형보다는 위치에 근거하기 때문에 본 연구에서 논의되는 프로젝트들과의 직접적 연계성은 적다 하겠다.

2.3. 설계지침(Design Guideline) 사례

토론토의 ‘Tall Building Guideline’은 독립적인 컨설턴트에 의해 개발되었으며, 2006년 처음 시의회에서 공식적으로 다양한 정책의 시행을 지원하기 위해 채택하였다. 도시계획 규제인 Zoning By-Law를 지원하는 여러 디자인 지침 중 하나이다. 고층 건축물 및 주변 블록 계획과 관련된 규제 중 가장 종합적이고 구체적인 정보를 제공한다. 블록의 배치, 타워의 위치 및 형태, 건축물 요소 별 높이 등 다양한 요구항목을 상세한 그래픽 다이어그램과 지침 의도를 포함하여 설명하고 있다. 이 가이드라인은 고층 건물이 허용되는 장소 및 최종 높이, 용도 등을 명시하는 토지이용규제는 아니며 도시 전반에 적용되는 디자인 지침이며 실제 심의의 기준으로 사용된다.

토론토와는 달리, 런던의 ‘고층 건물에 대한 지침(Guidance on Tall Buildings)’은 구체적인 세부 항목들을 포함하지 않으며, 심의에서 검토될 주요 요소들에 대한 일반적인 제안에 그 내용이 제한되어 있다. 런던의 도시 계획 전반적 비전, 전략, 목적 및 정책을 담고 ‘지역 계획(local Plan)’은 관련 기관과 민간이 이 지침을 참고하도록 명시하고 있다. 문화유산 보존이 무엇보다 중요시 되는 도시 성격상 ‘Local Plan’과 ‘Guidance on Tall Buildings’ 모두 구역별 특성을 고려한 고층 건축물들의 높이와 위치에 중점을 두며 이는 토론토의 경우와 대조적이라 하겠다(Fig. 1. 참조).

Fig. 1.

London & Toronto Tall building Design Guide Lines and Interrelation with Central Policies

2.4. 특별지역규제(Special Zoning Regulation) 사례

앞서 서술한 바와 같이 서울과 뉴욕은 고층고밀도 건축물을 포함하는 복합단지의 경우 특별 지역 규제를 적용하여 관리하고 있다. 본 연구의 초점이 규제의 일반성을 논하기 보다는 특정 개발유형에 영향을 미치는 요소를 파악함에 있기 때문에 우선 두 도시의 중심에 위치한 최근 두 프로젝트의 사례 선정하여 관련 내용을 살펴보았다. 국내의 경우 특별계획 구역은 도시관리계획의 하나인 지구단위계획의 부지중 창의적 개발안이 필요하거나 진행에 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되는 경우 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다. 분석 사례로 선정한 ‘현대 자동차 부지 특별계획구역’은 서울 국제 콤플렉스(Seoul International Complex) 지구단위계획의 일부로 국제 설계 경기를 통해 2016년 그 세부 계획을 수립한 바 있다. 허용 가능한 용적률, 건물 높이, 인센티브 및 토지 이용에 중점을 두고 있으나 본 논문의 대상인 형태 규제 요소들도 일부 포함된다. 뉴욕의 모든 특별목적지구(Special Purpose District)은 전반적인 토지이용규제인 뉴욕시 지역 규제(New York City Zoning Resolution)의 일부로 입법화되 포함되어 있다. ‘특별목적구역(Special Purpose District)은 가로 경관과 광장, 아케이드 등을 주요 요소로 다루며 도시적 공공성과 가로경관을 거시적인 관점에서 계획하고 실행을 위해 블록마다 세부 기준을 수립한다(Fig. 2. 참조).

Fig. 2.

Seoul & NYC Special District Zoning Resolutions and Interrelation with Central Policies

뉴욕의 특별목적지구(SPD) 역시 용적률(FAR), 인센티브 및 토지이용 용도를 각 대지 별로 상세하게 나타난다는 점에서 서울의 지구단위계획, 특별계획구역과 유사하며 ULURP (Uniform Land Use Review Procedure) 과정을 거쳐 구체적인 규제로 입법화하는 과정도 국내 세부개발 계획 수립 과정과 일부 비슷하다. 그러나 세부계발개획의 경우 관련 심의 기준 및 운영 방안의 부재로 모든 지역에서 일관성 있게 실행되고 있지 않는 실정이다(Shin, 2012). 구체적인 디자인 관련 지침 내용과 규제의 일관성에서 역시 큰 차이를 보이며 자세한 내용은 4장에서 논의하겠다.


3. 형태 규제요소 비교분석

다음은 앞서 살펴본 선행 연구, 해외 및 국내 고층고밀도 도시블록 규제와 디자인 지침에 공통적으로 나타나는 요소 중 단지의 형태에 직접적인 영향을 주는 주요 변수들을 도출하였다. 우선 각 요소들의 이론적 의미를 고찰하고 각 규제 항목들의 상세한 내용을 비교 분석하였다. 앞서 언급된 런던의 사례는 구체적 내용이 불충분하다고 판단되어 비교분석 대상에서 제외하였다(Table 2. 참조).

Comparison Analysis per Selected Design Parameters

3.1. 건축물의 높이

해외 및 국내 고층고밀도 블럭 계획의 규제요소 중 높이는 건축물의 최고 높이, 기단부와 1층 높이에 관한 사항이 포함된다. 인간적 스케일의 저층 위주 고밀도 개발은 건강한 사회적 교류를 확산시키며(Gehl, 1971) 도시에 활력을 불러일으키는 거리 활성화에 가장 중요한 요인으로 이해되고 있다. 휴먼 스케일을 고려하지 않는 고층 건물들은 주변 공개 공지 및 저층 건물들에 부정적인 영향을 주며, 거리 보행자들은 건축물 전체를 볼 수 없기 때문에 시각적 단절을 경험한다(Jacobs, 1963). Jan Gehl(2010), Yoshinobu Ashihara(1985)은 인간이 구체적 대상을 인식할 수 있는 최대의 거리가 25m이며 편안함을 느낄 수 있는 도시공간 구성 요소의 중요한 기준으로 보고 있다. 또한 KPFui는 보행 경험에 관한 최근 연구에서 36m 이상의 구조물은 보행자에게 거의 인지되지 못한다는 결론을 내리고 있다(Fig. 3. 참조).

Fig. 3.

Street Experience - Experiential image of the city(KPFui)

이외같이 보행자와의 직접적인 인터페이스인 건축물의 기단부 높이는 도시 경관에 매우 중요한 요소로 뉴욕과 토론토는 최고, 최저 모두를 제한한다. 토론토의 경우 최대 높이를 24m로 제한하며 뉴욕의 경우 건축물의 위치와 방향에 따라 그 수치를 차별화하고 있다. 그러나 국내 현대 자동차 부지 특별계획구역사례의 경우 이에 대한 제한이 전무한 것으로 나타났다. 최고 높이 규제는 런던과 토론토의 경우 범 도시적 계획 하에 구역별 특정 높이 제한을 두고 국내와 미국의 특별구역의 경우는 특정 제한 없이 기본 용적률에 다양한 인센티브를 통한 추가 용적률로 구역 특성을 고려, 그 높이를 조정하고 있다.

3.2 건축물의 배치

두 번째로 도시 형태에 영향을 주는 요소는 단지 내 배치이며 고층 건축물의 상대적 위치 및 방향성, 사이 간격, 보행로의 위치 등의 사항들이 포함된다. 건축물과 보행로의 위치는 도시에 지속적이고 활성화된 공공 보행거리를 만드는데 중요한 요소이며 고층 건축물 간의 거리는 공개 공지와 거리, 주변 건물들의 기본적인 조망과 자연 채광, 환기에 영향을 준다.

고층고밀도 블럭의 규모는 보행자 중심의 도시 블록을 위해 학계에서 제시하고 있는 적절한 규모보다 큰 경우가 많다. 따라서 내부 보행로의 위치 및 건축물의 배치를 통한 대지의 적절한 분절은 도시 맥락을 고려한 계획의 필수 요소이다. 일반적으로 소규모 블록일수록 블록 내 보행자의 수는 증가하며(Boaernet et al.) 보행자의 접근성을 향상하는데 가장 중요한 변수는 블록 내 각 필지 전면의 길이를 분절하는 것이다(Sevtsuk). 유럽 및 미국의 경우 80m-90m 를 적절한 거리로 보며(METRSYS) Lee S(2007)은 100m-200m를 국내 보행 친화적 블록 크기로 제안한 바 있다. 또한 보행 거리와 공개 공지에도 지속적인 벽의 연속, 건축물 정면의 방향성 조정 등을 통해 시각적 연계성과 공간감을 부여해 실제적인 사용을 유도하는 계획이 중요하다.

관련 사항들 역시 국가 간 지침과 규제의 정도에 많은 차이가 나는 것을 볼 수 있었다. 뉴욕의 특별 목적 구역은 각 건축물 및 보행로의 위치, 폭을 구체적으로 지정함으로서 전체적인 단지의 형태를 도시적 차원에서 관리하고 있다. 토론토의 경우 계획 단지를 중심으로 반경 250m, 500m을 포함하는 보행 계획도를 심의 제출물에 포함시키도록 하고 있으며 건축물은 대지 및 공개 공지의 경계에 위치하도록 하여 거리 활성화를 유도한다. 현대 자동차 부지 특별계획구역의 경우 공공 보행로의 위치를 포함하고 있으나 기타 건축물의 방향성과 위치에 대한 제한은 대지 경계선으로부터의 이격거리로 한정되어 있다.

3.2. 건축물의 형태

각각의 건축물, 특히 고층 건축물들의 형태에 영향을 주는 요소로는 평면의 최대 면적, 입면의 최대 길이 및 중저층을 융합한 점차적 형태 형성과 관련된 사항들이 포함된다. 비인간적인 스케일의 건축물은 높이뿐만 아니라 평면의 수평적 규모와 주변 매스와의 상대적 관계에 의해서도 형성될 수 있으며 심리적 위압감의 요소가 될 수 있다. 토론토의 경우 한 층의 최대 면적을 750㎡로 제한할 것을 권장하고 있으며 주변 건축물, 공공 공지와 스케일 변화에 있어 점차적인 관계로 디자인하도록 유도한다. 이는 보행로, 공개공지 등 야외의 공공 공간에서 자연채광과 스카이뷰(Sky view)를 최대화하고 자연스러운 스카이라인을 조성하기 위함이다. 뉴욕의 경우 단지와 프로젝트의 위치에 따라 고층 건축물 한 면의 길이를 최소 30m 최대 76m까지로 제한하고 있다. 국내의 경우 상업 건축물을 제외한 공동주택의 일조 및 채광 확보를 위한 기준이 건축법 시행령에 포함되어 있으나 외부 공간의 활성화를 고려하지 않고 있다.

주변매스와의 점층적 형태 디자인은 토론토의 지침에 포함되어 있고 등의 Al-Kodmany 선행 연구에서 권유하고 있는 사항이다. 뉴욕은 높이에 따른 이격 거리가 블록 별로 요구 되지만 주거지역을 위주로 적용되며 국내의 경우 경관계획에서 지정하는 일부 지역에서만 권장되고 있다.


4. 국내 사례 분석

4.1. 사례분석 대상지

본 장에서는 국내 특별계획지구로 지정되어 2010년 이후 개발이 진행된 사례 중 고층 건축물을 포함하는 대규모 고밀도 복합 단지를 선정하여 앞서 도출한 기준들의 적용실태를 분석한다. 선정된 사례들은 고밀도 개발이 집중되어 있는 서울과 부산 두 지역에 위치한다. 디큐브시티는 구로역 및 신도림역세권 제1종지구단위계획의 일부이며 신도림역세권 특별계획구역으로 지정되어 2011 완공되었다. 주거, 상업, 문화, 사무 공간을 포괄하는 복합개발로서 대지내 공개 공지 기여 및 건축형태 조정을 통해 인센티브를 제공받은 바 있다. 제2 롯데 특별계획구역은 올림픽로지구 제1종 지구단위계획구역내 C2부지에 입지하며 공연, 관람, 전시, 업무, 관광호텔 등을 포함하는 복합개발로 2016년 완공되었다. BIFC 부산 금융센터는 부산의 3개의 혁신지구 중 하나인 문현 혁신도시의 일부이다. 지난 2009년 여의도와 더불어 금융중심지로 지정되 2014년 1 단계가 완공되었으며 상업 업무 공간과 공공기관을 포함한다. 오피스텔, 오피스, 호텔, 판매시설, 뮤지컬 전용 공연장을 포함하는 2단계 복합건물은 현재 공사가 진행 중이다. 아이파크 단지의 경우 부산 수영만 매립지 상업지역 제1종 지구단위계획구역의 일부로 계획되었으며 관광숙박시설, 상업과 주거로 구성된 복합단지이다. 사업성이 없다는 명분 등으로 고도제한을 해제하면서 초고층 주거시설을 허용했다는 논란의 중심이 되기도 했다(Table 3. 참조).

Selected Project Information

우선 고층고밀도 블럭의 토지 이용도에 나타나는 규제 요소들을 살펴보고 실제 건축된 단지와 건축물들의 형태들을 분석하여 다음과 같이 표로 정리해 보았다(Table 4. 참조). 문제점들을 파악하고 개선안을 도출, 일반화시키기에는 분석 대상의 수와 기준의 객관성에 한계가 있으나 특정 규제의 부재로 인한 고층고밀도 단지 계획의 공공성 확보를 위한 일관성 결여 등 일부 한계점들을 파악할 수 있었다.

Comparison Analysis of Projects per Selected Design Parameters

4.2. 규제항목별 사례 분석 – 높이

최고 높이의 경우 휴먼 스케일과 주변 건축물 관계를 고려하지 않은 계획이 공통적이나 공공과 민간의 협의를 통한 세부개발계획 수립과정, 도시 경관을 고려한 다양한 심의과정을 통해 결정되는 복합적인 사항이니만큼 본 연구에서 깊이 있는 논의는 어렵다하겠다.

도시의 공공성을 확보하고 보행거리에 활력을 유도하는 가장 중요한 요소인 기단부의 형태를 규제하기 위한 높이 제한은 네 사례 모두 초기 지구단위계획에서 나타나지 않는다. 앞서 살펴본 해외 규정 및 지침들의 기준과 비교했을 때 부산국제금융센터를 제외한 세 프로젝트들의 실제 기단부의 높이는 상당이 높은 것으로 나타났으며 제 2 롯데 특별계획구역과 디큐브시티 두 프로젝트의 모두 70m를 초과한다. 앞서 언급되었던 선행 연구들과 토론토, 뉴욕의 기준을 고려했을 때 인간이 시각적으로 인지할 수 있는 거리의 한계를 넘어서는 높이이다. 외부공간의 연속성, 주변과의 연계를 고려한 보행 위주의 도시 구축을 고려할 때 국내 사례들은 지나치게 높은 기단부를 형성하고 있으며 국내에도 관련 지침에 대한 추가적 논의가 필요하다고 판단된다.

4.3. 규제항목별 사례 분석 – 배치

앞서 살펴본 기준들은 고층 건축물의 위치가 인접하는 도로 또는 단지내 보행로를 강화(frame)할 수 있도록 배치하되 타워의 입면이 직접적으로 도로와 면하지 않도록 제한하며 기단부 입면에서 최소 후퇴거리를 명시한 경우도 찾아볼 수 있다. 또한 단지를 관통하는 보행로의 경우 저층 건축물 또는 공개 공지와 연결되도록 유도하고 있다. 국내 사례의 경우 네 프로젝트 모두 타워의 대부분이 기단부와 분리되어 직접 대지와 접하면서 공개 공지를 인접하는 유형이 많았다. 건축물 간의 이격거리는 여러 동이 포함된 디큐브 시티와 해운대 아이파크의 경우 건축물의 높이를 고려할 때 다른 기준들에 비해 좁게 계획되었다. 단지를 관통하는 공공 보행로와 연계된 공개 공지의 경우 모든 사례들에 포함되었으나 해운대 아이파크의 경우 주변 도로들과 연계를 통한 지속적인 보행로 구축을 고려하지 않고 단지 내 건축물들과 분리 배치하였다. 또한 분석 사례 모두 저층부 건축물을 통한 보행로의 강화는 지구단위 계획에서도 포함되지 않았으며 실제 건축물들의 배치가 적극적인 가로활성화를 유도하지 않는 형태를 나타낸다. 실제 이용자들의 만족감과 사용 실태를 파악하여 그 실용성 여부를 판단할 사항이지만 앞서 제시한 기준들을 고려했을 때 위압감을 조성하는 대규모 건축물들과 도시민의 일상적인 공공 공간의 인터페이스에 대한 고려, 보행로 강화를 위한 추가적 논의가 필요하다고 판단된다.

4.4. 규제항목별 사례 분석 – 형태

마지막으로 단지 전체의 형태에 보다 직접적으로 영향을 주는 항목 중 공통적으로 나타나는 두 가지 사항을 검토해 봤다. 주변 매스와 자연스러운 연계를 고려한 단계적 매싱과 고층형 건축물의 각층 평면의 최대 규모에 대한 제한은 토론토, 뉴욕 두 도시 모두 기준을 제시하고 있고 관련 선행 연구들에서도 중요한 요소로 언급된다. 단계적 매싱의 경우 국내 도시 맥락상 모든 지역에 적용하기엔 무리가 있는 사항이지만 분석 사례들의 경우 모두 지구단위계획에 관련 규제 항목들이 포함되지 않았고 층별 평면 면적이나 규모 역시 국내의 경우 규제 또는 지침 사항에서 제외된다. 토론토의 750㎡ 고층 건축물 층 별 최대 평면 면적 제한은 여러 지역적 상황들을 반영한 수치이기 때문에 국내 건축물들과 직접적 비교는 합리적이지 않으나 4,500㎡을 초과하는 제 2 롯데타워의 최대 면적과 여섯 배의 차이를 보이는 점은 주목할 만하다. 디큐브시티를 제외한 사례들은 주변의 도시적 맥락을 고려할 때 그 규모에 있어 상당한 차이를 보이며 다양한 높이의 기단부로 점차적인 매싱을 유도한 사례도 드물다. 휴먼 스케일, 인간 중심의 도시 경관을 위해 각 지역의 특성을 반영하여 추가적으로 검토되어야 할 또 하나의 항목이라고 판단된다.


5. 결론

본 연구는 지난 10년 동안, 급변하는 도시의 필요에 적극적으로 대응하여 고층고밀도 단지의 바람직한 계획을 위한 다양한 지침과 규제를 개선해온 도시들의 사례를 분석하고 공통 항목들을 도출하여 국내 기준 및 사례들과 비교 분석하였으며 주요 내용은 다음과 같이 요약된다.

첫째, 고밀도 단지 내 공공성을 확보하고 인간 중심의 환경을 조성하기 위한 형태 규제 요소로 건축물의 높이 중 고층 건축물의 기단부의 높이가 주요 공통 요소로 파악되었다. 해외의 경우 구체적인 높이 기준이 있으나 국내는 관련 항목이 부재하며 실제 준공된 사례들 역시 기단부의 높이가 지나치게 높거나 일관성이 없어 추가적 기준 마련이 필요하다 판단된다.

둘째, 고밀도 단지 내 고층 건축물, 보행통로 및 공개공지의 상대적 위치, 간격과 방향성 등이 주요 규제 요소로 파악되었다. 공개공지와 연결된 보행통로의 경우 국내 사례에서도 적극적으로 계획안에 포함되고 있으나 건축물의 방향성과 위치 관련 기준은 초기 지구단위계획 또는 특별계획구역의 세부계획에도 언급되지 않고 있다. 공공 공간의 실제적 활성화를 위해 관련 기준에 대한 보다 정량적인 분석, 연구와 논의가 필수적이라고 판단된다.

셋째, 휴먼 스케일을 고려한 도시 환경 조성을 위해 각 고층 건축물의 높이와 더불어 층별 평면 면적, 규모 또한 매우 중요한 사항으로 파악되었다. 해외 사례의 경우 평면의 면적과 규모를 제한하는 항목들을 포함하고 있고 주변 건축물들과의 점층적 형태 관계를 강조한다. 관련 기준들은 국내 기준들에서는 찾아볼 수 없었으며 일부 사례들은 주변 도시 맥락이 고려되지 않는 위압적인 규모로 계획되어 도시 환경에 긍정적인 영향을주지 못하고 있다. 관련하여 지역적 맥락을 고려한 추가적 기준에 대한 논의가 필요하다 판단된다.

인류 역사상 가장 빠른 속도로 진행되고 있는 도시 고밀화와 수직 확장은 많은 도시들에게 아직도 협상의 영역으로 인식되고 있으며 정치, 경제적 역할과 도시민의 공공적 삶을 위한 다양한 필요 요건 사이에서 풀어나가야 할 난제로 지속적인 논의가 요구된다. 민간의 이익 추구권리 및 다양한 디자인 구현 가능성을 침해할 수 있다는 우려가 있을 수 있지만, 도시의 형태는 결국 집합적 의사 결정의 과정을 통해 구현되어야 한다. 본 논문은 서론에서 언급했듯이 고층고밀도 블럭들의 디자인 파라미터를 파악하고 최적화하기 위한 연구의 일부로 각 항목들에 대한 정략적인 검토와 국내 적용에 대한 객관적 타당성을 제시하지 못했다는 한계가 있다. 향후 연구는 법적 규제를 넘어 인간중심의 고층고밀도 도시 구현을 위한 디자인 변수들을 보다 정량적으로 분석하고 검증하는데 집중하고자 한다.

Acknowledgments

- 본 연구는 2018년 고려대학교 공과대학 특별연구지원으로 이루어졌습니다.

- 본 연구는 2018년도 ISAIA 국제 학술대회 제출 논문 “Design Parameters for High-Rise, High-Density Urban Blocks: A Comparative Analysis of Design Guidelines and Regulations”을 바탕으로 추가 연구하여 작성한 것입니다.

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Fig. 1.

Fig. 1.
London & Toronto Tall building Design Guide Lines and Interrelation with Central Policies

Fig. 2.

Fig. 2.
Seoul & NYC Special District Zoning Resolutions and Interrelation with Central Policies

Fig. 3.

Fig. 3.
Street Experience - Experiential image of the city(KPFui)

Table 1.

Example Design Guidelines and Regulations affecting High-rise, High-Density Development

Applicable Regulations
and Guidelines
Applicable Buildings and Areas
Canada:
Toronto
(Design
Guideline)
Toronto Tall Building Guidelines Buildings with a height that is greater than the width of the adjacent street right-of-way or the wider of two streets if located at an intersection.
Downtown Tall Buildings Design Guidelines
UK:
London
(Design
Guideline)
Guidance on Tall Buildings Buildings which are substantially taller than their neighbors and which significantly change the skyline
Local Policy CS 14: Tall Buildings
South
Korea:
Seoul
(Regulation)
District Unit/Special District Planning:
(Example- Seoul International Complex District/ Hyundai GBC Site)
Zones where a separate development acceptance decision to the District Unit Plan is accepted in case the development needs time for planning or require creative development by design competitions.
Architectural Cityscape Plan
US:
New York
(Regulation)
Special Purpose District:
(Example- Special Hudson Yards, Lower Manhattan, Special Midtown District)
Districts with specific planning and urban design objectives. Each stipulates zoning requirements and zoning incentives tailored to distinctive qualities that may not lend themselves to generalized zoning and standard development.

Table 2.

Comparison Analysis per Selected Design Parameters

Canada : Toronto US : New York South Korea : Seoul City
* Content per Chapter 3: Special Hudson Yards District ** Content per the ‘International Complex Unit Plan’
*** Content per the ‘Hyundai GBC Special District Plan’
Tall Building Guidelines Article IX: Special Purpose Districts* District Unit Plan**
+Special District Plan***
Building Height
Maximum
Height
Per Zoning By-law Base FAR+ District Improvement Fund Bonus To be determined during the Detailed Development Plan, base FAR+Σ(FAR incentives per item) < maximum approved FAR
First Floor
Height
Provide a minimum first floor height of 4.5 metres, measured floor-to-floor from grade. N/A N/A
Podium
Height
Minimum to be between 10.5 metres and 80% of the adjacent street right-of-way width, up to a 24 metres in height. Min. 27m, Max 36m per the designated location N/A
Site Layout
Building
Orientation
Base of tall buildings to frame the edges of streets, parks, and open space, reinforce corners. Ensure primary building entrances front onto public streets, are well-defined, clearly visible, and universally accessible from the adjacent public sidewalk. Detailed requirements for building orientation, location, public street arrangement for each block within the Special purpose districts. Corners, the direction of the wall coincides with the direction of all the roads facing. Sites facing two or more roads, the front of the building to be located facing the wider road. Site facing two roads with a width of 20m or more, the front of the building can be arbitrarily selected.
Building
Location
Step back the tower, including balconies, 3 metres or greater from the face of the base building, along all street, park, and open space frontages (including publicly accessible or private shared open space and rooftop amenity within the site). Approval based on the ‘Detailed Development Planning’
Tower
Separation
Setback tall building towers 12.5 metres or greater from the side and rear property lines or centre line of an abutting lane. Provide separation distance between towers on the same site of 25 metres or greater, measured from the exterior wall of the buildings, excluding balconies. Per ‘Enforcement Decree of the Building Act’, No. 86: Height limitation for securing daylight.
Applicable for residential or mix-used buildings.
Walkable
Street
“Walkable” context analysis, showing the tall building proposal, and illustrating through text and graphics at an appropriate scale: 250m and 500m "walkability" radii from the site;
Building Form
Transitional
Massing
Provide an appropriate transition in scale down to lower-scaled buildings, parks, and open space to fit within the existing or planned context N/A Requirements per the Architectural Cityscape Plan of Seoul city for preservation and designated view protection areas.
Floor Plate
Size
Limit the tower floor plate to 750㎡ or less per floor, including all built area within the building, but excluding balconies. Maximum Shear Wall Width 30m, Maximum Tower Width 30m~76m depending on the location N/A

Table 3.

Selected Project Information

Project ShinDorim D-Cube City Lotte 2 Special District Plan Busan International Finance Center Busan HaeUndae I-Park
Info.
Site Location Seoul, Guro District Seoul, Songpa District Busan, Nam District Busan, HaeUndae District
Site Area 25,757㎡ 87,182 ㎡ 12,276㎡ 36,918㎡
Site Coverage 56.36% (Max: 60%) 41.83% (Max: 60%) 68.23% (Max: 80%) 37.02% (Max: 40%)
Floor Area Ratio 746.77%
(Max: 800%)
573.24%
(Max: 600%)
968.18%
(Max: 1,000%)
898.97% (Max: 900%)
Maximum Height 189.98m 555m (Max: 1.5D=600m) 289m 292m
Related
Special
District
Planning


ShinDorim Zone 2 Detailed Development Plan


Olympic Road District Zone C2 Detailed Development Plan


MuHyun Innovation District Plan


SooYoung Landfill Commercial District Plan
*No Detailed development plan available

Table 4.

Comparison Analysis of Projects per Selected Design Parameters

Project ShinDorim D-Cube City Lotte 2 Special District Plan Busan International Finance Center Busan HaeUndae I-Park
Parameter
Building Height
Max. Height 189.98m 555m 289m 292m
First Floor Height 7m 7.5m 5.5m 6m
Podium Height 73.7m 60.55m/ 73.9m 16.9m 45m
Site Layout
Building
Orientation
Tower Orientation                    Main Entrance
Building
Location &
Tower
Separation
*()Distance from the right of way
Walkable
Street
Building Form
Transitional
Massing
Floor Plate
Size